Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Снос "индивидуалки" в рамках реконструкции – пока лишь градостроительная программа

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Снос "индивидуалки" в рамках реконструкции – пока лишь градостроительная программа

В апреле 2003 года указом президента Беларуси был утвержден генеральный план города Минска с прилегающими территориями в пределах перспективной городской черты. Во исполнение этого указа и генплана в июне месяце Мингорисполкомом утверждена долгосрочная программа реконструкции территорий усадебной застройки г. Минска. А спустя какое-то время жители перечисленных в программе территорий, которые должны быть реконструированы до 2015 года, узнали о том, что их ограничили в правах по распоряжению индивидуальными домами и прописке в них. Одновременно с этим «пошли» слухи о появлении каких-то иностранных фирм-инвесторов, которым якобы город уже поручил заниматься сносом "индивидуалки" и которые активно скупают квартиры-"хрущевки", предназначенные для отселения коренных жителей реконструируемых территорий. Но эти слухи, как оказалось, пока не соответствуют действительности.

Сегодня наш корреспондент беседует с одним из разработчиков программы Сергеем Козловским – начальником управления регулирования застройки Комитета архитектуры, градостроительства и землеустройства Мингорисполкома.

- Сергей Анатольевич, на какой стадии находится сегодня реализация программы реконструкции территорий усадебной застройки г. Минска, которая утверждена решением Мингорисполкома от 26 июня 2003 года № 981? Каковы механизмы реализации программы, на кого возложены функции генерального заказчика и кто непосредственно будет заниматься сносом индивидуальных домов?

- Приняв указанное решение, Мингорисполком определил и порядок действий, и ответственных исполнителей. В частности, в настоящий момент унитарное предприятие "УКС Мингорисполкома" выполняет требования решения по размещению заказов в проектных институтах на проектирование инженерно-транспортной инфраструктуры районов индивидуальной застройки, подлежащих реконструкции. Этих районов пять*.

В решении указано, что до 1 июня 2004 года нужно будет разработать конкурсную документацию для привлечения инвесторов и конкретные планы поэтапной реализации программы.

- Это будет делаться на основе детальных планов?

- Да. Детальные планы уже разработаны, кроме одного, работа над которым завершается. Они прошли экспертизу в Минприроды и в Главэкспертизе, и сейчас мы готовим материалы для их утверждения. Параллельно идет работа по формированию заказа и разработки по заказу УКСа проекта инженерно-транспортной инфраструктуры. Здесь речь идет о том, что УКС выступает как девелопер (генеральный заказчик) территорий реконструкции и проектирует подводящие сети в эти районы. В последующем он сам может выступать застройщиком каких-то кварталов, а часть территорий планируется предоставлять на конкурсной основе другим компаниям-заказчикам, каждая из которых будет заниматься реконструкцией "своего" квартала.

- На конкурс будут предлагаться уже освобожденные от индивидуальной застройки территории, или заказчики будут сами заниматься сносом "индивидуалки" и отселением проживающих там людей?

- Я сейчас не останавливался бы на этом вопросе. Мы впервые хотим сделать такой массовый снос за последних, скажем, 15 лет. И здесь естественно придется отрабатывать этот механизм. Вполне возможно, что сносом займется в массовом порядке УКС Мингорисполкома, для чего придется, возможно, создать какую-то специальную структуру.

- То есть вы считаете, что отдавать эту работу на откуп частным фирмам нецелесообразно?

- Не в компетенции Комитета определять, что это будет за механизм. Я могу высказать только свою личную точку зрения. Естественно, было бы лучше, если бы генеральный застройщик, то есть УКС, выставлял на конкурс участки, которые были бы уже готовы для инвестиционного освоения. Но как это будет сделано на самом деле - решит исполнительный комитет. Он будет утверждать этот механизм. Что касается нас, мы должны подготовить градостроительную документацию.

- Насколько мне известно, на стадии подготовки решения Мингорисполкома обсуждалась возможность внесения изменений в Жилищный и Земельный кодексы с целью усовершенствования порядка предоставления компенсаций при сносе домовладений и выкупе недвижимости при реализации реконструкции районов усадебной застройки. В частности, предлагалось установить такой порядок компенсации, который позволял бы снять ограничения по прописке и улучшению жилищных условий в зонах перспективного сноса. Сергей Анатольевич, как бы Вы прокомментировали это предложение и насколько актуально сейчас принятие такого нововведения?

- Действительно, в ходе работы над программой предлагалось рассмотреть вопрос, чтобы в столице компенсация за сносимый индивидуальный дом предусматривалась бы такая же, как при сносе многоквартирного дома, когда собственнику предоставляется квартира, равноценная по площади сносимому жилью. Но это предложение не было поддержано большинством специалистов, поскольку в данном случае гражданин владеет или имеет в собственности и земельный участок. Так что скорее всего нам придется работать в рамках действующего законодательства, а значит, будет масса проблем. Ведь программа предусматривает снос до 5 тысяч домов. И реализовать ее удастся в лучшем случае на процентов 30 при условии, что только половина собственников потребует в порядке компенсации построить равноценные индивидуальные дома. Чтобы выполнить эти требования, придется возвести целый жилой район. А это колоссальные затраты, которые фактически превращают в ноль эффективность самой реконструкции. Поэтому и рассматривался вопрос о возможности принятия для города Минска несколько иных правил компенсации за сносимое жилье. Все-таки столица должна развиваться, и недопустимо, чтобы в центре города колоссальные территории были заняты под индивидуальную застройку и тем самым неэффективно использовалась земля.

Но, как я уже сказал, придется работать в рамках действующего законодательства, хотя оно и несовершенно. Причем несовершенство заключается, на мой взгляд, даже не в нормах статьи 104 ЖК, а в том, что они «завязаны» на институте прописки. Именно это и позволяет некоторым гражданам действовать в спекулятивных целях. Институт прописки дает возможность прописываться и получать за счет общества дополнительные блага в виде квартир. Мы предлагаем хотя бы в Минске изменить эту систему. Допустим, гражданин имеет дом 100 квадратных метров, поэтому пусть ему компенсируют те же 100 «квадратов» в виде квартиры в частной собственности. А все, что кроме дома, – земельный участок, хозяйственные строения, на наш взгляд, должны компенсироваться денежными выплатами, пусть даже по рыночным ценам, поскольку домовладелец не должен нести потери. При таком механизме институт прописки нас уже не волнует и на нем нельзя будет спекулировать. Прописали 10 семей – пожалуйста. Какая у вас площадь? Допустим, 150 метров. Вот вам 150 метров. Хотите - получите их одной квартирой, хотите – тремя. И плюс денежная компенсация за участок. Тогда это позволит реализовывать градостроительные программы в таких крупных городах, как Минск.

Сегодня же, когда мы сносим дом, если даже и не требуется компенсация в виде строительства коттеджа, то тем же 10 семьям нужно дать благоустроенные квартиры из расчета 15-20 квадратных метров на человека. Мы начинаем считать эту компенсацию, и экономически становится просто не выгодно сносить такое домовладение. Начинаем думать, а почему мы даем 10 квартир? А потому что люди, зная, что они находятся в зоне сноса, начинают активно прописываться, фиктивно разводиться, заключать фиктивные браки и т. д. Причем факт фиктивности доказать невозможно. И все это несовершенство законодательства остается и в новой редакции Жилищного кодекса, которая готовится депутатами парламента к принятию во втором чтении. И если она будет принята, то о программе масштабной реконструкции останется только мечтать.

- Каков механизм предупреждения и извещения населения о принятии властями широкомасштабных градостроительных программ? Насколько мне известно, еще не все жители поселков, подлежащих реконструкции, знают о комментируемом решении Мингорисполкома.

- С момента принятия этого решения сделано очень много публикаций в газетах. Практически все радиостанции провели соответствующие интервью. Сделана большая передача на телевидении, в которой рассматривались все вопросы, касающиеся этой программы. Кроме того, сегодня любой гражданин может сделать запрос и в течение 10 дней получить детальную справку письменно.

- А вообще горисполком обязан сообщать официально о принятии таких решений?

- Нет. Вот когда мы будем готовить конкретные инвестиционные проекты, тогда да. Ведь генеральный план с жителями не согласовывается. То же и с программой реконструкции. Она, как и генплан, является градостроительной программой. А градостроительные программы сегодня по законодательству не подлежат согласованию с населением. Но с населением будет согласовываться каждый инвестиционный проект, потому что в рамках его будет приниматься решение об изъятии конкретных земельных участков, сносе и отселении в установленном законом порядке конкретных усадебных домов. По закону от собственников этих домов положено получить согласование.

Например, когда мы готовили решение о сносе домов в ландшафтно-рекреационных зонах, то в нем конкретным пунктом администрации районов обязывались довести это решение до всех собственников и сособственников идущих под снос индивидуальных жилых домов. И администрации районов это сделали письменно. Это что касается наших градостроительных программ. А что касается решения о реконструкции, то, во-первых, мы еще пока не знаем, какие дома будут снесены, а какие нет. К тому же общее число домовладений, которые могут попасть в зону сноса, слишком велико – около 5 тысяч. Мы чисто физически не можем их известить, поэтому пошли другим путем – дали очень много публикаций в средствах массовой информации.

- Как я понимаю, градостроительная программа – это правовой акт. А поскольку он затрагивает права граждан, то, по идее, должен публиковаться в печати и регистрироваться в Минюсте. Эти процедуры были пройдены?

- Мы прошли все процедуры, которые необходимы. Юридический отдел горисполкома отслеживает, какие документы в соответствии с законодательством являются нормативными, которые необходимо направлять на экспертизу в Минюст и регистрировать в Национальном реестре правовых актов. И надо сказать, горисполком принимает большое количество правовых актов, которые не подлежат юридической экспертизе и соответственно регистрации. Скажем, мы утверждаем детальный план, и он, будучи градостроительной программой, не подлежит регистрации.

- Понятно. В таком случае последний вопрос. Какая из пяти территорий усадебной застройки планируется к освоению в первую очередь?

- Чтобы расставить приоритеты и принять профессиональное решение, сегодня необходимо очень четко проработать вопросы, связанные с инфраструктурой. И, естественно, в первую очередь реконструироваться будут те районы, которые можно немедленно осваивать для новой застройки. Ведь новое жилье, которое будет строиться на реконструируемых территориях, получится условно не дешевое. Потому что в цену нового квадратного метра входят затраты и по сносу застройки, и по созданию инфраструктуры. Естественно, в первую очередь застройка будет вестись там, где затраты окажутся меньше, то есть там, где уже создана инженерно-техническая инфраструктура.

А вообще более конкретно по этому вопросу можно будет говорить не раньше июня 2004 года. К этому времени планируется завершить подготовительный этап и определиться с подходами к реализации программы: что нужно в инвестиционном плане поменять, нужно ли создавать специальную службу, которая будет заниматься сносом, либо поручить это дело какой-нибудь из действующих структур и т. д.? Ведь у нас есть управление учета и распределения жилья, которая уже инициировала такие предложения и готова взять на себя работу с населением. Эта структура при Мингорисполкоме имеет соответствующие квалифицированные кадры, практические наработки в этой сфере.

Безусловно, тема масштабной реконструкции очень интересная, и нам придется отработать не только какие-то градостроительные программы, но и механизмы реализации. Причем таким образом, чтобы мы могли находить консенсус между интересами личности и общества, потому что, реализуя градостроительные программы, мы в первую очередь улучшаем среду обитания большинства населения. Иными словами, предстоит большая работа.

* Территории усадебной застройки, подлежащие реконструкции, расположены в границах: 1) ул. Некрасова – ул. Собинова - ул. Олешева – ул. Восточная – ул. Комаровское кольцо; 2) ул. Щедрина – Старовиленский тракт - ул. Каховская – ул. Орловская; 3) ул. Железнодорожная – ул. Прямая - ул. Грушевская – ул. Гурского – пер. Талаша - ул. Прилукская – ул. Р. Люксембург – пр. Дзержинского – пр. Жукова; 4) пр. Дзержинского – пр. Жукова – ул. Железнодорожная; 5) ул. Маяковского – ул. Аранская – ул. Индустриальная – пер. Серебрянский – ул. Денисовская. Программа реконструкции рассчитана на два периода – до 2015 года.

Беседу провела и записала Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

19.01.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 9, за месяц 35

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 2/2004