Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Дефицитное жилье в регионах подорожало на четверть

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Дефицитное жилье в регионах подорожало на четверть

Прошедший год для белорусского рынка жилья оказался богатым на всякого рода неожиданности. Квартиры в большинстве городов дорожали быстрее, чем когда-либо. Продавцов и покупателей периодически лихорадило то от проблем с регистрацией сделок, то от ожидания введения более жестких правил налогообложения доходов от продажи недвижимости. Риэлтеры тоже находились под напряжением: ждали обещанного, но так и нереализованного введения единого налога, а дождались "возврата" к лицензированию.

Не имея возможности охватить все города Беларуси, отметим лишь некоторые, на наш взгляд, наиболее показательные в плане роста цен на квартиры. К таковым можно отнести Гомель и Витебск, где удорожание достигло рекордной за последние 10 лет отметки.

Быстрее всего дорожали одно- и двухкомнатные квартиры, пользующиеся наибольшим спросом - рост цен на них составил в среднем от 25-30%. Например, в Витебске, по данным агентства "АльянсБизнес", в начале 2004 года однокомнатные квартиры старой планировки (кухни до 6 кв. м) продавались в пределах 8 тыс. долл. США, а в декабре эта планка достигла 10 тыс. долл. Квартиры более современной планировки (с кухнями около 8 кв. м ) в домах 10-15-летнего возраста выросли в цене с 10 тыс. в январе до 13 тыс. долл. в декабре. Двухкомнатные соответственно с 10,5 тыс. до 13-13,5 тыс. и с 14-14,5 тыс. до 16,5-17 тыс. долл. США. Причем некоторые потенциальные покупатели в декабре готовы были платить за квартиры, расположенные в панельных домах, построенных в середине 80-х прошлого столетия, и все 18 тыс. долл. Это в первую очередь касается квартир, расположенных в наиболее привлекательных районах города (микрорайоны Юг-4,5,6 и 7).

А вот в Гомеле, как сообщили в РУП "Гомельское агентство по оказанию риэлтерских услуг", двухкомнатные подорожали на 35-40%. Если в начале 2004 года такие квартиры, расположенные в не совсем еще старых, но уже давно и не новых панельных девятиэтажках, были до 12 тыс. долл., то к концу декабря эта планка поднялась до 17-18 тыс. А в центральных районах города некоторые продавцы уже просят за свои двухкомнатные апартаменты по 20-24 тыс. долл. Однокомнатные в начале года продавались в пределах 9 тыс., сейчас - максимум за 12 тыс. долл. Тем самым сохраняется двукратная разница в ценах между минскими и гомельскими квартирами. Сегодня за две однокомнатных гомельских можно приобрести одну в Минске, соответственно за двухкомнатную - одну столичную однокомнатную. А вот трехкомнатные в Гомеле подорожали не более чем на 10%, поскольку до недавнего времени они пользовались небольшим спросом, и в итоге приблизились по ценам к еще менее популярным четырехкомнатным. Последние если и подорожали, то незначительно – не более чем на 5%.

Похожая ситуация с ценами в других областных центрах, в том числе и в менее крупных городах - в частности районного значения. Причем в некоторых из них наблюдалось в течение года увеличение спроса на трехкомнатные квартиры. Среди главных причин роста цен на квартиры в областных и районных центрах Беларуси специалисты называют снижение процентных ставок по банковским кредитам, выдаваемым на покупку жилых помещений, увеличение в связи с этим покупательного спроса, по-прежнему имеющийся дефицит предложения и удорожание строительства.

Например, если в том же Витебске в первой половине года еще наблюдалось заметное превышение предложения над спросом, то сейчас – наоборот желающих купить больше, чем желающих продать. По оценкам риэлтеров, население, в частности потенциальные покупатели квартир, стали более доверять банковским кредитам. Сегодня каждая вторая, а в некоторых городах каждая третья сделка со вторичным жильем осуществляются с привлечением кредитов, преимущественно валютных.

Из числа районных центров наиболее активно используются банковские кредиты в Солигорске, где, как отмечают риэлтеры, в целом весьма высока кредитоспособность населения по причине более высоких заработков. В тех же городах, где заработки в основной своей массе недостаточно высокие, процент сделок с привлечением кредитов не превышает 30-40%. К таковым, в частности, относится Могилев. По этой причине и рост цен на квартиры в этом городе один из самых низких на фоне других областных центров.

Еще одна особенность, которая продолжала отмечаться в течение всего года, это недоверие продавцов к банковским кредитам. Для тех, кто продает жилье, по-прежнему гораздо привлекательнее "живые" деньги. Если на предлагаемую квартиру есть два претендента, то продавец отдает предпочтение тому покупателю, который готов рассчитаться наличными, и даже соглашается уступить ему в цене. Но таких покупателей, готовых собственными деньгами оплатить покупку, не более 6-7%, что соответствует объему чистых продаж. Остальные 93-94% - это сделки в составе цепочек, связанных с обменами и разменами жилых помещений. Причем в связи с ростом цен такие цепочки, как отмечают риэлтеры, все сложнее удерживать от разрыва. От момента заключения предварительного и окончательного договоров продавцы умудрялись по несколько раз менять цены в сторону увеличения, из-за чего покупатели зачастую отказывались от предложенных вариантов. И только благодаря усилиям риэлтеров эту проблему удавалось минимизировать. Впрочем, в нынешнем году она может усугубиться в связи с введением лицензирования риэлтерской деятельности в составе юридических услуг с одновременным лишением индивидуальных предпринимателей возможности заниматься такой деятельностью. Жители большинства районных центров могут остаться без риэлтерских услуг, которые сегодня в основном оказывают индивидуальные предприниматели.

Да и в областных центрах число риэлтеров уменьшится, поскольку некоторым агентствам придется уйти с рынка. По новым правилам в составе агентства недвижимости половина работников, но не менее трех, должны иметь высшее юридическое, строительное или экономическое образование (причем даже не риэлтерское!) и стаж работы в риэлтерских структурах не менее трех лет.

Определенные сложности сопровождали в течение прошлого года процесс отчуждения индивидуальных домов. Количество сделок с такой недвижимостью уменьшилось почти вдвое. Это обусловлено тем, что переход на новую систему регистрации прав на недвижимое имущество сдерживался отсутствием и длительностью оформления прав граждан на земельные участки. С начала текущего года эту проблему Комзем пообещал ликвидировать: регистрация будет осуществляться по принципу одного окна.

Нельзя не отметить, что отчасти вторичный оборот в целом жилой недвижимости сдерживался ожиданием введения подоходного налога на сделки купли-продажи объектов, находившихся в собственности у граждан менее 5 или 3 лет, – данное ограничение во времени еще не имеет четких границ и все еще находится в стадии обсуждения. Чтобы было понятно: сейчас подоходный налог взимается, если человек в течение 5 лет продает не менее одной квартиры. Законопроектом же предусмотрено, что если, например, гражданин приватизировал (получил по наследству, в подарок, купил, построил) квартиру (дом, гараж, дачу, земельный участок), продал ее, не продержав у себя в собственности нужный срок (те же 5 или 3 года – еще не ясно), то с полученного дохода за вычетом неких издержек на приобретение ему придется уплатить подоходный налог.

Поэтому сначала потенциальные участники сделок ждали, что соответствующий закон примут на прошлогодней весенней сессии парламента, потом на осенней. Теперь есть основания предполагать, что это будет сделано в первой половине следующего года при условии введения новых правил с начала 2006 года. По всей видимости, ожидание неизвестного будет и в следующем году оказывать отрицательное психологическое воздействие на граждан - потенциальных участников сделок с недвижимостью.

Делать какие-то долгосрочные прогнозы, как будет развиваться в целом ситуация на вторичном рынке жилья в Беларуси, трудно. Большинство риэлтеров склонны думать, что цены на квартиры будут продолжать расти. Такие прогнозы связываются не столько с удорожанием строительства, сколько с прогнозируемым ростом популярности банковских кредитов у населения регионов и соответствующим увеличением спроса на вторичное жилье. При весьма ограниченном предложении, что, собственно, будет иметь место и дальше, рост цен просто неизбежен.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

Таблица. Динамика стоимости квартир в областных и районных центрах с января по декабрь 2004 года в тыс. долл. США

Город1-комн.станд.1-комна.улучш.2-комн. станд. 2-комн. улучш.
январьдекабрьянварьдекабрьянварьдекабрьянварьдекабрь
Брест12-1313,5-1513,5-15,514,2-17,514,5-1918-2326,5-3330-35
Гомель6,8-11,58,5-12,511,5-12,512-13,58,2-11,512,5-1816,8-1918,5-24
Солигорск9-1211-1311,5-13,512,5-13,212-1513,5-17,515,5-17,817,8-19,5
Борисов6,2-77-98-98,7-108-9,59-10,510,5-1211,5-12,5
Витебск7-9,59,5-129-129,5-13,59-1211,5-13,511,5-14,514,5-17
Могилев7-8,58-119-1311-13,59-10,59,5-1211,9-15,513-16,5
Гродно9-10,210-1211-12,512-14,510,5-1312,5-1713,5-1516-20

Табличные данные представлены региональными агентствами недвижимости

10.01.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 9

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2005