Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Газовый конфликт подпортил погоду на офисном рынке

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Газовый конфликт подпортил погоду на офисном рынке

Отмеченное в последние пару месяцев еле заметное удешевление офисных площадей в строящихся в Минске бизнес-центрах и административных зданиях можно объяснить многократно возросшим предложением данного вида недвижимости и уменьшением активности со стороны российских покупателей. Однако дальнейшее снижение цен вряд ли пока возможно – во всяком случае на офисы класса "А", спрос на которые обещает быть стабильным даже при сохранении сегодняшнего положения дел в политике и экономике Беларуси.

Рост цен на строящиеся офисы, наблюдавшийся во второй половине прошлого года и начале текущего, в апреле-июне остановился. А некоторые объекты, в частности относящиеся к классу "В" (расположенные вне городского центра), даже немного подешевели – в среднем на 20-50 долл. США/кв. м. По мнению минских риэлтеров, это вызвано заметным увеличением предложения и некоторым снижением спроса, по сравнению с прошлогодней ситуацией.

Сегодня в Минске строится уже около двух десятков офисных зданий, в которых предусматривается продажа помещений, и еще почти столько же запланированы к строительству (заказчики и площадки уже определены). Плюс – немалое количество офисных площадей предлагаются на продажу в строящихся непрофильных объектах – торговых центрах и жилых домах. Тогда как еще два года назад предложение деловой недвижимости почти отсутствовало.

Что касается спроса, то его увеличение в прошлом году, кстати спровоцировавшее рост цен несмотря на увеличение предложения, можно объяснить несколькими причинами. Первая причина, как считают эксперты, – рост арендных ставок, произошедший в результате возникшего курсового дисбаланса между долларом и евро. Вторая – приход в столицу представителей российского бизнеса, которые в прошлом году приобретали офисы для себя и с целью последующей продажи. Причем в некоторых офисных зданиях на стадии строительства российскими компаниями, действовавшими по рекомендациям минских риэлтерских фирм, прогнозировавших дальнейший рост цен, были выкуплены целые этажи.

Прогнозы риэлтеров строились в надежде на углубление интеграционных процессов между Россией и Беларусью: ожидалось, что уже в текущем году присутствие российских фирм на минском рынке резко увеличится, и выкупленные оптом офисные площади можно будет продать с приличной выгодой. Возможно так оно и произошло бы на самом деле, но помешал февральский газовый конфликт. В отношениях между Россией и Беларусью образовалась серьезная брешь, что, по всей видимости, и способствовало снижению активности российских фирм на минском рынке офисной недвижимости. И сегодня уже середина июня, а ситуация со спросом по-прежнему не изменилась.

Интерес к офисам в строящихся объектах со стороны белорусских покупателей достаточно стабилен – он не растет и не снижается. Евро, к которому привязываются арендные ставки, не дешевеет, а потому аренда офисных помещений по-прежнему ощутимо бьет по карману. Если раньше было нормой платить 10-12 долларов США/кв. м арендуемой площади в здании, расположенном вне городского центра, то сейчас норма – 15-16 евро. Поэтому покупка по-прежнему привлекательна.

В то же время спрос со стороны белорусских фирм ограничивается небольшими офисами – до 100 кв. м, преимущественно в пределах 30- 50 кв. м. Покупать большие площади в бизнес-центрах местные бизнесмены еще не готовы. Само собой, спрос со стороны таких покупателей ограничен и ценами – в пределах 650-750 долл. США/кв. м без отделки. Это приемлемая цена для офисных зданий класса "В". Сегодня же некоторые объекты, удаленные от центра города, предлагаются по 1100 долл. США/кв. м. Но это цена не реальная, даже с учетом отделки. Объект по такой цене может приобрести не ограниченный в средствах покупатель, либо тот, который совершенно не разбирается в стоимости отделки. Реальная же цена готовых офисов в бизнес-центрах, расположенных за пределами делового центра города, – 850-950 долл. США/кв. м.

Что касается офисов класса "А", в частности в бизнес-центрах, строящихся в пределах делового центра столицы, то здесь спрос ограничивается 1 тыс. долл. США/кв. м без отделки. И такой уровень цен по всей видимости останется и в дальнейшем. Например, в Москве и Киеве подавляющее большинство офисов в новых бизнес-центрах класса "А" приобретаются преимущественно представительствами крупных иностранных компаний. В этом смысле Минск ничем не отличается от российской столицы. А поскольку, несмотря ни на что, количество таких представительств в столице белорусского государства увеличивается, то и спрос на офисы класса "А" будет стабильно устойчивым и в дальнейшем.

Само собой разумеется, белорусские фирмы тоже будут стараться не отставать от своих зарубежных конкурентов и переселяться из офисов класса "С" в офисы класса "В". Причем интерес будет расти именно к бизнес-центрам, преимущества которых перед обычными административными зданиями и тем более непрофильными объектами очевидны. Уже сегодня минские предприниматели, даже те, которые занимаются достаточно тихим бизнесом – например оптовой торговлей – все больше отдают предпочтение узнаваемым объектам (бизнес-центрам), расположенным в удобных с точки зрения транспортной доступности местах.

Покупка предпочтительнее аренды для тех фирм, которые уже более-менее раскрутили свой бизнес и в среднесрочной перспективе (5-7 лет) надеются на получение стабильных доходов от своей деятельности.

Такая фирма без труда может взять и банковский кредит на строительство или покупку офисного помещения. Кредиторы идут на такие сделки охотно, а некоторые даже специально направляют средства в строительство бизнес-центров с целью получения прибыли.

А то, насколько активно смогут развиваться белорусские фирмы, будет во многом предопределять состояние цен на офисы класса "В". Иными словами, не делая никакого глубоко экономического анализа, по ценам офисов средней категории можно будет судить, как чувствует себя в Минске местный бизнес.

Что до инвесторов-заказчиков строительства бизнес-центров, то они в основном представлены и будут представлены в среднесрочной перспективе белорусскими или условно белорусскими фирмами. Условно-белорусские – это те, которые заработали свой капитал в России, но недостаточно большой, чтобы быть допущенными на российский рынок недвижимости. И пока большого притока инвестиций в создание деловых центров именно от этой категории заказчиков не прогнозируется. Скорее всего ситуация будет развиваться ровно, возможно с небольшим ежегодным приростом – 5-10 процентов.

Само собой разумеется, прогнозируемая ситуация может быть подкорректирована изменениями в политическом климате, который не отличается высокой стабильностью. Причем здесь многое будет зависеть не только от отношений между Россией и Белоруссией, но и от того, как будут развиваться события в Евросоюзе и особенно в странах, недавно в него вошедших. Кстати, не исключено, что уменьшение в текущем году активности российских фирм на минском рынке офисной недвижимости некоторые специалисты связывают с событиями в Евросоюзе. В результате вступления в него Польши и стран Балтии границы союза подошли вплотную к границам Беларуси, и как будут строится в ближайшее время отношения между этими странами, пока не ясно. Возможно, в связи с этим те же российские компании, которые еще в прошлом году проявляли активный интерес к минской недвижимости, вынуждены занять выжидательную позицию.

Опять же не известно, чем закончатся и выборы в парламент.

(При подготовке обзора использованы данные информационного центра коммерческой недвижимости АН "Твоя столица".)

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

28.06.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 16

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 26/2004