Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Без крыши и стен сборочный цех не откроешь

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Без крыши и стен сборочный цех не откроешь

Несмотря на обилие покупателей, собственники не спешат расставаться с излишками производственной недвижимости. Для вторичного рынка производственной недвижимости, расположенной в Минске и в Минском районе, по-прежнему характерно многократное превышение спроса над предложением. И это при том, что количество не задействованных на предприятиях площадей если не увеличивается, то во всяком случае не уменьшается. Аналогичная ситуация и на вторичном рынке складских помещений.

Согласно данным Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица" в настоящее время около 40 % спроса на покупку производственных помещений приходится на большие площади – более 1000 кв. метров. Потенциальные покупатели - отечественные фирмы, которые уже стали на ноги и желают расположенные в разных точках собственные производства переместить в одно место, или компании с зарубежным, преимущественно российским капиталом. Последние, как правило, приобретают недвижимость для размещения новых предприятий с расширенным производственным циклом.

На втором месте по популярности находятся помещения в пределах 500-1000 кв. метров. В основном их покупают под деревообработку, производство столярных изделий, отделочных материалов, мебели. В общей структуре спроса такие объекты занимают около 20-25%. Примерно такую же долю в спросе занимают заявки на площади от 200 до 500 кв. метрво. Основное целевое назначение – дерево- и металлообработка с ограниченным производственным циклом, сборка мебели, расфасовка сыпучих материалов (различного назначения), производство товаров бытовой химии и парфюмерии (шампуни, стиральные порошки и т. д.).

Остальные 15-20% спроса приходится на объекты площадью до 200 кв. метров. Их покупают преимущественно для размещения станций технического обслуживания (СТО) и производства продуктов питания. Причем по сравнению с прошлогодней ситуацией спрос на покупку недвижимости под СТО несколько снизился. По мнению начальника ИЦКН Юрия Попова, это произошло в первую очередь за счет снижения интереса со стороны мелких фирм, на которых в прежние годы приходилось больше половины сделок с такими объектами. А ужесточение ли нормативных требований к самим станциям или какие-то другие причины сделали это направление менее привлекательным для представителей мелкого бизнеса, сказать пока трудно. Что касается средних и крупных субъектов, интерес которых к таким профильным объектам не уменьшился, то они предпочитают покупать земельные участки и объекты под СТО на городских аукционах.

Спрос на небольшие производственные площади для размещения пищевых производств (изготовление хлебобулочных, кондитерских изделий, пельменей и т.д.) тоже уменьшился. Причем снижение интереса со стороны покупателей объектов наблюдается с осени прошлого года.

Что касается складских помещений, то они приобретаются, как правило, вместе с производственными. Если же отдельно, то в основном под хранение растительных масел, промышленных товаров, предназначенных для оптовой торговли, книжной продукции и т. д. Но это что касается более крупных объектов – от 500 до 1500 кв. метров, на которые приходится около 60-65 % спроса. Потенциальные покупатели представлены в основном российскими фирмами. Основное требование - хорошо развитая транспортная инфраструктура (близость к железнодорожным веткам и автомагистралям, возможность размещения автостоянок для большегрузных автомобилей). По более мелким площадям (35-40 % спроса) довольно трудно выявить какую-то особенность как по целевому назначению объектов, так и по контингенту покупателей.

Ценовой диапазон спроса на производственные помещения, как отмечают в "Твоей столице", находится в пределах 80-140 USD/кв. м. Причем чем больше площадь требуемого объекта, тем ниже стоимость квадратного метра. Подавляющее число заявок на покупку ограничивается суммой в 100-120 тыс. долл. при размере общей приобретаемой площади не мене 700-800 кв. метров и наличии необходимых коммуникаций или возможностью их подводки. Причем если в прежние годы потенциальные покупатели интересовались в основном объектами, расположенными в удалении не более 10 километров от Минска, то в последнее время география спроса расширилась до 100 километров. При этом допустимое расстояние от Минска находится в прямо пропорциональной зависимости от требуемой площади. Чем крупнее объект намерен приобрести покупатель, тем дальше он может быть расположен от городской черты. Например, если речь идет о покупке производственной недвижимости площадью около 4 тыс. кв. метров, то клиент готов рассматривать все варианты в радиусе 100 километров от столицы.

Безусловно, расстояние и площадь влияют на цену. Здесь уже обратно пропорциональная зависимость. К примеру, покупатель производственного помещения площадью до 150 кв. метров, расположенного в пределах МКАД, готов заплатить и 140, а то и все 200 USD/кв. м (если есть вся инфраструктура), тогда как 2000 кв. метров на расстоянии 50 километров от Минска мало кто согласится приобрести дороже чем за 80 USD/кв. м.

Ценовой спрос на складские помещения еще более ограничен - до 100 долл./кв. м при среднем ценовом диапазоне 70-85 долл.

Но, к сожалению, приходится констатировать, что предложение на вторичном рынке производственных, как впрочем и складских помещений, на сегодня почти отсутствует.

Основная часть производственной недвижимости по-прежнему находится в госсобственности (госпредприятия и акционерные общества с большей долей государства, которых большинство). Причем, несмотря на то что около 30-50 % производственных площадей не задействованы в производственном процессе, собственники не спешат от них избавляться. Причины разные. Самая главная - сложность процедуры отчуждения. Если речь идет о государственном предприятии, то решение об отчуждении производственной недвижимости должно приниматься наверху – в министерстве или ведомстве, которому подчинено предприятие, что занимает много времени. У акционерных обществ с небольшой долей государства бюрократических препонов меньше. Но и для них процедура отчуждения самой недвижимости не на много проще. Немало проблем и с оценкой, и с регистрацией объектов и прав на них. Тем более что последняя в связи с введением новых правил регистрации сильно усложнилась. В частности, для того чтобы сделать первоначальную регистрацию отчуждаемого встроенного помещения и права на него, сначала нужно зарегистрировать земельный участок и здание и права на них. А поскольку у многих предприятий нет даже техпаспортов на здания, не говоря уже об актах землепользования, то не трудно догадаться, сколько времени и средств понадобиться для прохождения всей процедуры регистрации. Само собой разумеется, чем сложнее процесс, тем больше вероятность допущения ошибки, что в случае проверки может обернуться серьезными проблемами для продавца.

Поэтому руководству предприятия проще оставить все как есть, даже несмотря на то, что за пустующие площади приходится платить налог на недвижимость, на землю, и то, что эти налоги включаются в себестоимость продукции. Так сказать спокойствие – на первом месте.

Аналогичная ситуация с производственной "незавершенкой", на которую, как отметили в ИЦКН, тоже есть спрос со стороны покупателей. Чтобы продать недостроенный производственный объект, нужно его законсервировать, зарегистрировать, оформить право на объект, предварительно оформив и зарегистрировав право на земельный участок, что в совокупности требует и денег и времени. Опять же возникает вопрос с оценкой. Учитывая, что возраст большинства недостроев перевалил за десяток лет, их рыночная стоимость может оказаться намного меньше балансовой. Если продавать по балансовой стоимости, то покупателя можно никогда не найти, если по рыночной – можно нарваться на непонимание проверяющих органов.

Кстати, недостроенных и брошенных объектов немало в колхозах и совхозах. Но они тоже почти не выставляются на продажу по указанным выше причинам. Правда и спрос на такие объекты ограничен. Интерес представляют лишь те, которые расположены в радиусе 50 километров от Минска. Правда в случае покупки такого объекта новому собственнику придется потратить немало средств на его инженерное обустройство. К примеру некоторые производства требуют строительства дополнительной трансформаторной подстанции, устройства кранбалок и т.д. В силу этого недостроенные либо не эксплуатирующиеся сельхозобъекты чаще всего приобретаются для размещения складов.

Что же касается производственной недвижимости, находящейся в собственности частных фирм, то она еще реже попадает в продажу, чем госсобственность. А если частные объекты и выставляется на продажу, то по очень высоким ценам - по 250-300 USD/за кв. м. Наличие в собственности объекта недвижимости для фирмы – это возможность получить ипотечный кредит, что по мере роста цен на недвижимость и снижения инфляции становится все более выгодно. К тому же и сами банки все более охотно идут на такие сделки, потому что ликвидность производственных объектов по мере увеличения спроса на них тоже увеличивается.

Из-за дефицита предложения потенциальным покупателям приходится или строить свои площади, или снимать в аренду готовые. Но к первому варианту прибегают не многие - в основном те фирмы, которые уже имеют свое производство и хотят расширяться, либо те, за которыми стоят хорошие деньги - в основном российский капитал. География частных строек ограничена промзонами и СЭЗ "Минск".

Новое строительство менее привлекательно чем покупка, поскольку ввиду длительности и сложности получения разрешительной документации и высоких цен на стройматериалы, требуется намного больше временных и финансовых затрат (не менее 200 USD/кв. м). К тому же и кредит получить легче на покупку готового или даже недостроенного объекта, нежели на строительство с нуля, потому что банки охотнее дают деньги под залог недвижимости, нежели под другие гарантии. Пожалуй? единственное направление в части строительства, которое сегодня активно осваивается частными фирмами - это объекты автосервиса и АЗС, поскольку требуют сравнительно меньших капвложений и быстрее окупаются.

Рынок аренды производственных площадей тоже не страдает от изобилия предложения. Во-первых? предприятия, которые расположены в городе, почти не заинтересованы в сдаче свободных площадей под производство. Больше 5 евро за кв. метр все равно платить никто не будет, поэтому собственники стараются сдавать пустующие площади под торговлю или офисы. К тому же организовать новое производство в составе действующего завода, расположенного, например, в городе, может быть усложнено чисто технически - иногда из-за нехватки энергомощностей, ограниченности земельного участка и т.д. И если уж этим заниматься, то лучше сдавать большие площади, а спрос на них очень ограничен.

Что касается каких-либо прогнозов, то какое-то резкое изменение ситуации маловероятно. За исключением разве что увеличения разницы между спросом и предложением, в первую очередь за счет роста первого. Также не исключено уменьшение в ближайшие полгода количества реальных сделок купли-продажи производственной недвижимости ввиду вступления новых правил регистрации объектов и прав на них.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

19.07.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 38

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 29/2004