Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартирный рынок: цены в регионах уверенно растут

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Квартирный рынок: цены в регионах уверенно растут

Среди главных причин роста цен на квартиры в областных и районных центрах Беларуси специалисты называют снижение процентных ставок по банковским кредитам, выдаваемым на покупку жилых помещений, и удорожание строительства. И если это действительно так, то можно сказать, что тенденции развития белорусского рынка жилья начинают приобретать окраску, свойственную мировым рынкам недвижимости.

В сентябре региональный рынок квартир заметно активизировался. По оценкам работающих на нем риэлтеров, сегодня почти каждая третья, а то и вторая квартирная сделка купли-продажи совершается с привлечением банковского кредита. И в дальнейшем количество таких сделок будет только увеличиваться.

По мере снижения инфляции уменьшаются процентные ставки по кредитам, увеличивается число банков, которые предоставляют гражданам кредиты на покупку и строительство жилья. А это повышает возможности населения в решении собственных жилищных проблем без привлечения государственной поддержки. Как следствие, растет спрос на рынке жилья (речь идет о спросе на покупку не только готового, но и строящегося жилья). Но если количество строящихся объектов не увеличивается, то во всяком случае не уменьшается, то предложение на вторичном рынке в лучшем случае остается на прежнем уровне, в худшем – уменьшается, даже несмотря на численный рост жилищного фонда. Поэтому нет ничего удивительного в том, что цены на вторичное жилье в регионах продолжают расти. Это характерно для всех областных и большинства районных центров Беларуси. Общим для всех является и то, что быстрее всего дорожают малогабаритные квартиры, которые пользуются наибольшим спросом.

Наиболее показательным среди крупных городов является Гродно, где за последние 4 месяца цены на все однокомнатные и новые двухкомнатные квартиры выросли на 15-20 процентов. Исключение составляют стандартные двухкомнатные. Цены на них остались на прежнем уровне.

Не менее любопытная ситуация в Бресте. Стандартные однокомнатные квартиры здесь подорожали на 5-8 процентов. Цены на аналогичные квартиры с улучшенной планировкой почти не изменились. Двухкомнатные стандартные квартиры подорожали на 20 процентов, новые - на 10 процентов.

Заметно выросли в цене гомельские квартиры: стандартные одно- и двухкомнатные прибавили по 10-15 процентов.

Изменилась ситуация в Витебске. Если в мае здесь наблюдалось заметное превышение предложения над спросом (по оценкам агентства "Альянс-Бизнес" - почти в 2 раза), то сейчас они находятся в пропорции один к одному. А предложение одно- и двухкомнатных квартир пусть и незначительно, но уже отстает от спроса. Риэлтеры объясняют это тем, что витебляне стали больше доверять банковским кредитам. Сегодня почти каждая вторая сделка, которая проходит через агентство, совершается с привлечением кредита.

Правда по росту цен на квартиры Витебск находится на предпоследнем месте среди областных центров. А самым стабильным в этом плане остается пока Могилев. Местные риэлтеры говорят, что это связано с тем, что у могилевчан самые низкие среди жителей других областных центров доходы.

Общая для всех городов тенденция - это рост цен на новое жилье, что связано с удорожанием строительства. В долларовом эквиваленте затраты на возведение одного квадратного метра жилья с начала года увеличились в среднем на 15-20 процентов. Этому способствовало увеличение официального индекса цен на строительно-монтажные работы, которое значительно опережает инфляцию, и то, что с начала года курс доллара по отношению к белорусскому рублю почти не изменился.

Еще одна особенность, которая прослеживается во всех областных центрах, - это недоверие продавцов к банковским кредитам. Для тех, кто продает жилье, гораздо привлекательнее "живые" деньги. Если на предлагаемую квартиру есть два претендента, то продавец отдает предпочтение тому покупателю, который готов рассчитаться наличными, и даже соглашается уступить ему в цене. Что касается процедурных моментов, связанных с получением кредита, то здесь, как правило, проблем не возникает, если покупатель заранее подаст заявку в банк.

Делать какие-то долгосрочные прогнозы региональные риэлтеры не решаются. Но большинство из них склонны думать, что цены на квартиры будут продолжать расти. Такие прогнозы связываются не столько с удорожанием строительства, сколько с прогнозируемым ростом популярности банковских кредитов у населения регионов и соответствующим увеличением спроса на вторичное жилье. Последнее, как известно, в 2-4 раза дешевле столичных "бэушных" квартир. Соответственно, чтобы купить не новую квартиру в Борисове или Могилеве, можно иметь в 2-3, а в Ганцевичах – в 4 раза меньший доход для получения кредита на такую покупку, чем в случае приобретения минской "хрущевки". При этом разница между средней официальной зарплатой в Минске и областных (также районных) центрах соответственно намного меньше разницы между ценами на квартиры. Следовательно, жилищные кредиты более доступны и выгодны для жителей регионов, нежели для минчан. Исходя из чего напрашивается вывод, что в наиболее промышленно развитых городах, где рынок жилья достаточно развит, жилая недвижимость в ближайшие полгода-год может дорожать более быстрыми темпами, нежели в столице.

Все это позволяет говорить о том, что на белорусском рынке жилой недвижимости начинает приобретать устойчивый характер зависимость динамики спроса и цен на жилье от уровня доступности населения к банковским кредитам. Хорошо это или плохо? Наверное, хорошо. Хотя бы потому, что рынок жилых помещений начинает приобретать первые признаки, характерные для мирового рынка недвижимости и позволяющие строить прогнозы его развития в неразрывной связи с банковской системой. А эта зависимость такова. Увеличение процентных ставок ведет к уменьшению спроса и соответственно цен на недвижимость. И наоборот: по мере удешевления кредитов растет спрос и цены на недвижимость.

Наглядным тому подтверждением может служить прозвучавшее две недели назад предупреждение Международного валютного фонд (МВФ) о том, что увеличение процентной ставки в экономиках некоторых мировых держав может приостановить мировой рост цен на недвижимость. (Говоря простым языком, здесь речь идет о процентных ставках, под которые мировые банки кредитуют друг друга). Это заявление отражает содержание одного из разделов ежегодного доклада МВФ о состоянии мировой экономики, который будет вскоре опубликован. И то, что предупреждение о возможной остановке цен на недвижимость было сделано заранее, - лишний раз подтверждает важность вопроса.

С 1997 года в Великобритании, Испании, Ирландии и Австралии цены на дома выросли по меньшей мере в полтора раза. Эти и некоторые другие развитые страны, в которых за последние годы рынок недвижимости резко пошел вверх, более других подвержены инфляционному риску. Представитель МВФ заявил, что в долгосрочной перспективе, если цены на недвижимость упадут, мировой экономике в целом это отнюдь не пойдет на пользу. Как отмечают представители МВФ, в случае, когда цены на недвижимость превышают определенную пороговую величину, существует опасность, что высокая процентная ставка может вызвать уменьшение цен на собственность. Как недавнее резкое увеличение цен на дома отразилось и на ценовой политике других стран, то и любое уменьшение цен может также вызвать цепную реакцию, что не может не повлиять на мировую экономику, считают специалисты Фонда.

Две недели назад Федеральный Резерв США увеличил минимальную процентную ставку до 1,75% - и это уже в третий раз с начал 2004 года. А с прошлого ноября британский центральный банк увеличивал ставку уже 5 раз. 21 сентября Федеральный Резерв намекнул, что он будет продолжать свою политику плавного, но постоянного увеличения процентной ставки. В Банке Англии пока обдумывают, достаточно ли было сделано для того, чтобы поддерживать желаемый 2%-й уровень инфляции. И если окажется, что предыдущего увеличения процентной ставки недостаточно (изменяя процентную ставку, мировые банки тем самым регулируют уровень инфляции), то в последующем можно ожидать ее дальнейшего повышения.

Поэтому предупреждение МВФ прозвучало весьма кстати. По его мнению, изменения цен на недвижимость влияют на спрос и предложение, что отражается на благосостоянии людей и их способности брать в банке кредит. Так же, как и изменения в экономической деятельности, отражающиеся на занятости населения и их возможных доходах, влияют на цены на недвижимость. Таким образом, резкое снижение цен на недвижимость в мире может иметь далеко идущие последствия для мировой экономики.
С другой стороны, стабильность рынка недвижимости сыграла важную роль в поддержании экономической деятельности во время и после периода экономического спада. С середины 1990-х во многих индустриальных странах начался резкий рост цен на недвижимость, нетипичный по своей продолжительности и масштабам. Более того, несмотря на ситуацию с мыльным пузырем (необоснованный рост цен на акции высокотехнологичных компаний в 90-х годах и резким падением цен на эти акции в 2000 г., в результате чего многие компании разорились), который разросся до невероятных масштабов, а затем лопнул, за чем последовал спад в мировой экономике, рынок недвижимости продолжал свой рост. Результатом этого резкого роста стали рекордно высокие показатели ипотечной задолженности - в одной только Великобритании она составляет триллион фунтов.

Таблица. Динамика стоимости квартир в областных и районных центрах с мая по сентябрь 2004 г. в тыс. долл. США

Город1-комн.станд.1-комна.улучш.2-комн. станд.2-комн. улучш.
майсен­тябрьмайсен­тябрьмайсен­тябрьмайсен­тябрь
Брест12,5-1313,5-1414-1614-1715-1918-2228-3430-35
Гомель7-128,5-1212-1312-138,5-1212,5-1318-2018-21
Солигорск9-1211-1212-1412,5-1312,5-15,513,5-1716,5-18,517-18
Борисов6,5-77-98,5-98,7-9,58,5-109-1011-1211,5-12
Витебск7,5-9,59,5-119-129,5-129,5-1211,5-12,512-1513,5-14,5
Могилев7,5-98-119-1311-139,5-10,59,5-1012,5-1613-16
Гродно9,5-10,510-1111,5-12,512-1411-1311-1314,5-15,516-18

04.10.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 7, за месяц 95

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 40/2004