Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

СТО - для покупателей и арендаторов

В последние годы число личных легковых автомобилей в Минске увеличивается ежегодно на 20-30%. Аналогичными темпами растет спрос потребителей на услуги автосервисных центров и авторемонтных мастерских. Однако, несмотря на благоприятную рыночную конъюнктуру, новых станций техобслуживания (СТО) в городе появляется крайне мало. Причем основная часть спроса на покупку и аренду СТО формируется за счет представителей малого бизнеса, тогда как предложение объектов почти отсутствует. В чем причина такой весьма странной ситуации?

В Минске на сегодня зарегистрировано 750 станций техобслуживания. Это официальные данные. И еще, судя по разным оценкам, примерно столько же мелких мастерских, расположенных в индивидуальном жилом секторе, гаражных массивах и кооперативах, работающих не официально.

Если отталкиваться от качественных характеристик, в структуре рынка можно выделить три типа объектов. Первый - самый высокий по "статусу" - авторизованные СТО. Они работают в связке с официальными дилерами и автопроизводителями, специализируясь на конкретных марках автомобилей. Их доля в общем количестве официально работающих СТО составляет не более 4%. Второй тип - сетевые станции. Их тоже очень мало. Третий тип самый многочисленный (более 90%). Это одиночные СТО, которые подразделяются на крупные (более 10 постов для машин), средние (5-10 постов) и мелкие (2-5).

Иными словами, львиную долю рынка минского автосервиса формирует малый бизнес - небольшие частные СТО (примерно такая структура рынка СТО в столицах и крупных городах России, Украины и Казахстана).

Несмотря на наличие свободных ниш, которые мелкий бизнес не может занять по определению, крупный не проявляет активности в их освоении. Одна из причин заключается в том, что для открытия крупного автосервисного центра необходимы серьезные инвестиции - на получение всевозможных разрешений, землеотвода и, конечно, приобретение оборудования. Например, три совершенно необходимые для крупных СТО позиции - подъемники, диагностическая аппаратура и стенд для регулировки развала/схождение - стоят в сумме около 300 тыс. долл. США.

По оценкам аналитиков, в создание небольшого СТО с достаточно широким спектром услуг необходимо вложить не меньше 150 тыс. долл., а центр высокого класса в хорошем месте может стоить больше 1 миллиона "зеленых". Самая дешевая СТО где-нибудь на окраине города, с минимумом необходимого оборудования потребует 30-50 тыс. долл. США.

По мнению специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН "Твоя столица", спрос на минские СТО формируется за счет потенциальных покупателей и арендаторов, преимущественно представляющих мелкий бизнес. Этот спрос очень большой. Причем с начала текущего года, после того, как были ужесточены требования к СТО, интерес к этому виду недвижимости со стороны покупателей и арендаторов увеличился раза в два как минимум. Ежемесячно в ИЦКН поступает по 4-6 заявки на аренду и 2-4 на покупку.

Это при том, что потребители обращаются в агентство в последнюю очередь. Сначала, как правило, потенциальный покупатель (арендатор) ищет нужную информацию через знакомых и по рекламным объявлениям. Если ничего не находит, идет в исполком, где предложение почти нулевое. Ведь новые участки под строительство станций техобслуживания почти не выделяются. То же можно сказать и о продаже (сдаче в аренду) отдельно стоящих строений, пригодных под СТО.

Не найдя ничего, фирма или ИП в конечном итоге обращаются в агентство. Правда на этом этапе поисков субъекта могут и «кинуть». Это любимое дело так называемых предоплатников. Схема простая. Вы находите в газете объявление о предоставлении информации о продаваемых и сдаваемых в аренду СТО (в числе других объектов - торговых, офисных, складских помещений). Приезжаете на место и за 100 "баксов" покупаете пару адресов, которые потом оказываются "мертвыми" - либо объект уже давно продан или сдан в аренду, либо его хозяева недоуменно разводят руками (мол, ни продавать, ни сдавать свою недвижимость они никогда не намеревались), либо его просто не существует. Причем практика показывает, что некоторые фирмы на такую наживку попадаться могут несколько раз. Претензии почти никто не предъявляет. Никому не охота тратить время на выяснение отношений за каких-то 100 долл. А если вдруг кто-то и решается, то "предоплатники" объясняют все просто: информацию они получают из разных источников, в том числе и по телефону, но проверять достоверность - не их задача, мол проверенная информация и стоит дороже.

Поэтому надежнее обращаться в агентства, которые работают по факту. Такая практика применяется во всем цивилизованном мире: клиент оплачивает услуги риэлтера после совершения сделки. По словам начальника ИЦКН Юрия Попова, сегодня есть несколько интересных предложений от фирм по инвестированию в строительство СТО. Но, к сожалению, такие варианты - большая редкость. Кстати этим Минск очень сильно отличается, например от Санкт-Петербурга, Киева, Москвы, Одессы и других крупных городов СНГ, где подобные инвестиционные предложения в последнее время рекламируется весьма активно. Оцениваются такие сделки в 150.000 - 1.100.000 долл. США. Вот лишь несколько свежих объявлений в Интернете. Киев: участок под строительство СТО с полным комплексом услуг, площадь – 0,37 га, имеется проект, согласованный со всеми городскими службами, расположен недалеко от будущей станции метро, цена продажи 150 тыс. долл. США. Санкт-Петербург: участок в аренде на 49 лет, площадь - 0,3 га, все документы готовы для строительства, цена предложения - 1,1 млн. долл. США. Строительство самого СТО оценивается в 300 тыс. долл. В этом же городе аналогичный объект на участке 0,57 га продавец оценил в 0,74 млн долл., из которых 240 тыс. долл. уже уплатил в городской бюджет за инфраструктуру; затраты на возведение объекта могут составить 0,5 млн долл. Одесса: участок 0,4 га с пакетом необходимых документов выставлен за 170 тыс. долл. Москва: 0,17 га - за 300 тыс. долл.

Для Минска аналогичное инвестиционное предложение, если речь идет о среднем СТО в комплексе с сопутствующими услугами (кафе, мойка и т.д.), специалисты оценивают из расчета 1-5 тыс. долл./100 кв.м в зависимости от местоположения, наличия коммуникаций, готовности проектно-сметной и разрешительной документации.

В целом же аналитики ИЦКН сходятся во мнении, что в ближайшие годы ситуация на минском рынке СТО существенно не изменится. Открытие крупных станций по-прежнему будет редким событием. Мелкие будут появляться чаще, но не настолько, чтобы удовлетворить спрос на рынке.

Что касается уже действующих СТО, то в обозримом будущем их владельцы, зарабатывая капиталы, будут расширяться главным образом за счет развития сопутствующего сервиса - торговли запчастями и аксессуарами, соединяя все это с имеющимися в их распоряжении ремонтными станциями. По мнению самих бизнесменов, инвестировать в запчасти сейчас выгоднее, чем в развитие самого автосервиса, но именно в том случае, когда торговля товарами сочетается с оказанием услуг.

Вкладывать же заработанные деньги в технологии (например, в такие чудеса инженерной мысли, как роботизированная коррекция геометрии кузова, компьютерная и УЗИ-диагностика скрытых полостей и микродефектов, лазерная притирка отверстий) для большинства владельцев СТО слишком дорого, да и экономика средней руки автосервиса в подобных вложениях не нуждается. Примитивный ремонт по принципу "дешево и сердито" все еще доминирует на рынке. Видимо, потому, что он востребован широкими массами автолюбителей.

Между тем, парк автомобилей новых поколений, напичканных электроникой, быстро вытесняет старые машины. Так что не исключено, что уже через три-четыре года большинство нынешних СТО могут оказаться не готовыми к тому, чтобы ремонтировать современные авто. Об этом владельцам станций и тем, кто намерен открывать новые объекты, не мешало бы задуматься уже сегодня.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

27.09.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 20

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 39/2004