Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Что будет с ценами на квартиры

По мере того, как отметка средней цены на предлагаемые на продажу квартир в Минске и в других городах Беларуси поднимается вверх, у потенциальных покупателей и продавцов, да, впрочем, и тех, кого рынок жилья привлекает с точки зрения удачного вложения средств, беспокоит, будет ли дальше продолжаться этот рост и если будет, то какими темпами. Само собой, однозначного ответа здесь нет и быть не может. Поскольку на развитие рынка недвижимости, и не только квартирного, влияет очень много факторов. Но попытаться понять все продолжающееся подорожание можно. Это мы сделаем сегодня.

Но сначала проанализируем, как изменялись цены на квартиры, например в Минске, в зависимости от количество комнат, комфортности и срока постройки в течение всего года.

С начала года среднестатистическая цена предложения однокомнатных квартир увеличилась на 17% (с 575 долл. за кв. м до 675), двухкомнатных – на 21% (с 550 долл. до 667), трех- и четырехкомнтных соответственно – на 24% (с 535 долл. до 663) и на 22% (с 520 дол. до 635). То есть получается, что больше всего подорожали не одно- и двухкомнатные квартиры, которые более всего востребованы, а трех- и четырехкомнатные. Любопытно и то, что цены на квартиры в старых домах, в частности в "хрущевках", почти не изменились. А если произошло увеличение, то совсем несущественное – не более чем на 3-5%. О чем это говорит? В первую очередь о том, что средние цены на вторичное жилье увеличилось за счет увеличения предложения новых квартир в недавно построенных домах, в том числе и престижных (элитных). Почему же растут цены на квартиры в новостройках? С одной стороны, увеличивается стоимость самого строительства, которая привязывается к индексу цен на строительно-монтажные работы. С начала года этот индекс вырос примерно на 20%. Примерно на столько же увеличилась стоимость в долларовом эквиваленте квадратного метра строящегося жилья. Автоматически увеличились размеры отчислений на городскую инфраструктуру, на инженерное обустройство застраиваемых территорий, поскольку они имеют прямую зависимость от себестоимости строительства.

Нельзя не отметить и по-прежнему имеющее место значительное превышение спроса над предложением. Квартирный рынок, если цены на нем не регулируются извне, в первую очередь регулируется спросом. Чем выше разница между спросом и предложением, тем больше растут цены. Здесь мы имеем в виду не спрос вообще, а спрос, который подкреплен покупательной способностью. Само собой разумеется, если покупательная способность низкая и имеет определенный ценовой предел, то выше этого предела цены расти не могут, как бы не был велик этот спрос. В то же время покупательная способность предопределяется не только наличием свободных денег в кошельках потенциальных покупателей, но и уровнем доступности этих покупателей к банковским кредитам. В последние год-полтора эта доступность существенно расширилась. Банки все активнее выдают кредиты на покупку жилья на вторичном рынке. Постепенно дешевеют и сами кредиты благодаря снижению ставки рефинансирования. А в дальнейшем этот процесс может приобрести большую активность. По мере расширения доступности к кредитам будет неизбежно увеличиваться реальный спрос на квартиры. И если при этом предложение будет оставаться на том же уровне, то неизбежен и рост цен.

Вторая причина увеличения спроса – это то, что тенденция к удорожанию недвижимости делает ее привлекательной для людей, желающих вложить средства в недвижимость и тем самым защитить их от инфляции. При наблюдающихся тенденциях и при нынешней экономической ситуации и законодательной базе инвестирование в недвижимость – пока единственный и наиболее надежный способ. Отсюда увеличение спроса не только на квартиры на вторичном рынке, в первую очередь в новостройках, но и на строящиеся. Тем более что законодательство не ограничивает количество квартир, которые один человек может иметь в собственности.

Привлекательность вложения средств в жилье объясняется еще и тем, что в последнее время наблюдается устойчивый рост спроса на аренду столичных квартир. Получается, что, вкладывая деньги в приобретение так сказать дополнительных квадратных метров, человек тем самым не только получает возможность защитить свои сбережения от инфляции, но ежемесячно получать дивиденды в виде арендной платы, если квартира сдается в аренду.

Спрос на аренду растет по разным причинам. С одной стороны, развитие платного высшего образования ведет к увеличению в Минске студентов, которые ввиду нехватки вузовских общежитий, вынуждены арендовать жилье. С другой – по мере того, как увеличиваются объемы жилищного строительства, растет рынок труда. Чтобы охватить всевозрастающие объемы строительства, требуется больше специалистов. Нехватка последних восполняется опять же за счет приезжающих из регионов. Нельзя не сказать и том, что по мере увеличения объема существующего жилищного фонда, в первую очередь за счет строительства нового жилья, растет потребность в развитии сервисных услуг, включая жилищно-коммунальные услуги. Что опять же требует притока специалистов из регионов.

Отсюда напрашивается вывод: чем больше в городе строится жилья, тем активнее расширяются и застраиваются городские территории, тем больше спрос на жилье, а значит ни о каком снижении цен на квартиры и речи быть не может. Они либо будут медленно расти (активного роста не предвидится), либо оставаться на прежнем уровне. Но это будет в том случае, если приостановится рост индекса цен на строительно-монтажные работы. И это касается рынка жилья не только в Минске, но и во всех городах Беларуси.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

06.12.2004

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 10, за месяц 32

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 49/2004