Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Дефицит и правовая неразбериха провоцируют рост цен

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Дефицит и правовая неразбериха провоцируют рост цен

Как будет дальше развиваться квартирный рынок Минска, будут ли дальше расти цены на жилье - вот основные вопросы, которые в последнее время все чаще задают читатели нашей газеты. С одной стороны, хотелось бы успокоить наших граждан. Ведь цены не могут расти бесконечно, да еще такими темпами как в последние два года. Но, с другой стороны, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что рост цен провоцирует дефицит товара. То есть пока рынок будет испытывать недостаток предложения того же жилья, до тех пор будут увеличиваться и цены на него. А этот дефицит может быть устранен лишь в том случае, если в Минске в ближайшие пять-десять лет будет строиться по миллиону квадратных метров жилья, причем доступного по ценам. Примерно то же самое сегодня происходит в России и, в частности в Москве, где цены на квартиры выросли за последних пять лет в 2,5 раза. Причем, как выясняется, много общего у нас с Россией и в вопросах развития ипотечного кредитования.

Как сообщают российские информационные агентства, в последних числах января в Москве состоялась научно-практическая конференция "Банки в ипотечном кредитовании". Проблема, в свете которой вообще стоит говорить об ипотечном кредитовании, - это недостаточные объемы строительства жилья в России. Об этом, в частности, уже в очередной раз заявил российский вице-премьер Владимир Яковлев.

С 1986 года в России идет спад в строительстве жилья. В 1986 году на территории сегодняшней Российской Федерации (тогдашней РСФСР) построили 76 млн кв. метров, в 1990 году - 60 млн кв. метров, в прошлом году - всего 36 млн кв. метров. Именно поэтому наблюдается столь длительный и небывалый по своим темпам рост цен на жилую недвижимость. Сегодня цены уже на 10-15 процентов выше докризисного уровня 1998 года. Сразу после кризиса недвижимость подешевела на 50 процентов, так что можно сделать вывод, что в общей сложности за 5 лет цены выросли почти в 2,5 раза.

Дело осложняется тем, что в целом жилищный фонд представлен недвижимостью очень низкого качества. 87 млн. кв. метров российских домов представляют собой не подлежащие ремонту помещения, в которых, тем не менее, живут люди. 250 млн. кв. метров - "хрущевки", 300 млн. кв. метров не ремонтировались 30-40 лет, 40 млн человек, или около трети всего населения России, живут в неблагоустроенном жилье. К 2010 году объемы строительства жилого фонда планируется довести до 80 млн. кв. метров в год, но до этого цены будут неуклонно расти.

В то же время, как отмечалось на конференции, рынок перенасыщен только в Москве, но и это не вызывает снижения спроса: во-первых, московская недвижимость берет на себя платежеспособный спрос самых состоятельных граждан, проживающих вне Москвы, а, во-вторых, москвичи покупают недвижимость с инвестиционными целями для сбережения средств.

Но московская ситуация аномальна, считают специалисты. Подавляющее большинство жителей России (98,5 процента) сейчас не может позволить себе приобрести жилье целиком в собственность. А за счет бюджетных средств жилье приобретает всего 0,3 процента населения.

Так что практика ипотечного кредитования (деньги даются под залог покупаемой недвижимости) буквально напрашивается. Но в России эта услуга наталкивается на множественные препоны.

Начать хотя бы с того, что в России не существует точного ответа на вопрос, кто имеет право выдавать населению ипотечные кредиты. Если российский банк собирается заниматься ипотекой, он должен сперва взять универсальную лицензию, а потом по специальному запросу отказаться от ненужных лицензированных услуг.

Можно, конечно, и оставить за собой универсальную лицензию, но тогда банк обязан совершать ежегодный мониторинг платежеспособности заемщика и состояния его залога. И если ипотечные кредиты выдаются в больших количествах, банк оказывается погребен под грудами бумаг - ипотека дело длинное, залоги стоят дорого, так что рост административных издержек неизбежен, заявила вице-президент Национального резервного банка Елена Клепикова.

Представитель Национального бюро кредитных историй Сергей Головин заверил собравшихся, что все дело в отсутствии кредитных историй. Да, за десять лет они могут быть сформированы, но сейчас их нет, и в связи с этим напрямую встает проблема закона о банкротстве.

Еще одна проблема, препятствующая развитию ипотеки, состоит в том, что до сих пор не разрешено, с одной стороны, банкам однозначно владеть заложенной собственностью неплатежеспособного заемщика, а с другой - передавать права обанкротившегося одного банка другому, что ставит в незастрахованное положение заемщика.

Представитель юридической фирмы "Байтен Буркхард" Сергей Абрамов заметил, что в уже утвержденном законе об ипотечных ценных бумагах существует юридическая неясность: во-первых, недостаточно проработан вопрос о синтетической секьюризации ипотечного кредитования, когда страховщиком выступает сам банк, а не ипотечный агент, а, во-вторых, существует противоречие между понятием о банковской тайне и предоставлением информации о платежеспособности заемщика.

И вообще, заключил юрист Абрамов, Министерство юстиции придерживается практики уходить при окончательном прописывании законов, норм и прав от реальных людей, на которых эти юридические акты распространяются, и таким образом тормозить развитие позитивных процессов.

Марина КОВАЛЕНКО

02.02.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 15

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 5/2004