Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Спрос есть на все направления

Рынок загородной недвижимости более инертен по сравнению с рынком квартир, и в первую очередь потому, что он мало освоен и туда мало вкладывается средств. Пока здесь все держится на энтузиазме самих застройщиков, которые объединяются, создают кооперативы и самостоятельно за свои личные деньги прокладывают инженерные коммуникации. Но чтобы наладить нормальную жизнь, необходимо создать еще и социальную инфраструктуру. А как раз это домовладельцам не по карману.

Для всего цивилизованного мира работать в мегаполисе и жить в собственном доме в пригороде считается нормой. У нас же такой образ жизни еще не стал привычным для большинства. Потому что несмотря на все очевидные достоинства загородной жизни – свой участок земли, комфорт, чистый воздух, близость природы, отсутствие соседей за стенкой, тишина, спокойствие – есть и масса недостатков – транспортные проблемы, отсутствие социальных и культурных учреждений, значительные физические и финансовые затраты на содержание дома и др., способные испортить жизнь любому из нас. Решить проблему могли бы централизованные коттеджные поселки. Они очень перспективны: владелец дома избавляется от головной боли по поводу подведения инженерных коммуникаций, сохранности своего имущества (обычно там хорошая охрана). Кроме того, в них есть собственная социальная инфраструктура. Однако у нас это явление новое и мало изученное. Пока что таких поселков совсем немного – незначительная доля рынка недвижимости. Сейчас можно говорить лишь о том, что они имеют статус элитных. Возможно, с увеличением предложений земли под организованную застройку появятся и коттеджные поселки для среднего класса.

Поэтому сегодня реальный способ решения проблем с инфраструктурой – это финансирование со стороны отдельных предприятий или создание коллективов индивидуальных застройщиков – КИЗов. В этом случае домовладельцы объединяются и строят инженерные сети самостоятельно, за свои личные деньги. Например, только в Боровлянском сельском совете создано 9 КИЗов. Но пока ни один из них не завершил начатое дело, и инженерные сети до конца не созданы. Деньги, объединяющие несколько сотен застройщиков в КИЗы, весьма внушительны и достигают нескольких миллионов долларов.

Газ

По словам специалистов, самое затратное и хлопотное дело – подключение газа. Самодеятельность здесь недопустима – подвести газ можно только, получив официальное разрешение.

Первым делом, если газопровод проходит неподалеку от участка, владелец земли должен найти хозяина «трубы» (им, например, может быть КИЗ – коллектив индивидуальных застройщиков или иная организация) и оговорить с ним условия подключения. Для этого необходимо собрать пакет документов, пройти ряд согласований. В частности, для подключения к газовой магистрали необходимо будет выяснить в областной (городской, районной) эксплуатационной службе технические условия и разработать проект (стоит в среднем долл. 30).

Подключиться к газопроводу, который проходит далеко от строения, теоретически можно. Но такое ответвление – удовольствие не из дешевых. Погонный метр газопровода от последней действующей точки обойдется примерно в 30 долл.

К тому же, в этом деле есть масса технических тонкостей. Например, если потребитель подключается к газопроводу низкого давления, достаточно сделать врезку. А вот если высокого или среднего давления, то на дом придется ставить газораспределительный шкаф. А это – дополнительные расходы (один сварной стык стоит порядка 10-15 долл.). Кроме того, при устройстве ввода должен быть выдержан целый ряд нормативных требований (например, специальными нормативами оговаривается расстояние между газопроводом и пересекаемыми подземными сооружениями – водопроводом, электрическими кабелями).

В среднем же, если газопровод расположен рядом, стоимость работ (включая разводку по дому, проектирование, согласование, батареи, котел) составит порядка 1000 долл.

Электричество

С электрификацией загородного жилища все несколько проще. Если рядом с домом проходит линия электропередач, то надо, как и в случае с газом, выяснить ее принадлежность и условия подключения, рассчитать необходимую мощность потребления. Нужно учесть, что если линия электропередач старая, то подключить более 220 Вольт вам не дадут. А это существенно ограничивает возможности оснащения коттеджа разного рода инженерным оборудованием, например, электрокотлом, пользующимся сегодня среди застройщиков все большей популярностью ввиду экономии средств на содержание дома.

Процесс подключения электричества также связан с хождением по инстанциям. В местной энергоснабжающей организации необходимо будет оформить технические условия на подключение к электросети, разработать типовые проекты внешнего и внутреннего электроснабжения дома.

Стоимость работ по подведению сетей будет зависеть от их сложности и расстояния до источника. Электричество может быть подведено к дому либо кабелем из траншеи, либо путем ответвления от воздушной линии электропередач. Вариант с кабелем дороже – особенно, если подстанция в сотне или более метров от дома. Кроме того, кабель можно повредить при земляных работах.

В среднем же, если источник расположен рядом, стоимость подключения (включая распределительный щиток, разводку по дому, проектирование) составит порядка 200 долл.

Вода

Что касается обеспечения коттеджа водой, то самый хороший ее источник – артезианская скважина глубиной от 100 метров. Однако частному лицу получить разрешение на сооружение такой скважины очень сложно. К тому же, очень дорого. Довольствоваться, скорее всего, придется водопроводом (если, конечно, таковой где-то неподалеку имеется), либо водой из скважины (5-15 метров). Вода в дом будет доставляться с помощью электронасоса. Все работы в среднем обойдутся в 300-400 долл.

Кроме того, дом должен иметь и систему утилизации сточных вод. Наилучшим решением этой проблемы является присоединение к поселковой системе канализации. Однако такие системы существуют далеко не везде, а там, где они есть, подключение к ним стоит довольно дорого.

Систему канализации или сточный колодец можно располагать не ближе, чем в 30 метрах от источника воды (колодца или скважины). Важно создать систему сбора, очистки, обезвреживания и утилизации отходов. Некоторые решают проблему проще – делают канализацию в виде выгребной ямы. Но это, по мнению специалистов, не серьезно. А по большому счету запрещено. Выгребная яма быстро переполняется, происходит заражение почвы и колодцев. Лучше не экономить и воспользоваться локальными очистными сооружениями, сбрасывающими на рельеф уже очищенный сток.

Итак, в среднем подключение газа, электричества и воды обойдется примерно в 1500-1600 долл. Много это или мало? Чтобы узнать, надо сравнить стоимость готового, со всеми удобствами, отдельно взятого коттеджа в поселке со всеми инженерными коммуникациями. После проведения калькуляции может оказаться, что лучше поднакопить денег и въехать в дом с готовой «начинкой».

В целом освоение территорий вокруг Минска происходит постепенно, в шахматном порядке. То есть некоторые участки уже застроены, несмотря на то, что они могут быть расположены довольно далеко от Минска, тогда как более близкие еще не освоены.

Спрос и предложение

Как отметил директор агентства недвижимости «Загородный дом» Владимир Чернушевич, в настоящее время повышенным спросом среди покупателей пользуются населенные пункты, которые непосредственно прилегают к городу. Это не только северо-восточное и северное направления, где расположены Боровляны и Цна, но и северо-западное – Ждановичи, западное – Тарасово, южное – Сенница. Причем от направления спрос мало зависит, так как человек, как правило, привязан к конкретной части города или пригорода, там где

расположена его квартира или работа.

Спрос на земельные участки, подчеркнул Владимир Чернушевич, по сравнению с предыдущими годами остался на том же уровне, однако предложений стало меньше. Нет и новых выделений земли. Все это повлияло на стоимость земельных участков, которая в приближенных от Минска местах,

особенно с коммуникациями, выросла в два и более раз. Более того, отмечают риэлтеры, цена на землю в отдельных районах выросла настолько, что они стали просто непродаваемыми.

Северо-восточное направление

Как отметили в АН «Загородный дом», самым престижным считалось и считается северо-восточное направление (логойское), которое среди покупателей пользуется наибольшим спросом – Боровляны, Валерьяново, Марьяливо, Острошицкий городок.

Боровлянский сельский совет – самый большой в Минском районе. В нем находятся несколько медицинских учреждений республиканского значения – это в значительной степени и определяет его популярность. В некоторых населенных пунктах инфраструктура была создана еще в советские времена. Налажено и хорошее сообщение с городом. Логойский тракт – одна из 4-х магистральных шоссейных дорог, выходящих из Минска.

В этом районе – областная клиническая больница, областной тубдиспансер, институт онкологии и медрадиологии, республиканский клинический госпиталь инвалидов Великой Отечественной войны. Сотка земли здесь составляет 1000 долл. и более. Правда нераспределенных участков в этом направлении нет.

Многие районы индивидуальной застройки хорошо благоустроены. Инженерные инфраструктуры развиты в поселках, расположенных на расстоянии 1-2 километров от кольцевой дороги (Валерьяново, Боровая-2), частично – в Дроздово.

Все в порядке с инфраструктурой и в поселке белорусских газовиков – Марьяливо, несмотря на то, что он расположен в 10 километрах от городской черты. Проведены природный газ, вода, электричество, центральная канализация, положен асфальт. Поэтому цена участков здесь стабильно высокая – 1000 долл. и более за сотку. Однако, как отметил Владимир Чернушевич, в последние годы спрос на землю и дома здесь несколько снизился и, соответственно, «зависла» цена из-за неразвитой инфраструктуры (нет детского сада, школы, магазина) и плохой транспортной доступности. Поэтому жить постоянно в поселке весьма проблематично, основное количество домовладельцев приезжают только на выходные. При этом сам поселок расположен в низкой болотистой местности (много комаров и других насекомых), что также отпугивает потенциальных покупателей.

Большой популярностью пользуется и расположенный примерно на расстоянии 12 километров от Минска по логойскому шоссе Острошицкий городок. Здесь красивая местность, водоемы, частична развита инженерная инфраструктура. Здесь расположено около 10 санаториев и профилакториев, спортивный комплекс «Раубичи».

Значительно повышает стоимость участка наличие вблизи водоема. Живописные окрестности – лес, речка – также высоко котируются и могут значительно поднять цену участка. Так, цены вокруг Раубичского водохранилища одни из самых высоких в Минском районе. Несмотря на это, они пользуются большим спросом. Однако здесь не развита инфраструктура. В Раубичах, например, есть только школа-восьмилетка, а весной и осенью туда

бывает трудно проехать. Поэтому жители большинства коттеджных поселков

используют дома в основном как дачные варианты, сохраняя за собой

квартиру в городе. Ситуация изменится только тогда, когда в загородных

поселках будет обеспечен примерно такой же уровень социального

обслуживания, как и в городе.

Северное направление

Сразу за Минском расположен Цнянский сельский совет. Хотя сам поселок Цнянка располагается сразу за кольцевой дорогой и пользуется популярностью, направление на север вдоль дороги на Радошковичи заселено довольно слабо.

Достоинство этого направления заключается в том, что здесь практически нет крупных предприятий. Это зона, снабжающая город водой.

Как отмечают риэлтеры, в Зацене и Цне, которые недавно вошли в черту города и пользуются большой популярностью среди покупателей, предложений практически нет. Все, что было, давно разобрано. А если и попадается участок, то стоит он, по минским меркам, немалых денег – в среднем 30-35 тыс. долл. При этом, еще до сих пор до конца не определен статус этих населенных пунктов, поэтому возникает очень много сложностей при их оформлении.

Хорошим спросом пользуется и поселок Семково, расположенный на берегу Минского моря. Это в будущем перспективный район и для проживания. Стоимость участка здесь выросла от 500-1000 долл. до 15000.

Северо-восточное направление

По словам Владимира Чернушевича, в последнее время возрос интерес к северо-восточному направлению (московскому) – Колодищи, Королев Стан, Юхновка, Городище. И хотя это направление еще не достаточно освоено, однако в будущем может войти в разряд престижных, что повлечет за собой и рост цен.

В отличие от предыдущих лет, отмечают риэлтеры, в последнее время растет спрос на участки и дома в Колодищах. В перспективе район станет довольно привлекательным местом и войдет в черту города – рядом Уручье и формирующийся городской микрорайон с новой Национальной библиотекой. С другой, восточной стороны района, примерно в 4 километрах расположены водохранилище Волма и поселок Сокол, а за ним – Национальный аэропорт. На бывшем военном полигоне расположен самый большой район индивидуальной застройки вблизи Минска, а, возможно, даже в Беларуси. Район находится примерно на расстоянии 5 километров от трассы Брест-Москва. На полигоне до сих пор есть свободные участки, несмотря на то, что их распределение началось еще до 1994 года. А все потому, что здесь нет коммуникаций, в том числе и электричества. Поэтому и стоят они соответственно недорого – примерно 1000 долл. Но если участок разработан и есть коммуникации на участке или рядом, то стоить он будет гораздо дороже – от 5 до 10 тыс. долл. Стоимость участков, расположенных поближе к трассе, с коммуникациями доходит до 15 тыс. долл.

Есть участки и в д. Королев Стан, которая располагается на противоположной от Колодищ стороне дороги на Смолевичи. Под коттеджную застройку здесь отведен большой массив земельных участков, ведется прокладка коммуникаций. Поэтому в будущем это также очень перспективное место, и цена на землю здесь будет только расти.

Северо-западное направление

К северо-западу от Минска расположено Минское море – Заславское водохранилище. Это зона отдыха, и на южном побережье водохранилища расположены крупные жилые и дачные поселки, застраиваемые уже несколько десятков лет: Ждановичи, Ратомка и т.д. Места хорошо обжитые, и поэтому расположенные здесь земли пользуются примерно такой же популярностью, как боровлянское направление. Поэтому стоимость земли здесь растет с завидной скоростью. Если еще в прошлом году цена участков здесь была относительно невысокая – от 3 до 5 тыс. долл., то сейчас они стоят порядка 10 тыс. долл. и более. В самих Ждановичах ведется коттеджная застройка, однако все участки уже распределены. Возможно только перераспределение застраиваемых. Зато в Ждановичах -4 есть выделение новых участков. Есть участки и в Ратомке, но там пока нет инженерных коммуникаций, кроме электричества.

Западное направление

На западном направлении к крупным районам застройки относится только Тарасово, которое расположено сразу за городской чертой Минска по дороге на Заславль и Вильнюс. Генеральный застройщик – теплоэлектростанция ТЭЦ-4. За исключением электростанции, других значительных объектов здесь нет, и район выглядит малоосвоенным – отсутствуют коммуникации, что в итоге снижает стоимость участков. Как только здесь проведут газ, стоимость участков вырастет в два и более раз.

Южное и юго-восточное направления

Что касается южного направления, то индивидуальная застройка ведется здесь не столь активно, как в юго-западном, где примерно в 6 километрах от города расположено водохранилище Птичь. Наверное, сказывается наличие аэропорта «Трансавиаэкспорт» в Мачулищах. Пока Мачулищи – закрытая зона для индивидуального жилищного строительства. Сенница и Колядичи, непосредственно примыкающие к городской черте, в основном, обладают инфраструктурой и пользуются определенным спросом у покупателей, особенно тех, кто проживает в этой части города.

А вот на юге-востоке от Минска по Могилевскому шоссе расположено довольно много промышленных предприятий – Минское производственное кожевенное объединение в Гатово и Минская овощная фабрика. В 3-х километрах от поселка Большой Тростенец расположена городская свалка, которую неизвестно когда закроют. Все это увеличивает риск экологического загрязнения местности. Поэтому участки здесь пользуются наименьшим спросом. Хотя в поселке Большое Стиклево располагается большой участок индивидуальной застройки, который еще в 90-х годах освоила Минская овощная фабрика.

В целом, как отмечают риэлтеры, значительного роста цен на рынке земли в пригороде в последние годы не было. Увеличение цен происходило там, где были осуществлены дополнительные вложения, например, проведены газ или водопровод. И если в будущем не будет новых выделений земли, цена на участки будет продолжать расти. Поэтому приобретение участка в перспективном, развивающемся месте – хороший способ не только вложения денег, но и способ осуществить заветное желание – выстроить дом своей мечты.

Елена МАСЛОВСКАЯ

06.09.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 70

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 36/2004