Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Цены на жилье притормаживают

Цены на вторичном столичном квартирном рынке жилья, как отмечают риэлтеры, по сравнению с апрелем- маем нынешнего года стабилизировались, а на некоторые квартиры даже снизились. Трудно понять, это последствия традиционного летнего спада деловой активности на рынке недвижимости или устойчивая тенденция, говорящая о том, что стоимость жилья в Минске достигла своего потолка. Окончательно в этом разобраться можно будет не раньше осени. Но и сейчас даже самые осторожные из профессиональных риэлтеров прогнозируют, что темпы роста цен в этом году будут значительно ниже, чем в 2003 году.

Пояснить сложившуюся ситуацию на рынке жилья и ответить на вопрос, с чем же все-таки связано снижение цен на минские квартиры - с летним периодом или все же это наметившаяся тенденция снижения цен стоимости жилья, которые достигли своей знаковой отметки, мы попросили руководителей некоторых ведущих столичных риэлтерских компаний.

Анатолий Звездин - заместитель директора АН «Центростиль»

- Я думаю, что ситуация на вторичном рынке жилья Минска сегодня характеризуется летним периодом, хотя, безусловно, в этой ситуации есть и элементы стабилизации цен вне зависимости от периода. Этот процесс стабилизации цен, то есть соотношения спроса и предложения, мне кажется, пока выражен неярко, и говорить о том, что это начало тенденции снижения цен, еще рано.

Если говорить о осени, то здесь все будет зависеть от политической и экономической ситуации в стране в целом и от того, какие изменения произойдут в законодательстве. Если ситуация останется прежней, то есть как и прежде будут выдаваться кредиты на приобретение жилья, сохранится такая же ситуация на мировом нефтяном рынке и если спрос останется на том же уровне, я бы, по крайней мере, не прогнозировал падения цен.

Анатолий Кузнецов - генеральный директор ЗАО «Пакодан»

На мой взгляд, это летнее затишье. По всей видимости, резкое снижение цен произойдет именно осенью, когда продавцы, чтобы избежать нового налогообложения с продажи недвижимости, которое предполагается ввести в нового года, начнут избавляться от своих квартир. А переизбыток квартир на рынке приведет к снижению их стоимости. Сегодня же ситуация такова, что одни ждут наступления осени и роста цен. Другие выставляют на рынок квартиры по завышенной цене в надежде на то, что, может быть, их купят, и не снижают цены. Вот и получилась такая нестыковка.

Тимофей Лобановский - директор АН «Час Пик»

Я считаю, что нынешняя ситуация обусловлена, как всегда, совокупностью факторов. Конечно, на спрос и предложение повлияли и летнее настроение людей, и отпускная кампания. Сегодня многие клиенты приходят к нам в агентство и просят перенести покупку или продажу своих квартир на осень.

Кроме того, считаю, что ряд статей и публикаций в прессе, выступлений по радио наших руководителей относительно того, что квартиры будут дешеветь, тоже повлияли на нынешнюю ситуацию. А она характеризуется устойчивым снижением спроса.

Но вместе с тем я не думаю, что в обозримом будущем цены принципиально снизятся. Конечно, какие-то колебания возможны в сторону уменьшения, однако в целом картина не поменяется.

На сегодняшний день рынок недвижимости уже сформировался. Исходя из покупательской способности доллара квартиры, в принципе, так и должны стоить. Безусловно, если бы в нашей стране была более прогнозируемая политическая ситуация, на лицо был бы устойчивый и высокий экономический рост, если бы наши граждане зарабатывали больше, то можно было бы говорить о росте цен. Но такого мы не наблюдаем. Поэтому цены не должны сильно расти, но не должны и принципиально падать.

Что касается осени, то не думаю, что ситуация значительно изменится. Возможно, произойдет какое-то снижение цен. Но такая ситуация может носить временный характер и быть ответом на определенные высказывания в той же прессе, которая также формирует рынок. Но принципиально изменить движение денежных средств в политической и экономической ситуации пресса, конечно, не может. А рынок недвижимости является отражением тех процессов, которые протекают в нашем государстве и в нашем обществе.

Людмила Красовская - заместитель директора ООО «Твоя столица»

Сегодня можно говорить о снижении цен только на квартиры в старом жилищном фонде, к примеру, на те же «хрущевки». Что же касается нового жилья, введенного в эксплуатацию в 2000-2004 годы, то там наоборот цены завышены.

Сегодня ситуация такова, что продавцы хотят продать свои квартиры по старым ценам, которые были в апреле и мае. Возможно, они продаются немножко дешевле.

В настоящее время наши граждане хотят купить квартиры более высокого качества, благо кредитование позволяет многим это сделать.

По сравнению с апрелем-маем снизился спрос на квартиры. Однако мы считаем, что это сезонное падение. Например, у нас в агентстве находится много эксклюзивных договоров. Но приходят клиенты и просят перенести сделки на осень.

Будет ли дальнейшее снижение цен? Навряд ли. Существенных факторов для этого мы не видим.

Виталий Холопик - директор АН «Мир недвижимости плюс»

Я думаю, что это сезонное падение цен, связанное с затиханием активности среди покупателей. Возможно, в дальнейшем роста цен не будет и нынешняя ситуация сохранится. Хотя в некоторой степени на ситуацию может повлиять принятие во втором чтении проекта Закона «О внесении изменений и дополнений в Закон РБ «О подоходном налоге с физических лиц», по которому гражданам следует готовиться к тому, что уже со следующего года, а, может быть, и раньше, доход, полученный от продажи квартиры, находившейся в собственности продавца менее установленного срока (5-ти лет), будет облагаться подоходным налогом. Поэтому продавцы, узнав про это, попытаются побыстрее избавиться от своих квартир и «выбросить» их на рынок. Возможно, отчасти уже сейчас именно с этим и связано такое распределение квартир на рынке. До нового года, думаю, однозначно цены расти не

будут. А дальше сложно что-то сказать.

Николай Простолупов - директор БелЦТН

Это наметившаяся тенденция, подкрепленная еще и летним периодом. Цены на квартиры, достигнувшие такого уровня, не разумные, никоим образом не подкрепленные ни экономической ситуацией, ни благосостоянием наших граждан. Цены, возникшие весной этого года, экономически не оправданы. Падение цен должно было произойти. Оно и произошло. Плюс к этому, повторюсь, немного сказался и летний период.

По 1-комнатным квартирам уже видно, что цены снижаются. До осени такая тенденция сохранится. А что будет в разгар осеннего сезона, пока неясно. Для покупателей, в любом случае, есть смысл, наверное, немного подождать. 50 на 50, а каждый пусть решает сам.

Виктор Савик - директор АН «Недвижимость Минщины»

Я думаю, здесь сыграли роль два фактора. Все-таки, наверное, произошло логичное падение цен, поскольку они достигли своего апогея. Резко уменьшилось количество покупателей. В связи с этим люди вынуждены снижать цены. Закончилось полугодие. Лимиты по кредитам выбраны. Во-вторых, сегодня мы наблюдаем именно летнее затишье. Многие вполне логично решили отдохнуть.

Вероятнее, произойдет ситуация, которая характерна для пригорода. По маленьким квартирам, возможно, цены будут на таком же уровне, а по большим они все-таки должны снизиться. Чтобы была большая пропорция в соотношении стоимости квадратного метра. То есть, чем больше жилье, тем меньше стоимость квадратного метра.

В настоящее время ситуация на рынке кардинально поменялась. Причем случилось это не сейчас. По статистическим данным, покупатели куда-то исчезли с конца апреля. Возможно, народ устал. Умные люди предполагают, что не должно быть таких высоких цен. Поэтому просто-напросто сделали паузу. Вместе с тем, достаточно любопытен тот факт, что количество квартир увеличилось в спальных районах, а в центре их фактически нет и падения цен соответственно тоже нет.

В отличие от столичного рынка в пригороде ситуация как раз совсем иная - страшный ажиотаж на все квартиры. В Дзержинске, например, люди записываются в очередь, чтобы только посмотреть жилье. Насыщения рынка нет никакого. Поэтому на квартиры, расположенные в ближайшем пригороде (типа Фаниполь, Мачулищи), будет по-прежнему наблюдаться рост цен. До разумной пропорции, которая была, скажем, 7-8 лет назад. Тогда условно 2-комнатная квартира в Дзержинске стоила 11 тысяч и 11 тысяч - 1-комнатная в Минске на Юго-Западе. Цены должны как-то выравниваться. Либо за счет падения цен в Минске, либо за счет повышения в пригороде. В будущем пригород будет весьма популярен.

Аделина Попова - директор АН «Сильван»

С мая месяца цены на квартиры снижаются. У нас сегодня есть 1-комнатные квартиры за 16 тыс. долл., которые, я бы сказала, не очень сильно стараются покупать. А зимой за 16 тыс. купили бы в течение двух дней. Думаю, что эта тенденция продлится до глубокой осени.

Почему цены стали снижаться? Потому что сейчас на рынок поступило большое количество 1-комнатных квартир, чего зимой не было. То ли люди выжидали, когда цены будут подыматься и, не дождавшись, выставили их на продажу. Спрос немного упал, и цены упали.

Более того, сегодня наблюдается тенденция понижения цен на все квартиры. Если раньше самые дорогие были 1-комнатные, то сегодня они на порядок стали дешевле. И люди хотят в своем большинстве получить качественное и недорогое жилье.

Возможно, такая ситуация связана с летним периодом. Пока говорить можно только о сегодняшней ситуации. Наш рынок просто непредсказуем, поэтому делать длительные прогнозы очень сложно.

Юрий Чайкин - директор АН «Квартирный вопрос»

Я считаю, что это все-таки наметившаяся тенденция к снижению цен на квартиры вообще. Спрос на жилье упал, потому что у людей есть какой-то предел количества денег в кармане. Весь прошлый год и до весны этого у нас были на самом деле искусственно завышенные цены. Квартиры столько не стоят.

Летний период, я думаю, здесь не при чем. Хотя, конечно, этот фактор тоже сыграл свою роль, но не такой значительный. Мы бы его не заметили, если бы не упал спрос. Если раньше мы боролись только за продавцов, то теперь боремся и за покупателей.

Прогнозировать что-то на будущее в нашей стране очень сложно. Но, думаю, что в принципе может наблюдаться незначительный рост цен. Процентов на 10, не более.

Дмитрий Хомич - директор ПК «Информационная служба агентств недвижимости»

Сегодня на квартирном рынке мы наблюдаем ситуацию, которая характеризуется увеличением предложения и уменьшением спроса. То есть выравнивается прямая графика, что, естественно, приводит к уменьшению стоимости квартир. Осенью предложение, скорее всего, еще больше увеличится. К тому же платежеспособный спрос населения не беспределен, и постоянное повышение должно было рано или поздно сказаться на снижении объемов продаж, а как следствие - на падение темпов роста цен. Фактор сезонности тоже сыграл свою роль. Летом люди, как правило, приостанавливают продажу или покупку квартиры.

Вполне возможно, что сейчас будет идти какое-то снижение, допустим, в сентябре-октябре цены снова могут подняться вверх, а ближе к новому году снова чуть-чуть снизиться. И к концу года мы придем к той реальной стоимости, которую имеем в данный момент.

Будет ли это повышение или снижение стоимости, сказать тяжело. Скорее всего это будет стабилизация с небольшими колебаниями вверх-вниз в зависимости от предложения. Даже сейчас квартиры выставляются на рынок, условно говоря, на 5-10 % дороже, чем они реально продаются.

Ольга Максимова - менеджер АН «Квадратный метр»

На минском квартирном рынке с мая по июнь произошла ситуация, когда цены на 1-комнатные «типовые» квартиры упали в среднем до 10 процентов стоимости. И наоборот, возросла стоимость 2-х и особенно 3-комнатных квартир. Чем можно объяснить такую ситуацию? Дело в том, что сегодня в Минске порядка 16 банков предоставляют кредиты на покупку жилья, и очень большой процент сделок проходит именно с привлечением банковских кредитов. И на какой-то момент участнику рынка гораздо выгоднее взять кредит чуть побольше и купить многокомнатную квартиру. За счет этого и произошла ситуация, когда 1-комнатные квартиры упали в цене, а на многокомнатные поднялись.

Что касается квартир, расположенных в историческом центре города, то они остались стабильны и довольно высоки в цене. Эти квартиры в отличие от квартир в спальных районах всегда доходны. Не секрет, что зачастую они покупаются с целью вложения денег, с одной стороны, а с другой, как квартиры, приносящие доход, - это рантье, сдача на длительный срок в аренду с ремонтом и т.д.

Возможно, чуть-чуть произошло снижение покупательской активности. Но, думаю, оно сезонное. А вот то, что произошла переориентация покупателей, - это да. Наступил тот момент, как, впрочем, был и раньше, когда на цену объекта стал влиять год постройки дома. То есть клиенты переориентировались на новое жилье. Как раз оно пользуется большим спросом.

Сильно большого падения цен пока не может быть даже хотя бы по той причине, что сегодня довольно дорогой первичный рынок, когда за стоимость стен без отделки надо отдать порядка 500 долл./ кв.м.

Отмечу, что в целом рынок стал более стабилен. Больше стало продаваемых квартир, снизилась покупательская активность. Прошел тот период, когда был нездоровый рост цен.

Что касается прогнозов, то в Москве, например, цены уже стабилизировались. Более того, правительство Москвы принимает ряд законодательных документов, направленных на снижение роста стоимости жилья. Наверное, и у нас исчерпалась та критическая масса денег и наступает момент стабильной работы. Потому что риэлтерам при нестабильности рынка, когда цены либо резко падают, либо резко растут, работать крайне тяжело.

Надо больше внимания уделять покупателю, и тогда сделки будут. То есть должна произойти переориентация в идеологии самих агентов.

Опрашивала Елена МАСЛОВСКАЯ

19.07.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 29

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 29/2004