Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Итоги 2004 года: смотрим в будущее с осторожным оптимизмом

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Итоги 2004 года: смотрим в будущее с осторожным оптимизмом

Вступил в права новый 2005 год, и пришло самое время подвести итоги года прошедшего. Какие значительные события произошли на столичном рынке недвижимости в 2004 году, насколько оправдались прогнозы специалистов рынка относительно цен на минское жилье и чего можно ожидать в этом году, мы и поговорим сегодня.

Несмотря на то, что делать прогнозы на длительное время относительно развития квартирного рынка и, в частности, цен на жилье в нашей стране весьма сложно, все же большинство специалистов сходилось во мнении, что цены на вторничное жилье в предыдущие годы и особенно в 2003 году исчерпали запас для стремительного и ощутимого роста, поэтому в случае благоприятной макроэкономической ситуации они будут продолжать расти, но не более чем на 1-2 процента в месяц. Их предположения строились на том, что пока в Беларуси нет никаких видимых причин (ни экономических, ни политических) для снижения цен. Другие предсказывали, что к середине 2004 года цены на минское жилье стабилизируются и в последующем начнется их снижение, потому что цены на квартиры не могут расти до бесконечности, и платежеспособность населения имеет свои разумные пределы. Да и рынок недвижимости должен развиваться в соответствии с циклической моделью, характеризующейся подъемами и спадами.

Как же на самом деле развивалась ситуация на столичном квартирном рынке в прошлом году, и сбылись ли прогнозы специалистов?

Итак, по статистическим данным, на начало 2004 года однокомнатная квартира в Минске в среднем стоила 19.238 тыс. долл. (565 долл. за кв. м), двухкомнатная – 26.517 (537), трехкомнатная – 34.391 (516), четырехкомнатная – 43.037 тыс. долл. (495 долл. за кв. м). (Здесь и далее речь идет о жилье типовых потребительских качеств). Первые три месяца 2004 года квартиры по-прежнему продолжали дорожать. И это несмотря на то, что спрос на столичную недвижимость все эти месяцы снижался. При этом больше всего дорожали трех- и четырехкомнатные квартиры. А в апреле-мае покупатель просто выдохся. Спрос упал на все типы квартир, и цены стабилизировались. В июне месяце на столичном квартирном рынке впервые за последнее время произошел переизбыток «типовых» однокомнатных квартир, и цены на них снизились. Столичные риэлтеры по-разному оценили такую ситуацию. Однако большинство сходилось во мнении, что к концу весны на минском квартирном рынке сложились такие «заоблачные» цены, причем не подкрепленные ни экономической ситуацией в стране, ни благосостоянием наших граждан, что покупать квартиры стало просто не разумно, и многие заняли выжидающую позицию. На снижение покупательской активности повлиял и летний период – пора отпусков и каникул. Что касается двух- и трехкомнатных квартир, то цена на них летом не снизилась, а наоборот возросла – примерно на 2-3 процента в июле и августе. Кроме того, цены были завышены и на новое жилье, которое продолжало пользоваться повышенным спросом среди покупателей. Что касается квартир, расположенных в историческом центре города, то они также остались стабильны и довольно высоки в цене. Эти квартиры в отличие от квартир в спальных районах всегда доходны.

С наступлением осени столичный рынок недвижимости активизировался – возросла активность и покупателей, и продавцов, по сравнению с летом на рынке стало больше квартир, что привело к увеличению количества заключаемых в агентствах сделок, хотя значительного роста цен на квартиры в первые осенние месяцы не произошло, как и не произошло снижения их стоимости. Отсутствие роста цен на квартирном столичном рынке в период наиболее активного осеннего сезона помнят немногие (квартиры если и дорожали, то не более одного процента в месяц). Похожая ситуация происходила на рынке в середине девяностых, а особенно в 1998-1999 годах, уже порядком подзабытых. Однако нестабильность рынка в те времена была вполне понятной, в то время как ситуация, наблюдавшаяся осенью прошлого года, на фоне относительной политической и экономической стабильности в стране вызвала у многих удивление. По мнению большинства риэлтеров, основными причинами приостановки роста цен на столичные квартиры явились отсутствие у людей свободных денежных средств, недоверие к банковским кредитам и увеличившееся осенью количество выставляемых на продажу квартир, особенно новостроек. Следовательно, реальный экономический потенциал для дальнейшего значительного роста цен, по крайне мере до конца года, действительно оказался исчерпанным. В последние месяцы года происходило плавное повышение цен.

Тем не менее, за весь прошлый год цены на минские квартиры выросли в среднем на 30 %. Так, если средняя цена квадратного метра жилья в январе составляла 535 долл., то на январь 2005 года она зафиксирована на отметке 699 долл. за квадратный метр. При этом больше всего за прошлый год подорожали трех- и четырехкомнатные квартиры (в среднем примерно на 34 %) – 516 долл. за кв. метр и 695 долл. (трехкомнатные) и 495 долл. и 661 долл. (четырехкомнатные) соответственно на начало и конец года, двухкомнатные – примерно на 31 % - 537 и 704 долл. Менее всего подорожали однокомнатные – в среднем на 25 % - 565 и 708 долл. соответственно на начало и конец года.

Как показывают статистические данные, рост цен на квартиры в прошлом году достиг уровня повышения цен 2003 года. Почему же цены на жилье продолжали расти в 2004 году? Чтобы ответить на этот вопрос, для начала сравним основные события, произошедшие на протяжении двух предыдущих лет на квартирном рынке. Так, если на протяжении всего 2003 года на столичном квартирном рынке происходило постоянное повышение цен на квартиры при неизменном превышении спроса над предложением, особенно на одно- и двухкомнатные квартиры, которые пользовались среди покупателей наибольшим спросом, что, собственно, и привело к наибольшему их удорожанию, то 2004 год отмечен подъемами и спадами покупательской активности. Летнее снижение спроса и цен на однокомнатные квартиры привело в итоге к тому, что эти квартиры подорожали меньше всего. И наоборот трех- и четырехкомнатные квартиры подорожали в 2004 году больше по сравнению с предыдущим годом, спрос на которые на протяжении всего 2003 года был невысокий, в основном, из-за больших площадей и соответственно высоких цен на них. О чем это говорит? В первую очередь о том, что средние цены на вторичное жилье в 2004 году увеличились за счет увеличения предложения новых квартир в недавно построенных домах, в том числе и престижных. Почему же растут цены на квартиры в новостройках? А связано это, в первую очередь, с ростом стоимости самого строительства, которая привязывается к индексу цен на строительно-монтажные работы. Только с начала года этот индекс вырос примерно на 20 %. Примерно на столько же увеличилась стоимость квадратного метра строящегося жилья в долларовом эквиваленте. Автоматически увеличились размеры отчислений на городскую инфраструктуру и инженерное обустройство застраиваемых территорий.

Кроме того, несмотря на сезонное снижение спроса и покупательской активности, в целом на протяжении всего прошлого года наблюдалось значительное превышение спроса над предложением. Понятно, что чем выше разница между спросом и предложением, тем больше растут цены. Речь идет, конечно же, о спросе, подкрепленном покупательской способностью. Разумеется, если покупательская способность низкая и имеет определенный ценовой предел, то выше этого предела цены расти не могут. В то же время покупательская способность предопределяется не только наличием свободных денег в кошельках у потенциальных покупателей, но и уровнем доступности этих покупателей к банковским кредитам.

Что касается банковских кредитов, то в последние года полтора доступность к ним существенно расширилась. Банки все активнее выдают кредиты на покупку жилья на вторичном рынке. Так, только за прошлый год белорусскими коммерческими банками было выдано вместо запланированных 42 млрд рублей 249,6 млрд руб. (в национальной и иностранной валюте). Причем в последнее время доля кредитов в национальной валюте увеличивается. И предполагается, что в 2005 и в 2006 годах их удельный вес будет возрастать. Постепенно дешевеют и сами кредиты благодаря снижению ставки рефинансирования. По мере расширения доступности к кредитам будет увеличиваться и реальный спрос на квартиры. А значит, неизбежен и рост на квартиры. Ведь сегодня ситуация такова, что несмотря на увеличивающиеся объемы ввода нового жилья очередь нуждающихся не снижается. И удовлетворить потребности в нем всех граждан пока не представляется возможным (напомним, что в этом году в Минске планируется построить около 900 тыс. кв. метров жилья, а в следующем довести эту цифру до 1 млн кв. метров).

Однако, учитывая то, что Минск с каждым годом все больше и больше развивается – сегодня это уже не только культурный, политический и экономический центр нашей страны, но и крупный инвестиционный и бизнес-центр, то с каждым годом он все больше и больше притягивает и будет притягивать к себе активные слои населения не только из других регионов республики, но и стран СНГ. Это также способствует дальнейшему увеличению спроса. А значит, и 1 млн кв. метров жилья для столицы явно недостаточно. Но строить больше в ближайшие годы по различным объективным и субъективным причинам пока невозможно - не хватает строителей, строительных подрядных организаций, много сложностей с проектными работами и т.д.

К увеличению спроса и удорожанию недвижимости привело и желание многих наших граждан вложить свои средства в недвижимость и тем самым защитить их от инфляции (только в прошлом году инфляция в нашей стране составила 15 %). При такой экономической ситуации и законодательной базе инвестирование в недвижимость – пока единственный и надежный способ сберечь свои накопления. Отсюда увеличение спроса не только на квартиры на вторичном рынке, в первую очередь в новостройках, но и на строящиеся.

Привлекательность вложения средств в жилье объясняется еще и тем, что в последнее время наблюдается устойчивый рост спроса на аренду столичных квартир. Получается, что, вкладывая деньги в приобретение дополнительных квадратных метров, человек тем самым не только получает возможность защитить свои сбережения от инфляции, но ежемесячно получать дивиденды в виде арендной платы.

Учитывая все выше изложенное, можно предположить, что в этом году спрос на квартиры будет оставаться высоким, а значит, ни о каком снижении цен на квартиры не может быть и речи. Скорее всего, цены будут медленно расти. Но могут оставаться и на прежнем уровне. Однако это будет только в том случае, если приостановится рост цен на новостройки. Кстати, такого мнения придерживается и большинство столичных риэлтеров – профессионалов рынка недвижимости.

Елена МАСЛОВСКАЯ

24.01.2005

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 15, за месяц 178

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 3/2005