Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

На квартирном рынке наметились еле заметные перемены

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » На квартирном рынке наметились еле заметные перемены

Судя по данным столичных агентств недвижимости, на минском вторичном рынке жилья появились первые признаки ценовой стабилизации. Похоже, начинает сбываться предположение, высказанное в первом номере "НБ" за этот год в статье "Квартирные парадоксы", о том, что к середине 2004 года цены на столичное жилье стабилизируются и в последующем начнется их снижение. Есть вероятность, что к концу текущего года средняя цена квадратного метра предлагаемых на продажу минских квартир снизиться на 10-15 процентов. Произойдет ли это на самом деле, безусловно, покажет время, но задуматься есть над чем и покупателям, и продавцам.

Напомним, что с середины 1999 до середины 2000 года вторичное жилье в Минске подешевело по сути дела на треть. Дешевую однокомнатную "хрущевку" можно было купить за 5,5 тыс. долл. США (сегодня – аналогичный товар предлагается за 15-16 тыс. долл. США, перед началом ценового обвала 1999 года – за 8-9 тыс.). В конце 2000 года цены стали расти и за два последующих года вернулись на докризисный уровень. Многие надеялись, что на этом все и закончится. Но этого не произошло. Вплоть до января текущего года квартиры продолжали дорожать.

Что касается предложения, то оно в течение 2001-2002 годов оставалось примерно на одном и том же уровне. Но этому периоду предшествовало падение, вызванное тем, что в середине 2000 года правительство запретило без разрешения местных властей продавать квартиры, построенные с привлечением льготных кредитов, в течение трех лет с момента погашения кредита. По оценкам специалистов, до появления этого ограничения не менее 20-25 процентов предложения составляли квартиры, построенные по льготной цене. Само собой разумеется, введение ограничения спровоцировало образовавшийся в последующем дефицит предлагавшихся на продажу квартир и как следствие рост цен на них. Теперь же, спустя 3,5 года, ситуация с предложением начинает потихоньку стабилизироваться. Уже начинают поступать на рынок квартиры, продажа которых была ограничена в течение предыдущих трех лет. И дальше больше.

Кое-какие изменения, правда пока еще незначительные, появились и в объеме спроса. Запланированное Минским горисполкомом увеличение объемов строительства жилья для граждан-очередников на льготных условиях (с освобождением от платы за инфраструктуру) и переход на более прозрачную и доступную систему формирования списков из числа претендентов повысили привлекательность долевого строительства в глазах минчан, желающих строить квартиры без привлечения льготных кредитов. Благодаря этому некоторые из потенциальных покупателей вторичных квартир отказались от покупки (средняя цена панельного жилья - 520-540 долл. США/кв. м) и решили прибегнуть к более дешевому варианту (320-340 долл. США/кв. м – стоимость квартиру в УКСе).

В свою очередь те, у кого пока нет шансов попасть в очередь "уксовских" дольщиков, решили просто подождать, пока квартиры немного подешевеют, поскольку как-то не разумно покупать однокомнатную "хрущевку" за 18 тыс. долл. США, платя за каждый метр чуть ли не по 600 долл. Все это в совокупности привело к тому, что дефицитный ажиотаж на вторичном рынке жилья, наблюдавшийся в течение всего предыдущего года, слегка подустал.

И если в декабре 2003 года спрос и предложение по наиболее популярным квартирам (одно- и двухкомнатным и в зависимости от районов) находились в соотношении восемь-десять к одному, если верить оценкам агентств недвижимости, то сегодня можно говорить о соотношении шесть-восемь к одному. Опять же к этим оценкам нужно подходить весьма осторожно, поскольку принятая в качестве базы статистика у каждого агентства своя и одна и та же заявка на покупку равно как и на продажу может одновременно подаваться в несколько риэлтерских фирм.

Тем не менее изменения в спросе и предложении уже наметились и вероятность того, что они приобретут тенденциозный характер, достаточно велика. Само собой, не исключены и ценовые изменения, правда их следует ожидать только после того, как наметившаяся с начала года динамика спроса и предложения приобретет устойчивый характер. С учетом этого пока можно только предположить время, когда может начаться ценовой отток. Это, по мнению большинства опрошенных специалистов-риэлтеров, может быть июнь-август текущего года, традиционно считающиеся как период затухания рынка в связи с летними отпусками.

Теперь попытаемся взглянуть на ситуацию с другой стороны и ответить на вопрос, почему же цены на квартиры до недавнего времени росли в долларовом эквиваленте. Здесь в первую очередь хотелось бы обратить внимание на то, что ценовая динамика квартирного рынка традиционно имеет вид синусоиды. Процессы в этой сфере жестко зависят от общеэкономических тенденций. Если верить классическим выводам, то в период экономических кризисов, когда активизируется инфляция, слабеет банковская система, деньги чаще всего вкладываются в недвижимость и в первую очередь в жилье, которое наиболее доступно для населения и инвесторов с точки зрения вложения средств с целью защиты их от обесценивания. И в первые "минуты" такого кризиса наблюдается рост цен на жилую недвижимость. Еще через какое-то время, когда объем свободных капиталов иссякает, спрос и цены начинают движение в сторону уменьшения.

Ярким примером в этом смысле является рынок жилой недвижимости в Москве и крупных городах России. Например, за прошлый год в Москве цена квадратного метра выросла на 45 процентов, достигнув 1600 долл. США. В Воркуте метр подорожал в два раза. А в среднем по России, согласно информации Госкомстата, цены на жилье поднялись на 26 процентов, достигнув 570 долл. за кв. метр. По мнению и. о. министра экономразвития РФ Германа Грефа, в этой отрасли зреет "мыльный" пузырь, который рано или поздно должен лопнуть. В том, что это - пузырь, не сомневается и большинство российских экспертов: рыночные цены на квартиры втрое превышают стоимость строительства.

Например, средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади в 2003 году составила 7987 руб.(здесь и далее российских), увеличившись против 6843 руб. в 2002 году. Об этом свидетельствует опубликованная в российских СМИ информация Госкомстата России. Наиболее высокая средняя стоимость строительства жилых домов в 2003 году сложилась в Москве (15748 руб/кв м – примерно 543 долл. США), Санкт-Петербурге (10683 руб. – около 368 долл. США), Сахалинской (20968 руб.), Тюменской (12871 руб.), Амурской (9835 руб.) областях; Хабаровском крае (11672 руб.), республиках Карелия (9485 руб.); Таймырском (Долгано-Ненецком) (26642 руб.), Ямало-Ненецком (24944 руб.), Ненецком (17250 руб.), Эвенкийском (10331 руб.) автономных округах, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (16805 руб.).

Более чем наполовину дешевле, чем в целом по России, обходилось в прошлом году строительство жилья в Волгоградской области (3988 руб. – 137,5 долл. США), Карачаево-Черкесской Республике (3920 руб.); республиках Бурятия (3688 руб.), Калмыкия (3425 руб.), Северная Осетия-Алания (3141 руб.), Алтай (1893 руб.); Усть-Ордынском Бурятском (3334 руб.), Коми-Пермяцком (2315 руб.) автономных округах.

На строительство жилых домов для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, в 2003 году использовано 142,9 млн руб., введено в действие 1,5 тыс. квартир общей площадью по 80,1 тыс. кв. метров. В 4-м квартале 2003 года по сравнению с предыдущим кварталом прирост цен 1 кв. метра общей площади квартир на первичном и вторичном рынках жилья в России, по предварительным данным, составил соответственно 4,6 процента и 4,7 процента соответственно. На первичном и вторичном рынках жилья более всего выросли цены на типовые квартиры - на 6,4 процента и 5,4 процента соответственно.

Но несмотря на то, что цены продажи, как уже было сказано, во много превышают стоимость строительства, на рынке по-прежнему ощущается дефицит свободных квартир. Причем раньше квартиры покупали, когда дом достраивался до среднего этажа, - отмечают в московских агентствах недвижимости. А теперь их расхватывают на этапе закладки фундамента. Причем творится такое не только в Москве, но и в других крупных городах: Владивостоке, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Хабаровске. Причем тем, кто собирается там жить, достается меньшая часть, 60 процентов квартир скупают фирмы, которые хотят ими спекулировать.

Есть ли реальные причины бурной активности на рынке жилья? Оказывается, да. "Половину бума обеспечили деньги от продажи нефти. Компании должны были их во что-то вкладывать, - говорит главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. - Еще треть роста обеспечил 1 млрд долл., выплаченный всевозможным политтехнологам и пиарщикам во время предвыборной кампании. Часть из них перетекла на рынок недвижимости. И, конечно, свою лепту внесло падение доллара - люди стали от него избавляться и покупать квартиры". (Динамика падения доллара показана на графике.)

Взбудораженные хорошими барышами, застройщики кинулись возводить все новые квартиры, а для этого - брать кредиты в банках. А как расплачиваться? Геннадий Стерник рисует будущее так: "Стоит ценам замереть или упасть, пружина раскрутится очень быстро. Наступит момент, когда квартиры станут слишком дорогими. Покупать их перестанут. Застройщики будут снижать цены. Спешно начнут продавать квартиры и спекулянты. Наконец застройщики обанкротятся и не вернут кредиты, в стране разразится банковский кризис".

Кстати, несколько лет назад нечто подобное произошло в соседней Литве.

Когда это может произойти в России? Эксперты говорят, что ждать недолго. К концу года цены достигнут максимума, поднявшись еще на 35-45 процентов, а затем станут падать. Как минимум на 25 процентов.

Есть и другая точка зрения. Так, по мнению экспертов «Московской строительной компании» отмечающееся в настоящий момент некоторое замедление роста цен на жилье в некоторых жилых комплексах является первым симптомом масштабного падения цен на московском рынке недвижимости. В компании полагают, что, скорее всего, ситуация будет развиваться медленно, и в 2004 году цены упадут на 20-25 процентов от нынешнего уровня. Причем локомотивом падения цен станут мелкие строительные фирмы, которые в условиях падения спроса начнут наперегонки снижать цены, что в конечном итоге может спровоцировать обвал цен. Само собой разумеется, вслед за первичным начнет дешеветь и вторичный рынок жилья.

Согласно выводам, сделанным «Московской строительной компанией», в начале текущего года причиной снижения цен на столичном рынке недвижимости станет падение доходности инвестиций в этот сектор экономики. В феврале - марте 2004 года, по данным компании, доходность инвестиций в жилье бизнес- и экономкласса может стать сопоставимой с банковской ставкой, и такие инвестиции перестанут быть привлекательными. На начало января 2004 года, согласно выводам ряда риэлторских компаний, доходность вложений в московскую недвижимость находилась на уровне 15-70 процентов годовых в валюте в зависимости от объекта. Эта цифра складывается из двух показателей: удорожания жилья по мере строительства дома (от котлована до сдачи) и роста стоимости квадратного метра на рынке. Кроме того, московский рынок недвижимости зависит от инвесторов - огромное количество жилья скупается на стадии подготовки площадки различными фирмами, включая и риэлторские компании, с целью последующей перепродажи после окончания строительства дома. Для инвесторов в отличие от собственников, приобретающих жилье для себя, определяющим фактором является именно доходность вложений, с падением которой они могут начать переводить деньги в другие, более привлекательные активы. Согласно данным, полученным «Московской строительной компанией», этот процесс уже пошел: в частности, банки уже начали сокращать объемы своих вложений в недвижимость.

А в дальнейшем, как считают в компании, события будут развиваться по так называемому «рижскому» сценарию: уход с рынка наиболее платежеспособных покупателей вызовет плавное понижение стоимости квадратного метра, которое может достигнуть 20-25 процентов. «Похожая ситуация была в Риге три года назад, – отмечают в компании. – У них долгое время наблюдался рост цен, а потом просто прекратились покупки жилья на несколько месяцев, что вынудило мелких застройщиков начать снижать цены. В результате за восемь месяцев цены упали на 20 процентов. Это падение не отыграно до сих пор. То же самое может произойти и в Москве в случае снижения спроса." Интересно, что это не самый пессимистичный для участников рынка сценарий. Часть аналитиков рассматривают вариант, при котором падение цен на недвижимость на 10 процентов спровоцирует уход с рынка крупных оптовых покупателей и приведет к остановке продаж жилья, следствием чего станет падение стоимости квадратного метра до 500-600 долларов.

Понятно, что если это произойдет, то автоматически упадут цены и в Минске. Иначе и быть не может. Ведь было бы абсурдным покупать квартиру в Минске за те же деньги, что и в Москве. Правда в Минске в отличие от Москвы гораздо меньше «шальных» денег, а значит, московский сценарий вряд ли здесь возможен. Но что-то аналогичное вполне возможно. Учитывая чуть ли не ажиотажный спрос на минские квартиры, все большее число фирм-заказчиков предпочитают заниматься строительством жилья. Однако в последующем может произойти некоторый переизбыток предложения дорогих квартир, что, конечно же, станет причиной отката цен, как было пару лет назад.

Кроме того, не следует забывать и о долларе, который, надо полагать, не будет дешеветь такими быстрыми темпами, как в предыдущие полтора года (см. график), что можно рассматривать как одну из причин продолжавшегося в прошлом году удорожания столичного жилья. К тому же нельзя исключить того, что ситуация с долларом, начнет развиваться в обратную сторону, то есть в сторону укрепления доллара по отношению к евро. Здесь многое, как считают аналитики, будет зависеть от того, как поведет себя Китай, который в последнее время активно скупает американскую валюту.

Да и экономика Европы не очень-то счастлива от прыти своего евро.

Последний приблизился к критическому уровню валютного коридора, на основе которого многочисленные правительства стран зоны евро рассчитали свои государственные бюджеты на 2004 год. Так, для Франции он составляет соотношение евро и доллара как 1:1,25. В случае выхода американской валюты за верхний предел этого коридора бюджеты государств зоны евро окажутся в зоне серьезного системного кризиса.

Создалась ситуация, когда фактически произошла крупная девальвация доллара, который потерял с октября 2000 года по отношению к евро 50 процентов своей стоимости. По мнению бывшего председателя Центробанка РФ Виктора Геращенко, высказанное в интервью одной из российских газет относительно ситуации, складывающейся на валютном рынке, курс доллара через 1,5 года повысится до уровня евро. И если эти прогнозы сбудутся, то в последующие полтора года доллар должен вернуть утраченные 50 процентов своей стоимости. Квартирный рынок тоже отреагирует на эту динамику, но пятидесятипроцентное удешевление минского жилья вряд ли возможно. Более вероятным видится падение на 20-25 процентов по сравнению с сегодняшними ценами. Хотя в последующем, то есть за пределами 2005 года, тенденция снижения может сохранится еще какое-то время.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

15.03.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 13

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 11/2004