Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Возрождение села повысит спрос на недвижимость

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Возрождение села повысит спрос на недвижимость

Основные задачи Государственной программы возрождения села на 2005-2010 годы - повышение качества жизни людей и модернизация производственной базы сельского хозяйства. Об этом заявил 22 декабря Президент страны Александр Лукашенко на совещании по проекту этого документа.

Новизна подхода заключается в том, что сельские населенные пункты будут преобразовывать в благоустроенные агрогородки. Именно они должны стать активными проводниками новых технологий и высоких социальных стандартов. Вокруг них будет концентрироваться крупнотоварное аграрное производство. А сами они станут центрами всей сельской жизни и обретут привлекательный облик. "Здесь будет обеспечена инфраструктура по основным направлениям как в небольшом городе нашей страны", - сказал на совещании глава государства.

Для достижения второй цели, заложенной в проекте программы, - совершенствование системы хозяйствования и повышение эффективности агропромышленного производства - предполагается обеспечить целый комплекс мероприятий. Он включает, прежде всего, углубление специализации, техническое и технологическое переоснащение сельхозпроизводства, максимальное повышение плодородия земель, увеличение выхода растениеводческой и животноводческой продукции. Особую роль в этом должна сыграть отечественная аграрная наука. По словам президента, правительство, которое представляет главе государства на утверждение проект программы развития села, считает, что ее реализация позволит кардинально улучшить ситуацию в сельском хозяйстве.

На возрождение села в Беларуси с 2005 по 2010 годы будет выделено около 70 триллионов рублей. Однако, как отметил глава государства, эти финансы будут направлены только в те отрасли и сельскохозяйственные организации, которые на рубль вложенных средств дадут 7-10 рублей. "Деньги будут отданы только тем, кто умеет работать на земле. Таким образом мы избежим упреков и фактического состояния дел, когда деньги "закапываются" в землю", - сказал белорусский лидер.

По словам Президента, за предстоящие пять лет в Беларуси должен быть заложен фундамент коренных преобразований на селе. «Поэтому колхозам, совхозам, крупнотоварному сельскохозяйственному производству быть. Но надо иметь в виду, что колхозы и совхозы становятся фактически административной единицей, это первичная ячейка в жизни людей на селе», - указал белорусский лидер.

Президент поручил доработать проект Программы с тем, чтобы в первом квартале 2005 года документ уже был подписан. Однако активно действовать по намеченным направлениям нужно уже с 1 января 2005 года. «Мы должны спасти белорусский уклад жизни. Люди на селе должны жить удобно, свободно», - считает Президент.

Для выполнения поставленной Президентом задачи по возрождению села немаловажную роль играет и реальная рыночная оценка объектов недвижимости, расположенных в сельской местности, в которой, в связи с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 14 июня 2004 года № 280 «О порядке и условиях продажи юридическим лицам предприятий как имущественных комплексов убыточных сельскохозяйственных предприятий», особенно заинтересованы будущие собственники сельхозпредприятий. Об этом, в частности, шла речь на состоявшейся в Минске в конце прошлого года Международной научно-практической конференции «Экономика, оценка и управление недвижимостью».

Как отметил на конференции начальник отдела оценки имущественных комплексов РУП «Институт недвижимости и оценки» А. Климчук, темпы экономического роста народного хозяйства по отраслям и регионам республики в настоящее время различны. И связано это с уровнем подготовки кадров, наличия на селе финансовых, материальных, трудовых ресурсов, состояния объектов недвижимости и оборудования, наличия инженерно-транспортной инфраструктуры. Что касается коммерческой деятельности на селе, то она здесь, по словам выступающего, развита гораздо хуже, чем в городах. И это приводит почти к полному отсутствию спроса на жилые и коммерческие объекты недвижимости, а в результате к предельно низкой их рыночной стоимости.

По глубокому убеждению А. Климчука, повышению спроса, а значит, и цен на сельскую недвижимость могло бы поспособствовать строительство на селе инженерно-транспортной инфраструктуры, жилых домов, восстановление социальной инфраструктуры, улучшение условий с пассажирским транспортом, качественная подготовка кадров, привлечение частного капитала, что, собственно, и заложено в Государственной программе по возрождению села.

Что касается определения рыночной стоимости сельских зданий и сооружений, то сегодня, подчеркнул начальник отдела Института недвижимости и оценки, в связи с редкими сделками по отчуждению этих объектов редко производится и их оценка. Поэтому при выполнении оценочных работ оценщик сталкивается с определенными трудностями и проблемами, среди которых чаще всего встречаются: отсутствие на многих сельхозпредприятиях первоначальной стоимости зданий и сооружений или недостоверность определения этой стоимости; отсутствие технических паспортов на здания, технических характеристик на сооружения; зачастую отсутствие правовой документации на оцениваемое имущество; невозможность идентифицировать инвентарный номер объекта; отсутствие сделок с подобной недвижимостью или большая вариация цен; отсутствие фактов сдачи в аренду зданий; трудности с определением площадей земельных участков, где расположены оцениваемые здания и др.

Кроме того, как отметил выступающий, в настоящее время при решении проблем в области оценки сельских объектов недвижимости, нет единой политики, нет нормативных документов, которые бы помогали оценщику, а иногда и защищали его. По всем проблемным вопросам ему приходится принимать личное решение, исходя из своего опыта и применяя различные методы, что зачастую приводит к разным результатам. Так, к примеру, сегодня средняя стоимость квадратного метра общей площади производственных зданий в сельской местности, определенная затратным подходом, варьирует в пределах от 30 до 100 долл. в зависимости от физического износа, а рассчитанная доходным подходом – от 10 до 30 долл. при таком же состоянии. Стоимость же квадратного метра общественных зданий примерно в два раза выше. Такие расхождения в подходах приводят к разным результатам оценки, а поскольку данные оценки часто используются для целей отчуждения, то при анализе цен продаж можно увидеть расхождение цен для одинаковых по характеристикам объектов от 5 до 70 долл. за квадратный метр общей площади производственных помещений. Эти результаты, по мнению А. Климчука, подтверждают неразвитость рынка недвижимости в сельской местности.

В настоящее время, подчеркнул начальник отдела, для определения рыночной стоимости объектов недвижимости при отсутствии арендных отношений в данном регионе в республике практически всегда используются арендные ставки, утвержденные постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 11 октября 2002 года № 226 «Об утверждении базовых ставок арендной платы в производственных зданиях, сооружениях и помещениях, находящиеся в республиканской собственности» и в соответствии с Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности. В этих документах базовые арендные ставки имеют шаговый характер изменения. При оценке объектов недвижимости даже в близости от крупных городов оценщики применяют ставки, относящиеся к сельским населенным пунктам. По мнению А. Климчука, нормативно это правильно, однако в связи с рыночной оценкой, где оценщик выступает первым в определении стоимости объекта, который вовлекается в коммерческий оборот, оценщик должен моделировать рыночную ситуацию в регионе, где находится объект оценки. Это связано с тем, что практически все объекты недвижимости в сельской местности принадлежат сельскохозяйственным предприятиям.

Кроме того, в последнее время оценщикам приходится работать с недвижимостью, принадлежащей самым слабым хозяйствам, где управление недвижимостью происходило на самом низком уровне, недвижимость не давалась в аренду не по причине отсутствия спроса на нее, а из-за отсутствия желания владельцев сдавать ее в аренду. При этом, отметил А. Климчук, одно такое хозяйство занимает тысячи гектаров земли, где расположены несколько деревень, и все коммерческие объекты принадлежат хозяйству или являются объектами социальной сферы, которые по некоторым обстоятельствам не могут быть проданы. В этом случае оценщик выступает в качестве первого специалиста в определении рыночной стоимости объектов недвижимости, и его результаты косвенно влияют на рыночную стоимость аналогичной недвижимости в данном регионе.

При реализации Указа Президента № 280 чаще всего перед оценщиками ставится задача только в определении рыночной стоимости основных фондов. Однако будущие собственники убыточных сельхозпредприятий приобретают предприятия по стоимости, которая определяется как 20 процентов от стоимости чистых активов (разницы между активами предприятия и кредиторской задолженности). Кредиторская задолженность будет погашаться покупателем в срок от 6 месяцев до 5 лет в зависимости от вида задолженности без индексаций и пени в национальной валюте. То есть, как пояснил начальник отдела оценки имущественных комплексов, в настоящее время инвестор платит только часть от стоимости активов. Остальная часть (в размере кредиторской задолженности) будет оплачиваться в будущем на льготных условиях. При таких обстоятельствах рыночная стоимость имущества убыточных предприятий выше, чем при варианте расчетов за покупаемое имущество на момент сделки. Однако это обстоятельство не может учесть оценщик при оценке, поскольку перед ним поставлена задача оценить не сельхозпредприятие в комплексе, а только основные фонды.

При переоценке объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2004 года оценщиками определялась фактически рыночная стоимость. Как отметил А. Климчук, сейчас для возведения производственного здания при условии, что инвестор выступает в роли заказчика, затраты составляют примерно 150-180 долл. за квадратный метр общей площади. Фактически это восстановительная стоимость, и данные затраты отразятся в бухгалтерском учете. Предприятие хочет свои затраты отнести на себестоимость продукции через амортизацию, что позволит предприятию, во-первых, платить в бюджет обоснованный налог на прибыль, а, во-вторых, через определенное время возобновить основные фонды за счет накопленной амортизации (при 100-процентной накопленной амортизации предприятие сможет направить тех же 150-180 долл. на строительство нового объекта недвижимости). После переоценки нового производственного здания оценщиком рыночная стоимость составит максимально 40 долл. за квадратный метр. Это значит, что предприятие сегодня получит большую прибыль, однако через определенный период времени при возобновлении здания придется оставшихся 110-140 долл. направить из прибыли. В целом для государства это выгодно, отметил выступающий. Во-первых, растет прибыль, то есть повышается рентабельность, во-вторых, увеличивается налог на прибыль, что ведет к дополнительному пополнению бюджета. Однако в будущем это может привести к неожиданному кризису воспроизводства основных фондов. Такой кризис в республике переживали многие предприятия с большой изношенностью основных фондов, однако там причина была несколько иная, так как в условиях распада СССР и последующего кризиса в Беларуси амортизационные отчисления направлялись не по назначению, а также из-за значительного подорожания основных фондов. Поэтому в целях переоценки, подчеркнул А. Климчук, желательно для сельхозпредприятий и других субъектов хозяйствования определять ту минимальную стоимость, которая была потрачена предприятием на создание имущества с учетом накопленной амортизации. Наиболее ощутимый положительный эффект для субъектов хозяйствования даст определение стоимости затрат на создание нового объекта недвижимости или оборудования в нынешней ситуации также с учетом накопленной амортизации.

Развитость рынка недвижимости в сельской местности и принятие законодательных актов в области оценки позволят оценщику более точно определять рыночную стоимость недвижимого имущества, которая значительно возрастет в связи с вовлечением объектов недвижимости убыточных предприятий в оборот и более эффективным использованием со стороны будущих инвесторов, подытожил А. Климчук.

Елена МАСЛОВСКАЯ

17.01.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 10, за месяц 47

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 2/2005