Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Двойное налогообложение

Действующие в Беларуси методики оценки стоимости недвижимости с целью определения величины земельного налога и налога на недвижимость, размеров компенсации при сносе объектов, стартовой цены недвижимости при отчуждении на аукционах и конкурсах имеют целый ряд существенных недостатков. В свою очередь наличие этих недостатков создает предпосылки для нарушения прав собственников недвижимости и как следствие провоцирует проявление недовольства со стороны населения.

"Методы массовой оценки недвижимости на базе рыночной стоимости" – этой теме был посвящен состоявшийся на прошлой неделе семинар, организованный общественным объединением "Земельная реформа", зарубежным агентством Национальной земельной службы Швеции Swedesurvey и Комитетом по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь.

Судя по прозвучавшим на семинаре сообщениям, можно сделать вывод, что белорусские методы оценки недвижимости сильно отличаются от применяемых в Швеции и далеко не в пользу собственников белорусской недвижимости. Например, если взять оценку с целью налогообложения, то в той же Швеции существует единое понятие недвижимости, включающее земельный участок и строения на нем (то есть улучшения этого участка). Причем земля здесь первична, а все, что на ней, вторично. Поэтому в Швеции, в отличие от Беларуси исключено двойное налогообложение недвижимости.

У нас же налог на землю определяется отдельно, на здание - отдельно. При этом для определения налогооблагаемой стоимости базовая стоимость объекта недвижимости и базовая ставка земельного налога умножаются на одни и те же повышающие коэффициенты – населенного пункта и качества среды. В результате налогооблагаемая стоимость может оказаться значительно выше рыночной стоимости. Это в большей степени касается вновь построенных зданий, например, индивидуальных домов. К примеру, если дом строится на условиях долевого участия (район Большой Слепянки в Минске), то в его договорную стоимость изначально включаются все затраты, в том числе и плата за городскую инфраструктуру (то есть фактически плата за земельный участок). Эта стоимость в последующем умножается на коэффициент населенного пункта (для Минска –1,45) и на коэффициент качества среды (в центре города –1,3), и из полученной суммы, которая почти в полтора раза превышается рыночную стоимость, берется налог в размере 0,1 процента. Причем в прошлом году, как было сказано на семинаре, решением Мингорсовета, который, в принципе, имеет право увеличивать ставки налога, был установлен прогрессивный процент налога на индивидуальные дома – чем выше стоимость, тем больше процент. Это вызвало огромный поток жалоб со стороны собственников "индивидуалки". Конституционный суд, правда, признал упомянутое решение Мингорсовета неправомерным. И это всего лишь один пример.

Кстати, уже зафиксированы случаи, когда налоговые службы в районных центрах при определении налогооблагаемой стоимости индивидуального дома в качестве базовой стоимости принимали цену продажи дома, указанную в договоре купли-продажи. При этом договорную цену тоже умножали на коэффициенты населенного пункта и качества среды, совершенно не учитывая то, что сама по себе эта цена уже учитывает местоположение объекта. В нее, к тому же, кроме цены дома входит и цена земельного участка.

Вторая проблема – это налогообложение "незавершенки". До нынешнего года действовало положение, согласно которому объектом налогообложения признавались зарегистрированные в БРТИ недостроенные здания, если они имели процент готовности не менее 80. Но с нынешнего года правила изменились. Как мы уже сообщали нашим читателям в одном из майских номеров "НБ", согласно новым правилам налог нужно платить, если в недостроенном доме есть фундамент, стены и крыша. Причем при определении стоимости не учитывается состояние "незавершенки", что уже ведет к завышению налогооблагаемой стоимости. Кроме этого, некоторые специалисты налоговых органов, не разобравшись в сути изложенной в новом положении нормы, для себя решили, что если в доме возведен только фундамент, то это уже основания для налогообложения. К счастью, для многих собственников минской "незавершенки" оценку недостроенных объектов, как впрочем и всех остальных, для целей налогообложения производят специалисты БРТИ, которые сумели разобраться в сути нового положения. А если бы этого не произошло, если бы налоговые органы сами занимались оценкой, как это делается, например, в районах, то можно себе представить, какой поток жалоб спровоцировало бы упомянутое нововведение. Впрочем, этих жалоб и так было бы больше, если бы граждане знали свои права и хоть немного разбирались в специфике оценки недвижимости.

Еще одна тема, которая обсуждалась на семинаре, - это оценка стоимости объекта недвижимости для определения размеров денежной компенсации собственнику в случае сноса этой недвижимости. Причем больше всего нарушений происходит при изъятии земельных участков, находящихся в собственности граждан, если эти граждане не прописаны в домах, идущих под снос. Чаще всего местные власти при сносе такой "индивидуалки", придерживаются нормы, согласно которой при изъятии участка для общественных нужд денежная компенсация за участок рассчитывается исходя из нормативной стоимости земли. Это вряд ли правильно, даже если участок действительно изымается для общественных (например строительства дороги), а не коммерческих целей (для возведения торгового или бизнес-центра, элитного поселка и т.д.), и даже если он был приобретен собственником не путем покупки, а путем приватизации по нормативной цене. Ведь когда сносится многоквартирный жилой дом, то почему-то не принимается во внимание тот факт, что квартиры в этом доме тоже в свое время были приватизированы далеко не по рыночной стоимости.

Кстати, в Минске, как было сказано на семинаре, уже зафиксированы два случая, когда собственники добились через суд выплаты компенсации за изъятые участки, находившиеся в собственности, в размере рыночной стоимости.

На семинаре были рассмотрены и другие вопросы. Но самый главный вывод, который можно сделать из прозвучавший информации, - это то, что методики оценки недвижимости для перечисленных выше целей требуют серьезных корректировок и установления некоего единого подхода – рыночного.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

08.12.2003

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 5, за месяц 30

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 48/2003