Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

В оценочной деятельности не должно быть формализма

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » В оценочной деятельности не должно быть формализма

Из выступления директора Минского городского территориального фонда государственного имущества Андрея Токарчука на четвертой международной конференции «Проблемы оценки в переходной экономике» можно сделать вывод, что институт независимой оценки в Беларуси только начинает формироваться, и для того, чтобы он состоялся, белорусским оценщикам надо еще много потрудиться, особенно в части совершенствования своих профессиональных навыков.

В своем выступлении А. Токарчук рассказал о взаимодействии Минского городского территориального фонда государственного имущества с независимыми оценщиками. И несмотря на то, что этот опыт был небольшой, уже можно говорить о некоторых результатах, достигнутых в ходе совместной работы.

Успех преобразований в экономике, отметил, в частности, А. Токарчук, зависит от развития рыночной инфраструктуры, важнейшим элементом которой является институт независимой оценки. Не секрет, что для того, чтобы правильно распорядиться имуществом и интеллектуальной собственностью, необходимо знать их реальную стоимость. На практике же зачастую балансосодержатели при проведении ежегодных переоценок основных фондов идут по самому простому пути: установленные коэффициенты инфляции умножают на восстановительную стоимость и таким образом получают новую стоимость. И часто бывает, что, к примеру, станок 40-х годов выпуска по балансовой стоимости стоит на порядок дороже, чем современный станок, причем импортный, который выполняет аналогичную функцию.

Субъекты хозяйствования, занимающиеся такой оценкой, подчеркнул выступающий, нередко оценивают имущество по своему усмотрению, используя различные методики, которые не применялись в республике, либо вообще без использования каких-либо методик. Многие из физических лиц, которые занимаются оценкой имущества, не имеют должной квалификации. А субъективный фактор иногда приводит к тому, что искажается стоимость имущества. Разность в подходах к методам рыночной оценки приводит к тому, что стоимость одного и того же объекта у разных оценщиков может быть совершенно иной. И при этом государство не имеет эффективных рычагов комплексного регулирования оценочной деятельности и фактически отстранено от такого регулирования.

Развитие нормативно-правовой базы, по мнению директора фонда, невозможно без сотрудничества и взаимодействия государственных органов управления с профессиональными оценщиками. Поэтому должен быть принят документ, регулирующий оценку стоимости имущества, в виде законодательного акта. Для этого и была создана рабочая группа, в которую вошли представители заинтересованных министерств, ведомств, комиссия Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, независимые оценщики, которой был разработан проект закона об оценке стоимости объектов гражданских прав. Принятие этого закона, по мнению А. Токарчука, будет способствовать унификации белорусского и российского законодательства, позволит устранить существенные противоречия в подходах к оценке имущества, развить более эффективные формы налогообложения имущества, повысить эффективность управления государственной собственности и ответственность оценщика за результаты его работы. Однако сфера применения закона ограничивается только вопросами регулирования оценки как вида предпринимательской деятельности по возмездному оказанию оценочных услуг. Тогда как сфера применения российского аналога охватывает все отношения в области оценки.

Существующая нормативная база в стране, подчеркнул А. Токарчук, предполагает наличие прямой рыночной оценки. Так, согласно Положению по бухгалтерскому учету основных фондов и Инструкции о порядке бухгалтерского учета основных фондов (2001 год) безвозмездно передаваемые неучтенные объекты основных средств принимаются к бухгалтерскому учету по рыночной стоимости. Одним из методов ежегодных переоценок, проводимых в стране, также является метод прямой оценки, то есть рыночной. Кроме того, согласно п. 18 Положения об оценке госимущества она обязательна при отчуждении имущества конкретному покупателю, а также при внесении имущества в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица. Объекты, которые в период с января 1995 года находились в стадии незавершенного строительства и были сданы в эксплуатацию в указанный период, также подлежат переоценке методом прямого счета в цены, складывающиеся на 1 января текущего года. Таким образом, отметил директор Минскгоримущества, в последнее время в соответствии с действующими нормативными документами все чаще стала применяться рыночная оценка. А применение рыночной оценки предполагает наличие отчетов по оценке, которые представляют независимые оценщики.

В каких же случаях фонд Минскгоримущества проверяет отчеты оценщиков? При отчуждении государственного имущества конкретному покупателю; переоценке основных фондов при преобразовании предприятия в открытое акционерное общество; прямой оценке объектов, введенных в эксплуатацию в 1991-1995 годах; оценке объектов, которые выявляются при инвентаризации и внесении имущества в виде неденежных вкладов в уставные фонды юридических лиц. Так, по словам А. Токарчука, в прошлом году из 20 объектов преобразования в ОАО и 1 проекта приватизации 6 проектов были подготовлены оценщиками. Основными компаниями в сфере такой оценки были ЗАО ИПМ «Консалт», ЗАО «Спринт», ООО «Юланконсалт», ЗАО «Институт приватизации и менеджмента».

А. Токарчук особо подчеркнул, что законодательно не оговорены критерии оценки специалистов, которые занимаются оценочной деятельностью. И это зачастую приводит к тому, что оценкой может заниматься практически любое физическое лицо или организация, за исключением оценки интеллектуальной собственности и автотранспорта, где требуются специальные лицензии. Следствием этого является иногда некачественность оценки и, как следствие, подрыв авторитета оценочной деятельности как в глазах государства, так и в глазах заказчиков. А это в свою очередь приводит к инертности рынка оценочных услуг.

Директор фонда назвал общие замечания к отчетам оценщиков по рыночной оценке: не всегда выполняется требование Методических рекомендаций по рыночной оценке недвижимости; в отчетах имеются даже арифметические ошибки, что вообще не допустимо в современных условиях; отсутствует обоснование применения того или иного метода оценки; часто неправильно применяются коэффициенты переоценки; отсутствуют ссылки на исходные данные, которые используются при оценке.

Так, по объектам прямого отчуждения отчеты по рыночной оценке в общей массе носят формальный характер. При использовании затратного метода нередки случаи, когда стоимость земельного участка не учитывается, тогда как в настоящее время по г. Минску уже имеется утвержденная кадастровая оценка земли. В методе сравнения продаж оценки не всегда применяются сопоставимые объекты. Так, например, при оценке одноэтажного кирпичного здания-склада, расположенного в столице, в качестве объектов-аналогов были использованы 2-этажный административно-бытовой корпус здания столовой и другие объекты, расположенные в Бресте. Метод капитализации доходов предполагает составление реконструированного отчета о доходах. На практике мало кто из оценщиков его выполняет, потому что часто арендная плата определяется из расчета в долларах США, хотя согласно Указу Президента № 495 базовые ставки арендной платы с января 2003 года устанавливаются в евро. Балансосодержатели оцениваемого имущества, принимая отчет, не проверяют его, поэтому даже встречаются случаи расхождения данных балансосодержателя и оценщика. Неверно указывается месторасположение объекта, его технические характеристики, годы ввода в эксплуатацию и другие основные базовые данные. Кроме того, ответственность оценщика законодательно не установлена и зачастую оценщик отказывается вносить изменения в предоставленный отчет, даже при наличии в нем ошибок. На взгляд выступающего, для исправления ошибок в сложившейся ситуации необходимо обратить внимание заказчиков оценки на основные требования, предъявляемые к оценке в соответствии с Методическими рекомендациями по рыночной оценке недвижимости. При подготовке проектов преобразования в ОАО также нужно ориентировать оценщиков и руководителей реформируемых субъектов хозяйствования на основные требования при проведении экспертизы достоверности определения уставного фонда. На практике такая форма взаимоотношений с оценщиками зачастую отсутствует.

Вместе с тем, отметил выступающий, белорусским оценщикам приходится сталкиваться с проблемами, решить которые гораздо сложнее, чем назвать их. К ним можно отнести проблемы, связанные с существующим законодательным отражением и использованием результатов оценки, состоянием рынка оценочных услуг, инфляцией и нестабильностью национальной денежной единицы, а также оценкой собственности государства, которая регламентируется Положением об оценке государственной собственности, которая в свою очередь требует дополнительной проработки в целях совершенствования механизма оценки государственного имущества.

В заключение А. Токарчук отметил, что рыночные реформы, проходящие в нашем обществе, неизбежно приведут к формированию рыночной инфраструктуры, которая является неотъемлемой частью нормально функционирующей рыночной экономики. И одним из институтов такой инфраструктуры является институт оценки. Его необходимость объясняется целями, которые преследуются при поведении оценки, и можно только приветствовать ее более широкое применение при любых сделках.

07.06.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 17

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 23/2004