Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Лицензирование отменили, экспертиза осталась

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Лицензирование отменили, экспертиза осталась

Первым толчком к развитию оценочной деятельности в Республике Беларусь стала приватизация жилья, а затем начавшаяся приватизация объектов государственного имущества. В связи с этим в республике, особенно в последние годы, становится все более актуальным развитие законодательной базы в сфере оценочной деятельности и развитие рыночных подходов к оценке.

Как отметила на проходившей в Минске конференции «Проблемы и перспективы развития оценочной деятельности в Республике Беларусь», организованной РУП «Институт недвижимости и оценки» Министерства экономики, директор департамента по управлению государственным имуществом Наталья Жерносек, в стране продолжается начавшаяся 12 лет назад приватизация государственного имущества. Особенно актуальным этот вопрос стал в последние два года, когда в стране приступили к акционированию и продаже крупных предприятий промышленности и нефтехимического комплекса, таких, например, как Белтрансгаз, Горизонт, Интеграл и др. Это предприятия, которые представляют ядро промышленности республики и являются стратегически важными объектами. Поэтому при их продаже будет осуществляться рыночная оценка.

В настоящее время весьма часто оценка производится и для нужд кредитования под залог. Это и понятно, потому что для развития предприятий необходимы заемные средства. Такие же подходы нужны и для разработки бизнес-планов, существенным моментом которых является адекватная оценка.

Очень актуальна на сегодняшний день оценка для бухгалтерских нужд, в частности, для ежегодной переоцени основных фондов, неустановленного оборудования, жилищного фонда и других активов, оценка интеллектуальной собственности.

Очевидно, что в сложившихся условиях необходимо развитие не только законодательной базы, но и рыночных подходов к оценке имущества. Однако, как заметила директор департамента, в вопросе оценки государственного имущества нельзя допускать полного копирования какого-то зарубежного опыта, как и нельзя создавать свои принципиально новые, независимые от мирового опыта подходы, которые отличались бы от международных стандартов оценки и замедляли развитие рыночных отношений в нашей стране.

По словам выступающей, на сегодняшний день при оценке государственного имущества оценщики руководствуются законодательными документами, которые не отвечают современным рыночным подходам к оценке имущества (Положение по оценке государственного имущества, Положение по формированию уставных фондов открытых акционерных обществ, которые создаются в процессе приватизации государственной собственности). Начиная с 1994 года все попытки Министерства экономики разработать и применять какие-либо иные документы законодательного и нормативного плана по данному вопросу не увенчались успехом. Министерство юстиции аргументировало это тем, что до тех пор, пока на законодательном уровне не будет дано четкого определения, что такое рыночная стоимость, не будут выработаны стандарты оценки, даны определения другим понятиям, касающимся оценочной деятельности, говорить о принятии каких-либо новых документов рано. Поэтому принятие законопроекта об оценке стоимости объектов гражданских прав даст возможность вносить изменения и дополнения в существующие нормативные документы и разрабатывать новые.

Единственным в настоящее время документом, в котором очерчены рыночные подходы к оценке, являются Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее. На основании этого документа, отметила Наталья Жерносек, уже выработаны различные подходы к определению стоимости государственного имущества, в частности, при прямой продаже объектов государственной собственности и при внесении неденежного вклада в уставные фонды негосударственных юридических лиц.

Специалисты Минэкономики, занимающиеся сегодня оценкой государственного имущества, хотят отойти от обязательных (балансовый, затратный и др.) описанных в Методических рекомендациях подходов к оценке и выработать рыночные как по определению действительной реальной стоимости тех или иных объектов, так имущества в целом.

В процессе приватизации и в процессе отчуждения государственного имущества различными методами за последние 12 лет в стране продано более 6 тысяч объектов. В основном продавались объекты, оцененные балансовым методом. И когда в последние годы, заметила директор департамента, особенно в процессе отчуждения государственного имущества, осуществляется продажа объектов на аукционах, все попытки министерства их продать остаются безрезультатными. А причина этого кроется в завышенной цене. В связи с этим Н. Жерносек отметила, что нельзя выставлять на продажу объекты как по завышенным, так и по заниженным ценам. При таком подходе в дальнейшем могут возникнуть отрицательные последствия.

Как положительный пример обоснованной реальной оценки госимущества рыночным методом Н. Жерносек отметила оценку акций Белтрансгаза, данную нашим отечественным экспертом-оценщиком, кандидатом экономических наук, директором ООО «Школа бизнеса и развития персонала Л.Саяпиной. Но, к сожалению, таких оценщиков у нас в стране, отметила далее выступающая, единицы. А привлекать к оценке специалистов пятерки крупнейших мировых компаний с известными именами, нам не позволяют средства.

Далее директор департамента отметила, что представители Минэкономики принимали активное участие в разработке и обсуждении закона об оценке стоимости объектов гражданских прав, принятому Палатой представителей в первом чтении, где высказали, в частности, мнение о необходимости в дальнейшем, по мере развития и укрепления института рыночных отношений, отходить от внутренней оценки. Как заметила выступающая, оценкой должны заниматься профессионалы. Каждый должен делать свою работу. Такие подходы к оценке заложены и в российском законодательстве. В частности, в законе Российской Федерации о приватизации говорится о том, что возраст приватизации определяет нормативную цену, ту, ниже которой продать объект государственной собственности нельзя и нецелесообразно. Начальную цену продажи надо определять на основании отчета оценщика, который будет нести ответственность за выполненную работу и сделает эту оценку в соответствии со стандартами, принятыми в России. Такая технология проведения оценки была бы правильной и у нас, считает Н. Жерносек. Хотя на сегодняшний день в некоторых случаях внутренняя оценка будет проводиться силами работников предприятия, потому что не всегда есть возможность провести обязательную оценку.

По мнению выступающей, исходя из того, что в некоторых случаях при оценке объектов государственной собственности некоторые объекты не учитываются, прежде всего это касается земельных участков и объектов интеллектуальной собственности, эта коллизия законодательства должна быть учтена при разработке в новой редакции проекта закона об акционерных обществах.

Отдельно Н. Жерносек остановилась на вопросах регулирования оценочной деятельности. Она отметила, что на сегодняшний день оценочная деятельность не подлежит лицензированию. Однако во времена различных кризисных явлений, убыточности предприятий и т.д., эта сфера, по мнению директора департамента, должна контролироваться государством. Так было и в других странах, к примеру, в России, Америке. Выступающая отметила, что сотрудниками Минэкономики будет проводится только одна экспертиза - на достоверность оценки при внесении имущества в уставные фонды юридических лиц с национальными инвестициями (в соответствии с инвестиционным Кодексом). И в первую очередь потому, что при проведении экспертиз оценки очень часто, к сожалению, в отчетах оценщиков обнаруживаются ошибки. Много претензий, в частности, министерство имеет к Республиканскому центру учета недвижимости. Н. Жерносек высказала мнение, что было бы правильно делать в некоторых случаях антирекламу некоторым оценщикам - «народ должен знать своих героев».

Оценочная деятельность - сфера очень сложная, требующая высокого профессионализма, компетентности, добавила в заключение Н. Жерносек.

Иное мнение по ряду вопросов, касающихся оценочной деятельности, высказала Л. Саяпина, директор ООО «Школа бизнеса и развития персонала». Как считает Л. Саяпина, в сфере оценочной деятельности существует очень много проблем, но все они возникают потому, что их решение идет некомпетентно. Оценщики, в частности, возлагали большие надежды на то, что закон об оценке поможет решить эти проблемы, однако этого не произошло.

Если государство хочет, считает директор Школы бизнеса и развития персонала, чтобы в Беларусь пришли инвесторы, надо дать возможность оценщику оценивать. И в этом плане в законе была статья, где было прописано, что отчет оценщика может быть оспорен только в суде в том случае, если он докажет, что в отчете приводится недостоверная информация или дана ложная оценка, и оценщик умышленно занизил эту оценку и нанес ущерб государству. Сегодня же в законе прописано, что в отдельных случаях оценка признается достоверной только после выполнения процедуры проверки отчета об оценке в порядке, предусмотренном законодательством. Это значит, что у нас остается институт экспертизы. Кроме того, для целей приватизации при отчуждении государственного имущества также проводится экспертиза оценки.

Российский закон об оценке регулирует исключительно независимую оценку. Как отметила Л. Саяпина, у оценщиков были большие надежды на то, что и белорусский закон регламентирует независимую оценку. Но то, что сегодня прописано в законе, говорит о том, что при оценке большинства объектов никакой независимой оценки не будет.

Как считает Л. Саяпина, для того чтобы разрешить существующие в оценочной деятельности проблемы, в первую очередь необходимо создать систему подготовки кадров. Для обучения в соответствующие вузы (хотя бы России) должны быть направлены специалисты, которые бы потом смогли обучать наших оценщиков.

Во-вторых, важнейшей задачей на сегодняшний день в республике является создание мониторинга статистической информации. В законе об оценке речь идет только о создании мониторинга цен по объектам оценки. Однако, заметила Л.Саяпина, если оценщики будут иметь информацию только о ценах, то этого далеко не достаточно, чтобы правильно оценить объект. Нужно иметь информацию о ставках процента, знать различные коэффициенты-мультипликаторы, коэффициенты капитализации для различных объектов недвижимости, арендную плату и т.д. По мнению выступающей, по сравнению с нашей страной Россия далеко ушла вперед в развитии законодательных и нормативных документов об оценке.

В-третьих, должна быть создана сильная общественная организация оценщиков. И хотя в Беларуси уже есть одна общественная организация «Белорусское общество оценщиков» (БОО), президентом которой является Николай Трифонов и который представляет эту организацию на международных симпозиумах и конференциях, белорусские оценщики, по мнению Л. Саяпиной, в своем большинстве ее не признают. Как заметила директор Школы бизнеса и развития персонала, общественная организация только тогда будет работать, если она будет сильная, если будет отстаивать интересы оценщиков, от которой они будут получать самую достоверную информацию. В России все это есть. К этому надо стремиться и нам. В этой связи Л. Саяпина обратилась к директору РУП «Институт недвижимости и оценки» Леониду Русьянову и высказала мнение, что именно институт должен выступить инициатором создания сильной общественной организации, объединить усилия всех оценщиков и специалистов. Кроме того, необходимо создать экспертный совет, который будет заниматься разработкой стандартов. «И только тогда, когда все это будет выполнено, у нас появятся сильные оценщики, тогда мы решим наши проблемы методологического плана, о которых мы сегодня много говорим и о которых нам еще предстоит много говорить, но пока они не разрешимы», - подчеркнула Л. Саяпина.

Елена МАСЛОВСКАЯ

25.12.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 6, за месяц 24

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 48/2003