Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

На рынке риэлтерских услуг грядут перемены

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » На рынке риэлтерских услуг грядут перемены

5 октября истек срок, который был предоставлен правительству на разработку системы мер по развитию государственных риэлтерских организаций и наведению должного порядка в сфере риэлтерской деятельности. Но, судя по имеющейся информации, выполнение данного поручения все еще находится в работе.

Главное, что, по всей видимости, мешает исполнителям поручения определиться – это отсутствие четкого ответа на вопрос, для чего это нужно: то ли для увеличения поступлений в государственный бюджет, то ли для защиты потребителей от недобросовестных риэлтеров, то ли еще для каких-то целей. Само собой разумеется, государственное вмешательство в ту или иную сферу деятельности в идеале должно строиться на статистических данных, на серьезных экономических и прочих исследованиях. Но в случае с риэлтерскими услугами, к большому сожалению, ни расширенной статистики, ни глубокого изучения особенностей развития рынка данных услуг на сегодняшний день не существует. И, может быть, по этой причине риэлтерская тема все больше обрастает всевозможными слухами, предположениями и домыслами.

Слух первый. В госструктурах уже который год поговаривают о неких огромных денежных потоках в сфере риэлтерских услуг, уходящих мимо государственной казны, и что ежегодный объем этих потоков в РБ исчисляется миллионами долларов. Но так ли это на самом деле и что это конкретно за суммы, никто никогда не пытался приблизительно подсчитать, хотя сделать это не так уж и сложно. Для этого достаточно знать количество официально работающих риэлтеров, суммы налогов и прочих платежей в бюджет, которые поступают от них, суммы арендной платы, которые они платят за аренду помещений, фонд заработной платы и т.д. Плюс к этому не сложно установить, в среднем какая часть сделок, например по купле-продаже жилых помещений, осуществляется с привлечением риэлтеров. А дальше, с учетом полученных результатов и средней стоимости услуги в каждом конкретном регионе, можно с точностью до +(-) 10% определить, какие же деньги уходят мимо казны. А, может быть, суммы эти на самом деле настолько малы, что не представляют особой ценности для государственной экономики? Может быть, куда важнее не точные суммы, а раздувание самой проблемы? И если это так, то кому и зачем это нужно?

Кроме того, некоторые представители госструктур склонны утверждать, что сегодня практически любому субъекту, в том числе и только что созданному, не представляет никакого труда заняться оказанием риэлтерских услуг. Если это так на самом деле и если риэлтерская деятельность действительно настолько прибыльна, как говорят, то почему она так не привлекательна в среде потенциальных предпринимателей? В Беларуси, согласно последним данным, на сегодня насчитывается всего около 200 агентств недвижимости (включая индивидуальных предпринимателей). В том числе в Минске – 109, и численность эта сохраняется в течение нескольких лет подряд.

Слух второй. Кое-кто склонен утверждать, что частники «захватили» рынки купли-продажи и аренды жилья, тем самым лишив местные бюджеты существенных доходов, в том числе и путем уклонения от налогов. Правда, те же чиновники не отвечают на вопрос, а что мешает или что раньше мешало тем же местным властям организовывать государственные (коммунальные) агентства недвижимости, в том числе бюро по аренде или обмену квартир.

Поговаривают также, что функции агентств недвижимости свелись к активному сбору и захвату первичной информации о продаже (сдаче в аренду) жилья. Правда, что подразумевается под «захватом», который еще называется «неприличным» и «недобросовестным» – не уточняется. Отмечается лишь, что риэлтеры перехватывают ценную информацию друг у друга и тем самым порождают нездоровое предпринимательство. Здесь автору публикации, пожалуй, стоит уклониться от комментариев. Пусть риэлтеры-профессионалы сами подумают, у кого и какую информацию они, мягко говоря, отнимают и куда потом девают, если это стало поводом для высказывания обвинений в их адрес.

Впрочем, не исключено, что в среде агентств недвижимости есть работники, которые используют базы данных своих же агентств для проведения «левых» сделок (то есть в обход фирмы) либо передачи ценной информации конкурентам. Но это проблема уже не государства, а самих агентств. Кто мешает последним устанавливать внутренние правила работы с целью минимизации подобных негативных явлений?

Если же, говоря о негативе в риэлтерской среде, сторонники неких жестких мер подразумевают практику оказания посреднических услуг при сделках с недвижимостью лицами, не имеющими специального на то разрешения, то тогда нужно наводить порядок в умах потребителей. Ведь если человек сознательно платит деньги за незаконно оказываемые услуги, то причем тут официально работающие субъекты?

Если, к примеру, человек меняет валюту не в банковском «обменнике», а у рядом стоящего и предлагающего чуть более выгодный курс «валютчика», то это проблема не банка, а самого человека. Если тот же «валютчик» ведет себя весьма вольготно и даже не стесняется навязывать свои услуги подходящим к «обменнику» людям, то это уже вопрос к правохранительным органам и к владельцу магазина, в котором этот «валютчик» промышляет. Опять же у человека всегда есть возможность отказаться от услуг «валютчика». Точно также и с посредническими услугами, которые предлагаются так называемыми «черными» маклерами.

Слух третий. Если бы на рынке присутствовали государственные риэлтеры, то частники не смогли бы диктовать клиентам невыгодные для последних условия: обязательная предоплата, обязательно в инвалюте и т.д. В этой части оценок отмечается, что: стоимость услуг по продажам квартир составляет от 600 до 800 долларов США; размер авансовых платежей по купле-продаже – от 500 долларов США, по сдаче в аренду – от 20 до 35 долларов США. При этом отмечается, что договоры на оказание услуг составляются исключительно в пользу агентств. Оплата осуществляется с грубейшими нарушениями законодательства. А почему клиенты идут на такой риск, что им не дает оплачивать услуги рублями и требовать подтверждения этой оплаты? Возможно в ответе на этот вопрос и кроется главная причина существования всякого рода негатива на рынке риэлтерских услуг.

Что касается ставок размеров гонораров риэлтерских фирм, то они тоже берутся не с потолка, а устанавливаются с учетом потребительского спроса. К тому же ошибочно считать, что за риэлтерскую услугу целиком оплачивает покупатель недвижимости. Попробуйте купить квартиру без посредника. Вам, наверняка, придется столкнуться с тем, что продавец оценит свою жилплощадь как минимум на долларов 500 дороже, чем если бы эта же квартира продавалась через риэлтерскую фирму, и ничто не заставит его пойти на снижение цены.

Простой пример: продавец просит за квартиру 20 тыс. долларов США. Но в агентстве ему говорят, что на рынке такая квартира стоит максимум 19,5 тыс. долларов. И продать ее дороже будет сложно, потому что если квартира продается через агентство, ее стоимость для покупателя автоматически увеличивается на выше упомянутые 700 долларов. Не трудно подсчитать, что в случае продажи без посредников, продавец останется при своих 20 тысячах, если через посредника – при 19,5 тысячах. При этом во втором случае покупателю квартира обойдется на 200 долларов дороже, чем если бы он не прибегал к услугам агентства. Можно ли после этого говорить о том, что те же риэлтеры «обирают» покупателей. Аналогичная ситуация и с арендой. Правда, здесь надо бы уточнить о двух схемах работы агентств. Первая схема, когда желающий арендовать квартиру оплачивает услуги агентства «по факту» (то есть после заключения договора с арендодателем). В этом случае стоимость услуги прямо пропорциональна размеру месячной ставки арендной платы за квартиру. Вторая схема – работа по предоплате: клиент получает в агентстве несколько телефонов якобы предлагаемых в аренду квартир, платит за все это 15-30 долларов и потом … не знает, что с этим пакетом информации делать. Не редки случаи, когда информация получается липовая. И в этом случае у ее покупателя есть возможность обратиться суд либо в правоохранительные органы. Но эта возможность, как правило, не используется, потому что чаще всего покупка телефонных номеров осуществляется без заключения соответствующего договора. Опять же - кто мешает тому же потребителю требовать от агентства договор на оказание информационной услуги? Здесь можно задать еще несколько вопросов. Что вынуждает того же потребителя обращаться не к «предоплатникам», а к тем агентствам, которые работают по факту? Или, почему правила оказания посреднических услуг по сдаче в аренду жилых помещений до сих пор нормативно не прописаны, учитывая, что рынок аренды жилья существует уже много лет? В той же Германии, где конституция не гарантирует гражданам право на жилище, такие правила есть. Там даже установлены ставки гонораров за посредничество, выше которых тот же маклер не вправе требовать от своих клиентов. Парадокс, не правда ли?

В то же время в Беларуси официально работающие частные агентства недвижимости обвиняются еще и в том, что они якобы «эксплуатируют» функции местных органов в предоставлении гражданам необходимых услуг. Это обвинение строится на том, что основным документом, представляемым по результатам выполнения агентствами услуг, является технический паспорт, оформляемый органом по регистрации. Что это значит на самом деле, пусть ломают головы эксперты.

Слух четвертый. После того, как в начале текущего года отменили лицензирование риэлтерской деятельности, сильно ухудшилось качество услуг. По этой причине в некоторых госструктурах рассматривается вопрос о том, чтобы снова вернуться к лицензированию, но уже в составе юридических услуг. А еще предлагается страховать сделки. Правда еще никто не знает, кто кого и от чего (кого) должен страховать. Вот в других странах банк не выдаст кредит на покупку квартиры без страхового полиса. А страховая компания, прежде чем выдать такой страховой полис, проводит экспертизу чистоты сделки. А что делает риэлтер? Он ищет покупателя и оформляет квартиру – именно ту, что ему (покупателю) нужна. В некоторых странах экспертиза сделки проводится при регистрации нового собственника самим регистрирующим органом. А если потом обнаружится ошибка, пострадавшему выплачивается компенсация – по суду.

Что же касается ухудшения качества риэлтерских услуг, которое якобы имеет место в последние полгода, то оно пока не подтверждается статистическим данными.

А еще ходят слухи, что кое-кто предлагает убрать с рынка риэлтерских услуг индивидуальных предпринимателей и оставить только юридические лица. Последние, мол, надежнее, с них спрашивать легче. А от предпринимателей – одни только хлопоты. К тому же они числятся как индивидуалы, а рекламируются и клиентам представляются как агентства – простому-то человеку сложно разобраться. Но ведь по большому счету клиенту все равно, где получать услуги – главное, чтобы они были качественными. И не факт, что услуги индивидуального предпринимателя, который уже лет десять работает в риэлтерском бизнесе, обязательно будут хуже вновь созданного агентства. Что же касается возможностей, то, естественно, их больше у агентства, чем у ИП. Это касается, в частности, сбора и обработки информации, радиуса обслуживания и т.д. Но это никак не говорит в пользу того, что индивидуальных предпринимателей нужно убрать с рынка, а особенно эффективно они работают в небольших городах, где содержать юрлицо просто нерентабельно.

Но это еще далеко не все. Некоторые считают, что продекларированная ответственность государственных регистраторов за убытки, причиненные юридическим и физическим лицам в результате неточностей и ошибок при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, может повлечь за собой серьезное увеличение нагрузки на государственную казну. То есть изначально допускается слабость и неспособность системы госрегистрации обеспечить защиту прав участников сделок с недвижимостью. И в связи с этим предлагается разработать перечень неких финансовых гарантий по сделке и ответственности за безопасность денежных взаиморасчетов между продавцом и покупателем, а также заменить действующий государственный институт сертификации риэлтерских услуг. Одновременно подвергается критике содержание государственного стандарта «Услуги риэлтерские. Общие требования».

Каким будет итог перечисленных оценок, неизвестно. Но то, что на рынке недвижимости и, в частности, на рынке риэлтерских услуг грядут большие перемены, не вызывает сомнения. А что это за перемены и каков будет конечный результат, покажет время.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

18.10.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 6, за месяц 33

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 42/2004