Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Переходный период – это только начало большой работы

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Переходный период – это только начало большой работы

Как известно, 1 мая 2004 года закончился первый переходный период принятой правительством Программы поэтапного развития системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. С момента вступления в силу Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» до окончания переходного периода должны были быть сформированы новая система по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и документы Единого государственного регистра. О том, что удалось сделать за переходный период, что не удалось и что будет сделано в ближайшее время рассказал на республиканской конференции «Государственное регулирование риэлтерской деятельности», организованной РУП «Институт недвижимости и оценки» при Министерстве экономики Республики Беларусь, начальник регистрационно-правового управления государственного унитарного предприятия «Национальное кадастровое агентство» Андрей Филипенко.

Создание системы организаций в области государственной регистрации

Для реализации Закона о государственной регистрации, как отметил в своем выступлении Андрей Филипенко, необходимо было разработать и принять ряд нормативных документов. Так, в частности, 7 мая 2003 года Совет министров Республики Беларусь своим постановлением № 600 утвердил Программу поэтапного развития системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на 2003-2008 годы, предполагающей в три периода осуществить реформу в области государственной регистрации. В течение первого переходного периода была поставлена задача создать в этой области систему организаций государственной регистрации.

Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2003 года № 603 «О создании системы государственных организаций «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» были определены государственный орган, уполномоченный управлять в сфере недвижимого имущества, - Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете министров Республики Беларусь и республиканская организация по государственной регистрации - государственное унитарное предприятие (ГУП) «Национальное кадастровое агентство». Кроме этого Указом определено создание семи территориальных организаций (по г. Минску и областям) по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Закон предусматривал, что новая система по государственной регистрации будет создаваться параллельно уже существующей системе регистрации. Однако в последующем ситуация сложилась по-иному: путем реорганизации бывших БРТИ, осуществлявших регистрацию прав на недвижимое имущество, и коммунальных унитарных предприятий, существовавших при исполкомах и осуществлявших регистрацию прав на земельные участки, были образованы республиканские унитарные предприятия - агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, которые в течение всего переходного периода осуществляли как государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, так и регистрацию прав на земельные участки.

Как отметил А.Филипенко, как практики мы понимаем, что за один год не может быть сформирована такая система государственной регистрации, которая могла бы стать в один ряд с европейским развитыми системами или даже в ряд с системой государственной регистрации, которая создана в прибалтийских республиках, например, в Литве. Программа прежде всего предполагает развитие нормативной базы и технологии, программного обеспечения, для того чтобы на новом уровне осуществлять регистрационные действия, отказаться от регистрационной книги, от ведения журналов регистрации на бумажных носителях, что значительно ускорит обработку информации, получения данных регистра и работу всей системы, в том числе сделает возможным контроль из центра за правильностью совершения регистрационных действий регистраторами территориальных организаций по государственной регистрации.

Создание института регистраторов

Очень важной задачей, поставленной Законом, было создание института регистраторов. Осуществить эту задачу было непросто, потому что в Беларуси не было специалистов, готовых в ближайшее время стать государственными регистраторами. Поэтому, с одной стороны, таких специалистов надо было подготовить, а, с другой, - по максимуму сохранить штат работников тех же БРТИ и землеустроительных служб. Для реализации поставленной задачи Комземом были приняты постановления «Об утверждении положения «О порядке аттестации регистраторов» и «Об утверждении положения «О реестре регистраторов», в соответствии с которыми установлены дополнительные требования к регистраторам, которые по Закону начиная с 1 мая этого года обязаны совершать регистрационные действия.

В течение всего переходного периода на базе учебного центра Комзема осуществлялась подготовка регистраторов. Для обучающихся были организованы двухнедельные курсы, по результатам которых проводился экзамен. На сегодняшний день удалось подготовить 200 аттестованных специалистов при общем расчетном количестве регистраторов, необходимых для полноценного функционирования новой системы регистрации, 400 человек. В каждом районе республики, подчеркнул начальник регистрационно-правового управления Национального кадастрового агентства, сейчас фактически есть аттестованный регистратор, который получил или может получить номерную печать, которая наряду с его подписью подтверждает совершение государственной регистрации.

Конечно, понимая то, какую ответственную работу должны будут выполнять регистраторы и учитывая тот факт, что на ускоренных двухнедельных курсах сложно подготовить высоко профессиональных специалистов в этой области, из которых к тому же менее 50 процентов имеют практический опыт совершения регистрационных действий и только порядка 3 процентов опыт удостоверения сделок, работа регистраторов будет подвергаться серьезному контролю со стороны вышестоящих организаций.

Так, в Министерстве юстиции на стадии регистрации находится Инструкция о порядке осуществления контроля за правильностью осуществления регистрационных действий регистраторами. Функции контроля будут возложены на юридический отдел регистрационно-правового управления Национального кадастрового агентства. В последующем планируется создать контрольно-инспекционный отдел, который будет специализироваться именно на этих вопросах.

Для того чтобы закрыть тот правовой вакуум, который существовал, и выполнить требования Закона о государственной регистрации приказом Национального кадастрового агентства утверждено положение о порядке рассмотрения жалоб на действия регистраторов и в соответствии с которым создана специальная комиссия. В результате работы комиссии за прошедший год накоплен большой опыт, который будет обобщаться и использоваться в практической работе, а также ляжет в основу других нормативных документов, разрабатываемых Национальным кадастровым агентством.

Порядок и условия предоставления информации из Единого государственного регистра

Одним из самых важных принципов создания новой системы государственной регистрации является публичность. Это означает, что, с одной стороны, в соответствии с Законом любой гражданин, правильно назвавший адрес объекта недвижимости, может получить о нем информацию из регистра. С другой стороны, гражданин, предоставивший информацию о принадлежащем ему объекте для внесения в государственный регистр, может рассчитывать со стороны государства на признание и защиту своих прав.

В настоящее время вся информация об объекте недвижимости будет содержаться в выписке из государственного регистра. В связи с этим Комзем от 4 июля 2003 года принял постановление № 6 «Об утверждении Инструкции «О выписке из регистрационной книги и порядок ее выдачи». Этот документ призван заменить справку формы Ф-1. По Закону к выписке предъявляются очень жесткие требования как по форме, срокам выдачи, так и по перечню субъектов, которым эта информация может выдаваться. Срок выдачи выписки составляет 3 дня с момента подачи заявления. Саму же информацию, содержащуюся в выписке, могут выдавать, а значит и подписывать, только регистраторы. Кто же ее может получать? Наряду с правообладателями ее могут получать любые субъекты. В связи с этим, что же произошло нового? Если ранее перед выдачей справки формы Ф-1 органом государственной регистрации проводилось обследование, при котором выяснялось, объект недвижимого имущества в натуре соответствует данным реестра или не соответствует. Если объект данным реестра не соответствовал, такая справка не выдавалась. Теперь будет по-другому. В Законе о государственной регистрации сказано, что регистратор может назначить проведение технической инвентаризации либо проверки характеристики недвижимого имущества только при совершении регистрационных действий. Выдача информации к регистрационным действиям не относится. Это означает, что правообладатель может заказать в добровольном порядке проведение обследования с проставлением соответствующей отметки в техническом паспорте и внесении данных в инвентарное дело. Но если он не заказывает обследование, то фактически эту выписку он может получить и так. К чему это может привести? Все привыкли к тому, что получали справку формы Ф-1, удостоверяли нотариально договор, рассчитывались и регистрировали сделку. Теперь, когда вместо справки будет выдаваться выписка, может получиться так, что удостоверили нотариально договор, а потом пришли регистрировать сделку и переход права собственности. И тут может оказаться, что истек срок проверки характеристики объекта (сейчас он составляет полгода, однако в мае планируется принять новую Инструкцию по технической инвентаризации капитальных строений и изолированных помещений, где планируется установить общий срок проведения обследования для административных и иных сооружений, в том числе жилых помещений - один год), и в этом случае регистратор имеет право приостановить совершения регистрационного действия и назначить повторную проверку характеристики объекта. И если при проверке в квартире будет обнаружена несанкционированная перепланировка, регистратор будет обязан отказать в регистрации сделки и переходе права собственности. К слову, сам регистратор на проверку не выезжает. Он только уведомляет заявителя о том, что назначено проведение проверки характеристики объекта. Заявитель в свою очередь с этим уведомлением обращается к техническим инвентаризаторам и заключает соответствующий договор на проверку. Кроме того, если из местных или распорядительных органов поступят сведения о несанкционированном переоборудовании помещения, то регистратор обязан назначить проверку характеристики даже несмотря на то, что срок предыдущей еще не истек.

Согласно Закону о государственной регистрации выписка – это не единственный способ предоставления информации. Есть еще такое понятие, как предоставление обобщенной информации, включающей сведения о всех ранее заключенных сделках с объектом недвижимости. Такая информация по заявлению будет выдаваться уполномоченным органам, прямо указанным в законодательстве (органы следствия и дознания, суды и т.д.), а также участникам сделок.

Закон также предусматривает ответственность за предоставление недостоверной информации из Единого государственного регистра, за неправомерный отказ в регистрации и другие неправомерные действия регистраторов. В случае ошибок, допущенных государственным регистратором, суммы, выплаченные регистрирующей организацией пострадавшему лицу, могут быть взысканы в порядке регресса с регистратора. Таким образом, ошибочные действия последнего могут разорить не только регистрирующую структуру, но и его самого. В связи с этим Совет министров Республики Беларусь принял постановление от 27 июня 2003 года № 865 «О гарантийном фонде», предусматривающее создание гарантийного фонда для возможного возмещения таких убытков.

Порядок совершения регистрационных действий

В соответствии с Законом о государственной регистрации разработан ряд нормативных актов, регламентирующих общий порядок совершения регистрационных действий, который включает несколько стадий: прием документов, принятие решения о совершении регистрационных действий и осуществление государственной регистрации. По Закону при подаче для регистрации документов гражданин должен составить и собственноручно подписать заявление. Сделать это можно и через своего представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности (для физического лица). На сегодняшний день разработана и находится на регистрации в Минюсте Инструкция «О форме и порядке заполнения заявлений государственной регистрации», которая должна появиться в ближайшее время.

Кроме этого, согласно постановлению Комзема от 5 февраля 2004 года № 1 «Об утверждении формы свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации» разработана форма свидетельства о государственной регистрации. Однако Министерство юстиции не согласилось зарегистрировать такой порядок заполнения этого свидетельства. В связи с этим Национальное кадастровое агентство разработало Правила заполнения свидетельства о государственной регистрации. Они не являются нормативным актом, не носят обязательного характера и будут использоваться регистраторами только для служебного пользования при заполнении свидетельств и разработчиками программного обеспечения.

Постановлением Комзема от 6 апреля 2004 года № 13 утверждена форма регистрационной надписи, совершаемой при удостоверении произведенной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Сделка удостоверяется путем совершения надписи или путем постановки штампа надписи, а регистрация создания изменений прекращения существования недвижимого имущества, возникновение, переход и прекращение права путем выдачи соответствующего свидетельства (выдаваемые ранее регистрационные удостоверения продолжают иметь силу и будут действительны до тех пор, пока гражданин не решит совершить сделку с недвижимостью). Однако, как пояснил А. Филипенко, свидетельство не будет являться каким-то правоустанавливающим документом. Это будет документ, подтверждающий только государственную регистрацию. С утерей или уничтожением этого свидетельства данные все равно останутся в регистре, и своих прав гражданин не потеряет. Вся информация об объекте будет содержаться в выписке и только выпиской на сегодняшний день подтверждается права собственности.

Регистрация объектов недвижимости, зарегистрированных до вступления в силу Закона

В связи с принятием нового Закона о государственной регистрации, безусловно, встал вопрос: как же будут регистрироваться объекты недвижимости, зарегистрированные ранее, до вступления в силу Закона. Как заметил А. Филиппенко, на протяжении переходного периода уже проводилась регистрация таких объектов. Однако работа эта очень трудоемкая, и полностью не была выполнена. Пока нет достаточно подготовленной базы: программного обеспечения, необходимого количества специалистов и др., и вестись она будет еще не один десяток лет.

По отношению к объектам, которые были на момент вступления в силу Закона зарегистрированы в организациях по государственной регистрации в установленном порядке, то есть по ним имелась необходимая для заведения регистрационного дела информация и была осуществлена соответствующая запись в регистрационной книге, то право собственности за ними считается зарегистрированным. В этом случае регистратор на основании поданного заявления осуществляет первоначальное формирование документов регистра. Из ранее заведенного регистрационного дела переносит документы в новое регистрационное дело, вносит соответствующую запись в новую форму регистрационной книги и выдает заявителю договор с удостоверенным штампом и новое свидетельство.

Что касается объектов, по отношению к которым регистрационные действия были выполнены не в установленном порядке или организацией вне ее компетенции, однако регистрационные дела были переданы в организацию по государственной регистрации и эта регистрация была осуществлена до вступления Закона в силу, то регистратор должен попробовать дособирать необходимую информацию для занесения объекта в новую регистрационную книгу и осуществить первоначальное формирование документов регистра.

И только если регистрация была осуществлена не в установленном порядке и регистратор не смог собрать необходимую для регистрации информацию, то в этом случае он может отказать в государственной регистрации на основании того, что поданные документы противоречат данным регистра.

Однако, как отметил А. Филипенко, есть много капитальных строений и изолированных помещений, которые эксплуатировались до момента вступления в силу Закона, но по которым нет никакой информации. На сегодняшний день вопросы с регистрацией таких объектов еще не решены. По Закону порядок совершения регистрационных действий по отношению к ранее эксплуатируемым капитальным строениям и изолированным помещениям должен регулироваться постановлением Совета министров. И сейчас такое постановление находится на рассмотрении в Совете министров. Однако в Законе также сказано, что для государственной регистрации таких строений во всех случаях необходимо представить документы, подтверждающие не только их ввод, но и соблюдение строительных норм и правил. Но, как показывает практика, на некоторые ранее эксплуатируемые капитальные строения и изолированные помещения, во-первых, нет документов, подтверждающих их ввод (акты ввода во многих случаях утеряны). Во-вторых, многие объекты создавались тогда, когда не могло быть и речи о том, чтобы вообще составлять акты ввода (старинные замки, поместья и т.д.). Кроме этого, чтобы зарегистрировать капитальное строение, оно должно соответствовать строительным, противопожарным, санитарным, экологическим и иным нормам и правилам. Но сейчас ситуация складывается так, что новым строительным правилам не соответствуют даже, к примеру, те же «хрущевки». Поэтому Совет министров своим решением должен урегулировать этот вопрос. Национальное кадастровое агентство, по словам А. Филиппенко, в свою очередь предлагает осуществлять регистрацию капитальных строений и изолированных помещений на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов, которые должны определять их назначение и возможность эксплуатации и использования по этому назначению. Какое решение будет принято по этому вопросу, пока неизвестно.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

Перечень основных нормативных актов, принятых для реализации Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимости, прав на него и сделок с ним», в переходный период развития системы государственной регистрации:

Указ Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2003 года № 603 «О создании системы государственных организаций «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»

Постановление Совета министров Республики Беларусь от 27 июня 2003 года № 865 «О гарантийном фонде»

Постановление Совета министров Республики Беларусь от 7 мая 2003 года № 600 «Об утверждении программы поэтапного развития системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на 2003-2008 годы»

Постановление Комзема от 11 марта 2004 года № 9 «О создании регистрационных округов»

Постановление Комзема от 21 января 2003 года № 1 «Об утверждении положения о порядке аттестации регистраторов»

Постановления Комзема от 7 мая 2003 года № 4 «Об утверждении Инструкции «О порядке формирования и ведения регистрационной книги», Постановление Комзема от 5 августа 2003 года № 8 «Об утверждении Инструкции «О порядке формирования и ведения журнала регистрации заявлений»

Постановление Комзема от 18 марта 2004 года № 10 «Об утверждении Инструкции «О порядке формирования и ведения регистрационного дела»

Постановление Комзема от 4 июля 2003 года № 6 «Об утверждении Инструкции «О выписке из регистрационной книги и порядке ее выдачи»

Постановление Комзема от 5 февраля 2004 года № 1 «Об утверждении формы свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации»

Врезка

Справочно

Программа поэтапного развития системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, утвержденная правительством Беларуси, будет осуществляться в три этапа (периода):

Первый этап (переходный, завершен 1 мая 2004 года) предполагал создание системы организаций в области государственной регистрации.

Второй этап (2004-2006 годы) предусматривает формирование Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В это период должны быть созданы базы данных регистрационных книг и кадастровых карт, а также единая адресная система. Кроме этого, предполагается создать автоматизированную информационную систему ведения регистра недвижимости на базе уже существующей автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра. Это позволит создать банк центрального регистра недвижимости. Первоначально сеть должна обеспечивать обновление информации через 10-15 дней, а с 2008 года – ежесуточно.

Третий этап (2007-2008 годы) ставит задачей усовершенствовать эксплуатационные характеристики в интересах различных пользователей. К 2007 году должен быть организован дистанционный доступ к регистру недвижимости через Интернет.

17.05.2004

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 18, за месяц 66

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 20/2004