Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Аванс, задаток, залог…

Понятиями этими сегодня вряд ли кого-то удивишь. Каждое из них имеет свою специфику, но что касается сути, то по большому счету все они означают, что «кто-то где-то кому-то выдал какую-то сумму», скажем так, наперед.

«Наперед» – это, в принципе, верно. Но вот кто кому, какую сумму, за что и на каких условиях? Какую ответственность несет та или иная сторона за нарушение договорных условий при проведении, к примеру, сделок с недвижимостью, где аванс или задаток являются одним из важных элементов предварительного договора о намерении совершить сделку? В этих аспектах следует детально разобраться заранее. Тем более, что рынок недвижимости потихоньку оправляется, скажем так, от шока, вызванного кризисом, определенное оживление наблюдается во всех его сегментах.

Итак, о сумме. Это небольшой по сравнению с полной стоимостью выбранного объекта предварительный платеж, который покупатель вносит продавцу на этапе согласования условий сделки на вторичном рынке в подтверждение серьезности своих намерений. В риэлтерской практике этот «взнос» называют авансом или задатком. Если говорить в целом, то задаток и аванс имеют общие черты. В частности, смысл указанной выплаты заключается в том, что покупатель материально, скажем так, подтверждает свое намерение приобрести недвижимость. А продавец, со своей стороны, обязуется в течение определенного времени не продавать ее другим заинтересованным лицам. Таким образом, аванс и задаток можно рассматривать в качестве частичной оплаты приобретаемой недвижимости.

Однако между ними есть и существенная разница. Но вначале определимся с формулировками. Так, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Являясь своеобразным доказательством заключения договора и обеспечения его исполнения.

А теперь попробуем разобраться в нюансах.

Задаток призван обеспечить исполнение сторонами принятых на себя обязательств. Поэтому это более серьезная форма для первоначального платежа с точки зрения последствий отказа одной из сторон от совершения сделки. Естественно, он требует соответствующего документа – соглашения о задатке. Оно составляется в письменной форме независимо от суммы с обязательным указанием имен, отчеств и фамилий продавца и покупателя, паспортных данных, мест прописки. В соглашении должны быть определены сроки исполнения обязательств по задатку. Подписание данного документа налагает на обе стороны конкретные. Согласно Гражданскому кодексу, в случае, если покупатель отказывается приобретать недвижимость по независящим от продавца причинам, то он уже не вернет обратно денежную сумму, уплаченную в качестве задатка продавцу. В свою очередь, закон также защищает интересы покупателя при заключении договора задатка. Если продавец по каким-то причинам, не зависящим от покупателя, отказывает ему в продаже недвижимости (например, нашел более выгодного покупателя), он будет обязан выплатить покупателю денежную сумму, превышающую вдвое задаток, полученный по несостоявшейся сделке. Сверх того (если в договоре не предусмотрено иное) сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.

Не исключена, однако, вероятность прекращения обязательств до начала их исполнения. Это может произойти либо по соглашению сторон, либо по причине невозможности их исполнения. В таких случаях задаток должен быть возвращен.

Из сказанного нетрудно заключить, что задаток является не только безупречным и естественным обеспечением исполнения обязательств с правовой точки зрения, но и справедливым – с человеческой. Аванс же – это только предварительный платеж в счет предстоящего договора купли-продажи, который на момент передачи средств еще даже и не заключен. В случае отказа от сделки аванс должен быть возвращен независимо от того, какая из сторон поменяла свое решение.

Иными словами, главное отличие задатка заключается в том, что он служит не только доказательством намерения заключить договор, но и способом обеспечения исполнения обязательств на согласованных условиях в оговоренные сроки. В то время как аванс – это всего лишь частичная оплата за приобретаемый объект, обеспечивающая бронирования конкретного варианта. Тем не менее, он также используется в сделках с недвижимостью. Чаще всего к авансу прибегают, когда необходимая сумма предварительного платежа превышает разумный размер задатка либо есть риск того, что подготовка к сделке может затянуться. Например, в случае наличия обременений, когда продавцу для совершения сделки требуется погасить кредит либо задолженность. Покупатель и продавец должны заключить соглашение о внесении аванса в письменной форме, чтобы оградить себя от неоправданных рисков. В документе, как и в случае с задатком, оговариваются права и обязанности сторон и последствия нарушения условий соглашения. Однако аванс, по сравнению с задатком, не имеет такой же мощной формальной основы и является более свободной от «лишних» обязательств формой для подтверждения намерений покупки. Если сделка не состоится в указанные в предварительном договоре сроки, продавец просто вернет аванс покупателю.

Что же касается залога – то это имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства. И никакого отношения ни к задатку, ни к авансу он не имеет. При аренде недвижимости залогом называют обеспечение обязательств арендатора по сохранности имущества арендодателя (чаще всего в его роли выступает оговоренная денежная сумма). Конечно, данный аспект может быть урегулирован и в рамках договора аренды, но взыскать стоимость поврежденного имущества в этом случае может оказаться сложнее.

Н.Александров.

12.07.2016

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 46

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 27/2016