Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Дефицит и цены обещают быть стабильно высокими

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Дефицит и цены обещают быть стабильно высокими

Спад активности на минском рынке аренды офисной недвижимости, который в прежние годы был характерен для летних месяцев и первой половины сентября, в текущем году оказался менее продолжительным. Уменьшение объема заявок на аренду, поступающих в агентства недвижимости, наблюдалось лишь в августе. Сентябрь же, судя по итогам прошедшей недели, обещает быть не менее "жарким", чем вся первая половина года. Ситуация с предложением весьма стабильна: число дешевых офисов, соответствующих потребительскому спросу, уменьшается, дорогих, удовлетворяющих современным требованиям, – увеличивается, но не так быстро, как того требует рынок.

По мнению специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", сегодняшнюю ситуацию на рынке аренды минских офисных помещений характеризуют две главных особенности. По мере того, как в столице все больше строится новых административных зданий, увеличивается численность и качество предлагаемых в аренду более дорогих офисов – класса А и В. Но при этом продолжает ухудшаться ситуация с наличием на рынке офисных помещений класса С (недорогих и небольших по площади), которые бы удовлетворяли потребностям потенциальных арендаторов.

К объектам класса А и В специалисты ИЦКН относят офисы в новых, реконструированных или капитально отремонтированных административных зданиях, расположенных в центре города или прилегающих к центру районах, с хорошей транспортной доступностью, отдельной парковкой, современной системой сервисного обслуживания. Для помещений этих категорий характерны высокий уровень комфортности, хорошая или очень хорошая отделка, теле- и интернетобеспечение, отдельные санузел и мини-кухня и т.д. Приемлемая для потенциальных арендаторов площадь – от 70-80 кв. метров и выше, из расчета не менее 10-20 кв. метров на человека (в зависимости от количества сотрудников фирмы-арендатора). Ежемесячные арендные ставки ограничиваются 20-30 долл. за кв. метр. Все, что выше, спросом не пользуется. "Варианты дороже 30 долл. клиенты даже смотреть не хотят, - пояснил начальник ИЦКН Юрий Попов. - Это не Москва, а Минск, и здесь самый максимум – 30 долл. Потенциальные арендаторы считают, что дешевле получается купить офис, чем арендовать за таких деньги."

Доля объектов А и В в общем спросе на аренду офисных помещений составляет около 20-30%, что примерно вдвое больше, чем отмечалось два года назад. Остальные 80-70% - это офисы класса С.

Количество предлагаемых в аренду помещений категории А и В, включая все формы собственности (республиканскую, коммунальную и частную), тоже несколько увеличилось в последнее время. Но доля их в общей массе предложения по-прежнему колеблется в пределах 5-10%. Количественный рост происходит в первую очередь за счет увеличения предложения объектов, находящихся в частной собственности. Еще два года назад их доля в структуре предложения помещений класса А и В составляла не более 5%, то теперь – 30-40%. Но этого не достаточно, чтобы отнести офисы этой категории к разряду недефицитных, поскольку спрос на аренду такой недвижимости растет быстрее предложения. По оценкам специалистов "Твоей столицы", сегодняшние потребности рынка в хороших офисах удовлетворяются не более чем на 40%. Само собой, ожидать снижения арендных ставок не приходится. Но и их рост тоже маловероятен, если, конечно, не произойдет резкого увеличения цен купли-продажи готовых и строящихся офисов.

Что касается объектов класса С, то это – построенные в советский период административные здания (включая различные проектные институты), не подвергавшиеся реконструкции и капитальному ремонту, расположенные, как правил, в центре и прилегающих к центру районах. Для таких зданий характерна коридорная схема расположения офисных помещений, недостаточное количество мест для парковки автомобилей, ограниченное число телефонных линий, отсутствие современных высокотехнологичных коммуникаций и современной системы служб сервисного обслуживания. К категории С, например, относятся здание Института мелиорации и водного хозяйства по ул. Варвашени, административные здания по ул. Платонова, 10 и 22 и т.д.

Базовая месячная ставка аренды офисных помещений класса С составляет 10 евро/кв. м, которая в результате применения действующих коэффициентов может увеличиваться максимум до 15 евро, а для арендаторов-нерезидентов – до 17-18 евро.

Класс С представлен преимущественно объектами, находящимися в республиканской или коммунальной собственности. В большинстве случаев арендаторам предлагается сделать ремонт в арендуемом помещении, при необходимости самостоятельно "выбить" нужное количество телефонных линий, иногда внести посильный вклад в ремонт здания. Перспектива поселиться в таком офисе, даже если он будет обходиться в 10-12 евро/кв. м -- малопривлекательна для потенциальных арендаторов. Но поскольку других вариантов, имеющих сравнительно невысокие арендные ставки, на рынке просто нет, приходиться довольствоваться тем, что есть. Примерно в 40% случаев такие офисы снимают для регистрации юридического лица (на 2-3 месяца), после чего подыскивают в том же административном районе что-нибудь более стоящее; в 25-30% - для размещения совсем мелких фирм; в остальных - от безысходности, опять же на короткий срок, пока не появится лучший вариант.

Около 80-85% спроса в классе С приходится на объекты, расположенные в центре и прилегающих к нему районах. Остальные 15-20 % клиентов, как заметили в АН "Твоя столица", готовы рассматривать варианты в микрорайонах, например в Уручье. Речь чаще всего идет об офисных помещениях, расположенных на первых этажах новых жилых многоэтажек. Правда такие офисы по своим качественным и ценовым характеристикам занимают промежуточную между классами С и В позицию, то есть С+ или В-. И в аренду они предлагаются крайне редко, поскольку выкупаются фирмами на стадии строительства исключительно для собственного использования. Строить с целью последующей сдачи в аренду по-прежнему невыгодно с экономической точки зрения – срок окупаемости превышает 10-15 лет. Но даже если у собственника нового офиса в жилом доме возникают финансовые проблемы, то они чаще всего решаются путем продажи недвижимости, а не сдачи ее в аренду.

В структуре спроса на офисы класса С (С+) преобладают помещения площадью 15-40 кв. метров. Предложение же начинается от 20 кв. метров. Причем, если брать объем предложения и количество заявок, то эти показатели находятся в соотношении примерно 1/1. Но по качественно-ценовым характеристикам предлагаемые в аренду помещения класса С удовлетворяют только 15-20% спроса. Чтобы отвечать потребностям рынка, объекты этой категории должны быть снижены в цене на процентов 30-40, чему препятствуют действующие правила расчета арендных ставок, или доведены до надлежащего качественного уровня, на что у собственников нет средств. И пока в этом секторе рынка никаких подвижек в сторону улучшения ситуации не ожидается. В свою очередь дефицит офисов класса С провоцирует рост арендных ставок, что само по себе сдерживает развитие малого бизнеса в столице.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

13.09.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 14

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 37/2004