Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Создание товариществ в строящихся домах пока приостановлено

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Создание товариществ в строящихся домах пока приостановлено

В прошлом году, согласно постановлению Совета министров № 45 от 17 января 2003 года запрещалось вводить в эксплуатацию и регистрировать жилые дома долевого строительства, реконструируемые и капитально ремонтируемые без создания товариществ собственников. Это вызвало большие сложности у заказчиков, в обязанности которых входило создание товариществ. А потому, внося недавно изменения в указанное постановление, правительство решило не распространять требование об обязательном создании товариществ на дома, строящиеся, реконструируемые и капитально ремонтируемые в текущем году. В свою очередь, по предложениям некоторых фирм-заказчиков, Министерство жилищно-коммунального хозяйства приступило к подготовке соответствующих изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь "О совместном домовладении".

Как сообщил достоверный источник, 13 марта текущего года правительство приняло постановление № 274 о внесении изменений и дополнений в прошлогоднее постановление № 45 "О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг". В новом документе, который сейчас проходит регистрацию в Минюсте, уточнены некоторые нормы, принятые в прошлом году. Но требования, обязывающего заказчиков создавать товарищества собственников до ввода дома в эксплуатацию, в недавно принятом постановлении уже нет. Это произошло благодаря тому, что генеральный менеджер второго Минского облигационного жилищного займа ЗАО "Инвест-Систем" обратился в правительство с просьбой упростить процедуру создания товариществ собственников в строящихся домах и устранить коллизию нормативных актов.

Дело в том, что у ЗАО в прошлом году больше четырех месяцев не принимали готовый к заселению дом, так как в Администрация Фрунзенского района Минска не могла зарегистрировать товарищество. Одна из причин заключается в том, что упомянутое выше постановление № 45 запрещало ввод в эксплуатацию и регистрацию жилых домов долевого строительства. Дома же, возводимые по программе жилищного облигационного займа, не являются таковыми. Отсюда - первая проблема.

Нормы Закона "О совместном домовладении", Положение о государственной регистрации и ликвидации субъектов хозяйствования (утверждено Декретом Президента РБ от 17.12.2002 г. № 29) и постановление № 45 не корреспондируются между собой. Как отметили в ЗАО "Инвест-Систем", закон и положение требуют от учредителя товарищества собственников представить копии правоустанавливающих документов либо документов, подтверждающих возникновение в будущем права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Для участников программы займа - это нотариально удостоверенные договоры купли-продажи квартир.

По Гражданскому кодексу право собственности у гражданина, купившего квартиру в процессе строительства, возникнет только после государственной регистрации. Приказом Минжилкомхоза от 25 октября 1996 года № 123 предписано, что органы регистрации и техинвентаризации (сегодня - это РУП "Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру") регистрируют квартиры, находящиеся в собственности граждан, только при предъявлении последними договора с ЖЭСом на обслуживание дома. А решение о том, заключать или нет такой договор, должно принимать товарищество.

В то же время Закон "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" не позволяет регистрировать создание капитального строения без предварительной регистрации земельного участка, на котором оно расположено. Сделать же последнее невозможно без наличия собственника (пользователя) земельного участка - в нашем случае товарищества. Следовательно, для регистрации последнего в процессе строительства невозможно представить названные документы. Получается замкнутый круг.

Вторым препятствием при регистрации товарищества является требование представить документ, подтверждающий право на размещение товарищества собственников по месту нахождения, то есть юридический адрес товарищества должен совпадать с почтовым адресом. А как быть, если дом находится в стадии строительства, спрашивают в ЗАО "Инвест-Систем". В решениях Мингорисполкома "О предоставлении земельных участков и разрешении строительства" предусмотрена передача всеми застройщиками 2 процентов общей площади жилья, в случае передачи дома на обслуживание эксплуатирующим службам города, под служебное жилье. В отношении товариществ собственников передача такого жилья ни одним законодательным актом не предусмотрена. В то же время ЗАО "Инвест-Систем" в каждом построенном доме передает как минимум одну служебную квартиру товариществу. И почему бы ее не использовать для регистрации и работы этой структуры? Но оказывается, что по существующему законодательству вывести данную квартиру из жилого фонда в нежилой нельзя, а следовательно, нельзя и произвести в ней регистрацию товарищества.

В результате собственникам недвижимого имущества (служебной квартиры) приходится арендовать другое помещение для регистрации товарищества как юридического лица, имея служебную квартиру в общей долевой собственности построенного дома. Кому и зачем это нужно? Ведь представление документа о регистрации товарищества по другому адресу является не чем иным, как фикцией, отмечают в ЗАО "Инвест-Систем". Плюс - такая практика ведет к необоснованным затратам.

Весьма некорректным юрист общества Анатолий Хмурец называет требование администрации района представить анкету установленного образца на каждого учредителя - физическое лицо (пункт 23 положения), в которой необходимо указать, имеет ли гражданин, купивший жилье, непогашенную судимость, незаконно открытые счета за пределами страны, совершал ли преступления против собственности и прочие требования. Такая анкета, по мнению А. Хмурца, может быть, и нужна предпринимателю, но не членам товарищества собственников, являющегося некоммерческой организацией. Ведь человек имеет право на приобретение жилья независимо от наличия той же судимости. Благо, заполнять подобные анкеты требуют не все исполкомы, иначе в прошлом году город Минск не выполнил бы установленное задание по объемам ввода жилья.

Любопытно и то, что при регистрации ЖСК, который тоже является юридическим лицом, подобных проблем вообще не возникает. В этой связи руководство "Инвест-Систем" обратилось в правительство с предложением поручить соответствующим госорганам привести нормативные акты в соответствие и упростить порядок регистрации товариществ собственников. Это предложение нашло поддержку. Минжилкомхоз уже работает над проектом изменений в Закон "О совместном домовладении".

В ЗАО "Инвест-Систем" также считают, что для людей было бы лучше, если бы одно товарищество можно было создавать на несколько домов. Эту схему руководство ЗАО намерено попробовать отработать на группе новых домов, которые в ближайшее время начнут строится.

Но уверенности, что все получится, нет. И в первую очередь потому, что предстоит решить вопрос об общем имуществе. Таким имуществом мог бы стать земельный участок (дворовая территория трех или двух домов). Но как это юридически оформить? Общим имуществом могли бы стать и служебные квартиры. Но захотят ли жильцы отдавать это имущество в общую копилку?

Что касается помещений для регистрации и размещения товариществ, то их можно было бы предусматривать на стадии разработки проектной документации. И такие рекомендации уже даны Министерством архитектуры и строительства. "Но и этот вопрос недоработан, - считает генеральный директор ЗАО "Инвест-Систем" Иван Перович. - В счет 2 процентов квартир (служебных) строить нежилое помещение либо дополнительно к ним? То есть либо надо уменьшать норматив служебного жилья, либо увеличивать инвестиционную нагрузку на граждан".

Одним словом, в процессе создания товариществ вопросов по-прежнему намного больше, чем ответов на них.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

29.03.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 6, за месяц 32

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2004