Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Все хорошее когда-нибудь заканчивается

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Все хорошее когда-нибудь заканчивается

К сожалению, как и ожидалось, столичный бум на дорогие офисы закончился также неожиданно, как и начался. И в нынешнем году фирмам, строящим дорогие офисы на продажу в Минске, придется умерить свои аппетиты в части получения прибыли. Изменения, происходящие в структуре спроса на нежилую недвижимость, позволяют сделать вывод, что наибольший интерес покупатели будут проявлять в последующем к объектам средней ценовой категории - офисам класса «В».

В целом за год долевое строительство офисов подорожало примерно на 20-23 процента: в центре города - с 850-900 до 1000-1200 долл. США/кв. м; за пределами центра с 600-650 до 750-800 долл. При этом в пределах первого кольца встроенные офисные помещения в жилых зданиях практически выровнялись в цене с помещениями в административных зданиях, достигнув 900-1000 долл. США/кв. м. Здесь речь идет о встроенных помещениях, которые изначально были запроектированы и построены как нежилые. А в пределах первого кольца - это часть города в границах улицы Орловской, проспектов Пушкина и Жукова, а также улиц Аэродромной, Денисовской, Васнецова, Радиальной, Столетова, Академической.

Как считает специалисты Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН «Твоя столица», цены в результате прошлогоднего повышения как на дорогие, так и на менее дорогие офисы достигли уровня, выше которого покупатели вряд ли что-то будут приобретать. И если долевое строительство офиса на окраине предлагается за 900 долл. США/кв. м, то это предложение вряд ли заинтересует потенциальных покупателей. Дело в том, что основными потенциальными покупателями на рынке минских офисов являются мелкие белорусские компании, которые сейчас не готовы - ни с психологической точки зрения, ни с финансовой - платить такие большие деньги. А если все-таки желающий найдется, то это чистая случайность - узкоцелевая покупка. К примеру, если фирме нужен офис, расположенный на конкретной улице, в конкретном здании и конкретной площади, то она может заплатить за объект и двойную цену. Но это, как уже было сказано, чистая случайность, ориентироваться на которую вряд ли стоит продавцам недвижимости.

Характерным для нынешней ситуации на минском рынке офисов является и то, что при достаточной насыщенности предложения строящимися офисами класса «А» по цене 1000-12000 долл. США/кв. м по-прежнему ощущается нехватка объектов класса «В» и встроенных, расположенных в уже эксплуатируемых жилых зданиях, - до 800-850 долл. США/кв.м.

По словам специалистов ИЦКН, офисы класса «А» продавать все сложнее. Эйфория фирм-застройщиков по поводу роста спроса на дорогостоящие офисы класса «А», наблюдавшаяся в течение 2002 года - начала 2004 и сопровождавшаяся активным ростом цен, сменилась к концу прошлого года некоторым разочарованием. Поэтому собственники начали привлекать покупателей отделкой, добавляя 15-20 процентов к выше названным 1000-1200 долл. США/кв.м. Но эти меры не приносят столь значимых результатов. Как показывает практика, с отделкой продать куда сложнее, нежели без отделки. Такой способ привлечь покупателей более действенен при продаже торговых площадей.

Что касается новых дорогих объектов, которые в настоящее время находятся в начальной стадии строительства и предлагаются на продажу путем долевого строительства, то большинство из них планируются к сдаче в конце 2006 года. И если застройщики будут предлагать офисы по тем же ценам, которые существуют сейчас, то они с трудом смогут привлечь дольщиков - во всяком случае в обозримой перспективе, если, конечно, в экономике и в развитии частного сектора не произойдет перемен к лучшему. Как и прогнозировалось ранее, эйфория, наблюдавшаяся в особенно в первой половине прошлого года, когда был ажиотажный спрос на дорогие офисы, заканчивается.

По мнению специалистов, в обозримой перспективе спрос будет ограничиваться в основном офисами класса «В». Поэтому застройщикам следует ориентироваться именно на этот сектор и на цены до 650-750 долл. США/кв. м в зависимости от начинки объектов и их местоположения. Правда в центре города спрос на класс «А» еще будет, но уже менее сдержанный, чем в прошлом году, поэтому цены на них повышать уже нецелесообразно.

Для сравнения скажем несколько слов о том, какие офисы могут претендовать на отнесение к классу «А», а какие - к классу «В». Класс «А» - это офисы, расположение обязательно в центре города, идеальный вариант – в историческом центре. Плюс - наличие всех современных инженерных коммуникаций (оптоволоконные сети, свободный доступ в Интернет), алюминиевые стеклопакеты, система вентиляции и кондиционирования центральная, современные лифты импортные, достаточное количество мест для парковки сотрудников и гостей, комплексная система сервисного обслуживания (бытовые и оздоровительные услуги, общепит, торговля, отдых, развлечения), единая система управления зданием и т.д. Класс «В» – офисные здания, расположенные за пределами центра, но на основных автомагистралях, в районе станций метро, с менее скромной начинкой (например, менее дорогая отделка мест общего пользования, лифты не импортные, в некоторых офисных блоках может не быть санузлов, стеклопакеты не алюминиевые, а пластиковые и т.д.).

Правда, справедливости ради следует отметить, что в Минске пока нет ни одного готового объекта, который соответствовал бы стандартам класса «А». Кроме того, все, что было запланировано к строительству в 2002-2003 годах из числа бизнес-центров, претендующих на класс «А», строится не такими темпами, как ожидалось. Это касается всех бизнес-центров: «Капитал», «Немига-Сити», «Виктория плаза» и т.д. Есть предположение, что у застройщиков имеются проблемы с финансированием.

Что касается торговых площадей, то они почти не выставляются на продажу, хотя спрос на них велик. То, что строится, по-прежнему предлагается преимущественно в аренду. Единственный положительный момент – это то, что в прошлом году стало больше продаваться объектов как в собственность, так и в аренду на аукционах Минскгоримуществом. Правда большинство объектов предлагается в аренду. Но главный положительный момент в том, что практика проведения аукционов приобрела более систематичный и профессиональный характер. К тому же активность властей по отчуждению объектов, предназначенных под торговлю, также несколько разряжает обстановку на рынке. Но в целом того, что предлагается, по-прежнему сильно не хватает, чтобы удовлетворить даже половину спроса. По слухам, некоторые потенциальные покупатели готовы платить, например, по 4 тыс. долл. США/кв. м за торговые площади в будущем торговом центре на Немиге. А захочет ли заказчик продавать или будет ориентироваться исключительно на аренду, пока трудно сказать.

Кстати, крупные торговые центры, как, впрочем, и бизнес-центры, тоже строятся с заметным опозданием от намеченных ранее планов, что также говорит о финансовых, а, возможно, организационных затруднениях у фирм-заказчиков.

В микрорайоне Запад есть предложение торговых площадей, расположенных в далеко не новых жилых домах, - по 550-600 долл. США/кв. м, в Серебрянке аналогичные объекты - по 420 долл. США/кв. м. Но ими как-то не очень охотно интересуются покупатели, поскольку предлагаемые объекты несколько великоваты по площади - 300-500 кв. м.

К слову заметим, что предложение на продажу производственных площадей, расположенных в радиусе 30 километров вокруг Минска, по количеству значительно больше, чем торговых объектов в Минске. Выбрать есть из чего и ценник не страшный. Цены на эти объекты не выросли, несмотря на то, что себестоимость строительства в Минске (и в целом в Беларуси) за истекший год увеличилась в среднем на 20-24 %.

В заключение хотелось бы отметить, что в связи с переходом в торговле с Россией уплаты НДС по стране назначения в Минске, как, впрочем, и во всей Беларуси, может снизиться численность потенциальных покупателей коммерческой недвижимости, в первую очередь за счет уменьшения прибыльности частного бизнеса. В связи с этим продавцы вынуждены будут также умерить свои аппетиты в части цен на свою собственность. В противном случае немалая часть предложения может оказаться за пределами покупательского спроса.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

31.01.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 24

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 4/2005