Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Временное жилье: ставки растут

Все события, произошедшие на рынке вторичного столичного жилья в 2004 году, практически не коснулись такого направления, как аренда жилья. Спрос на временные квартиры остается стабильно высоким даже на фоне общей стабилизации.

Реалии рынка

В прошедшем году, когда темпы продаж на вторичном рынке жилья значительно сократились и практически на полгода воцарилось затишье, приведшее к стабилизации цен, рынок аренды продолжал активно развиваться. Это обусловлено стабильно высоким спросом: во временном жилье нуждаются многочисленные иногородние граждане, приезжающие «покорять столицу», и многочисленные минчане, которым до сих пор не удалось решить свой квартирный вопрос. Огромная армия нуждающихся в жилье людей в обозримом будущем вряд ли станет меньше, поэтому существенное снижение спроса рынку аренды, похоже, не грозит.
Несмотря на то что арендные ставки неуклонно повышаются, они пока несопоставимы со стоимостью самой квартиры: за счет аренды ее приобретение окупается слишком долго. (Срок окупаемости самого дешевого жилья в столице по нынешним арендным ставкам составляет от 17 до 20 лет). Учитывая то, что в Минске за последние годы стоимость жилья значительно выросла и приблизилась к стоимости жилья некоторых европейских столиц, арендные ставки в нашей столице еще далеки от европейских. Но, с другой стороны, их не назовешь низкими по отношению к среднемесячным доходам большинства наших граждан. Этим во многом и объясняется то, что наибольшим спросом в Минске по-прежнему пользуются недорогие однокомнатные квартиры.

На протяжении всего прошлого года спрос на аренду жилья оставался стабильно высоким и намного превышал предложение. Это привело к тому, что за год аренда жилья подорожала в среднем на 60-70 % (в долларах США). (Для сравнения: цены на столичное жилье за прошедший год в долларах США в среднем выросли на 30 %). Причем цены на аренду стабильно росли на протяжении всего года. Так, как констатируют столичные риэлтеры, если весной прошлого года жилая нормальна квартира «уходила» за 80 долл. за несколько часов, летом – за 100 долл., то осенью жилье предлагалось за 120-130 долл. Но даже по таким ценам спрос большинства обращающихся в агентства арендаторов оставался неудовлетворенным.

Ожидать, что арендуемое жилье вдруг подешевеет, не приходится. Люди сдают квартиры, чтобы обеспечить себе пропитание, купить какое-то имущество и т.д. Но пока в стране прожиточный минимум растет, вместе с ним растут цены на коммунальные услуги, продукты питания и т.д. – одним словом, жизнь дорожает. Конечно, в такой ситуации владельцу квартиры невыгодно оставлять «вчерашнюю» арендную плату.

Спрос и предложение

По словам начальника отдела аренды жилья агентства недвижимости «Час Пик» Сергея Кадола, самым устойчивым спросом сегодня на столичном рынке аренды жилья пользуются недорогие однокомнатные квартиры стоимостью 90-120 долл. Что касается самой минимальной цены квартиры 90 долл., то найти такое жилье можно только в экологически неблагополучном и отдаленном Заводском районе города, да и то это будет скорее исключение, чем правило. Спрос на недорогие однокомнатные квартиры, по оценкам риэлтеров, в несколько раз превышает предложение. В большинстве случаев людей, нацеленных на поиск относительно дешевого жилья, мало интересует, где именно они поселятся. Подходящие варианты люди обычно ищут на окраинах столицы, в определенных «спальных» районах. Однако с легкостью могут отказаться от своих территориальных пристрастий, если, скажем, попадется квартира на долларов 20 дешевле, чем на противоположном конце города.

В среднем стандартная однокомнатная квартира с самым необходимым набором недорогой мебели и телефоном в «спальных» районах (Малиновка, Серебрянка, Сухарево, Кунцевщина, Юго-Запад, Чижовка, район улицы Ангарской) стоит порядка 110-140 долл.

Несколько иные задачи и финансовые возможности у тех, кто ищет двух- и трехкомнатные квартиры. Как правило, это люди семейные, и для них важно, чтобы поближе к дому были работа, школа или детский сад.

Что касается недорогих двухкомнатных квартир, то здесь, наоборот, предложение превышает спрос. Самую дешевую двухкомнатную квартиру в отдаленном микрорайоне можно найти за 130 долл. В целом же средняя цена на двухкомнатные квартиры колеблется от 150 до 170 долл.

Наименьшим спросом в столице по-прежнему пользуются трехкомнатные квартиры. Это вполне естественно. Больших семейств, которым негде жить, гораздо меньше, чем одиноких людей и молодых пар. К тому же, для найма трехкомнатной квартиры люди должны быть достаточно платежеспособными. По крайней мере, их заработок должен быть гораздо выше, чем у нанимателя однокомнатной, ведь нужно еще кормить семью, оплачивать учебу детей. И потом, при нехватке средств для оплаты «трешки» они вполне могут довольствоваться и двухкомнатным жильем. Большей частью трехкомнатные квартиры снимают в столице либо россияне, либо иностранцы. В среднем трехкомнатная квартира в «спальном» районе составляет 170-250 долл. А вот что касается центра города, то за трехкомнатную квартиру с современным евроремонтом, набором дорогой мебели и оборудования арендаторы готовы платить до 2000 долл. Хотя в среднем приличная квартира в центре колеблется в ценовом диапазоне от 1300 до 1500 долл.

Если говорить об очень дорогих многокомнатных квартирах, то они пользуются небольшим спросом, да и предложение здесь невелико. Если раньше такое жилье спрашивали для сотрудников посольств или крупных иностранных компаний, то сейчас им мало кто интересуется. И даже если в агентство поступит подобная заявка, то найти такую квартиру непросто. Чтобы удовлетворить потребность клиента, надо посмотреть несколько вариантов. К тому же, как правило, такие дорогие квартиры сдаются хозяевами лично по наработанным связям и в большей степени - иностранцам. Домами и коттеджами интересуются также мало. Как правило, большим спросом они пользуются только в преддверии новогодних праздников.

Что влияет на цену

Основные факторы - это престижность, удаленность, тип дома, этаж, наличие мебели, телефона, развитая инфраструктура и т.п.

Престижность района имеет немаловажное значение. Так, две абсолютно одинаковые квартиры, но одна, скажем, расположенная в Шабанах, а вторая - в Уручье сдаются по разным ценам.

Само собой, сказывается удаленность от метро и от центра города. При этом, первое важнее. Чем дольше добираться до ближайшей станции, тем дешевле обойдется квартира. Хотя при желании равное по цене жилье можно найти и в Чижовке, и в том же Уручье. Другое дело, что в первом случае можно рассчитывать на вполне приличную квартиру с хорошим ремонтом, мебелью и телефоном, а во втором - на «хрущевку» со старым скрипучим диваном.

Какая в квартире мебель – это обстоятельство на цену почти не влияет, если речь идет о дешевом жилье. В этом случае разница незначительна и составляет примерно 10-20 долл. А вот для дорогих квартир разброс может быть достаточно ощутимым, поскольку мебель здесь, как правило, соответствует самым различным представлениям о комфорте. Зачастую хозяин сразу оговаривает, что мебель будет приобретаться под конкретного арендатора. Соответственно, и разница в цене непредсказуема.

С одной стороны, владельцам удобнее сдавать абсолютно "голое" жилье – потом будет меньше разочарований по поводу царапин на любимом комоде. Опять же, арендатор со своей мебелью, как правило, въезжает на длительный срок.

Отсутствие телефона неизбежно снизит плату за квартиру. Правда, сегодня большинство квартир телефонизировано. Исключение составляют новостройки. Впрочем, при нынешнем развитии мобильной связи и для данной категории жилья это уже не самый актуальный вопрос.

Зато возможность временной регистрации нанимателей играет порой решающую роль. Если владелец выставляет квартиру с правом "прописки", он неизбежно повысит цену. Что абсолютно обоснованно, поскольку преимущества узаконенного проживания в столице очевидны.

Кроме того, стоимость зависит от срока найма. Чем больше срок сдачи квартиры в наем, тем ниже цена. Стоимость квартиры существенно снижается и в том случае, когда вы вносите предоплату на несколько месяцев вперед.

При выборе квартиры также необходимо учитывать сезонные колебания цен на недвижимость. Как правило, с сентября по апрель цены находятся на самом высоком уровне, поскольку предложение заметно уменьшается, а спрос возрастает. С мая по август, наоборот, много желающих сдать жилье, как правило, из числа тех, кто живет на даче, уезжает в отпуск и т.д., и цены, соответственно, минимальны.

Агентство для квартиросъемщика

В Минске есть много компаний, давно и успешно работающих в сфере недвижимости, и почти все они занимаются также арендой. Если по какой-то причине ваше нынешнее жилье перестает вас устраивать, а покупка новой квартиры в ближайшее время невозможна, наиболее логично попытаться снять квартиру. Бытует мнение, что проще и дешевле договариваться о сдаче непосредственно с владельцем, но на практике этот план практически невыполним. Большинство объявлений в специализированных рекламных газетах, таких как «Из рук в руки», «Из первых рук», данных от лица хозяина дома, оказываются предложениями агентств.

Если вы решили обратиться в агентство, то надо помнить, что агентство агентству рознь. В последнее время в СМИ все чаще и чаще звучат сообщения об агентствах-однодневках, которые обещают "срочно" сдать квартиру по "низким" ценам. Приехав в такое агентство, вам придется сразу же заплатить за распечатку с адресами сдаваемых квартир. На этом ваше сотрудничество с этой фирмой, скорее всего, и закончится. По указанным в распечатке телефонам дозвониться до хозяев вы не сможете. Отличительная черта таких фирм: перед тем, как взять с вас деньги, они, скорее всего, заключат с вами договор "Об информационном обеспечении". Этот договор и будет служить фирме надежным прикрытием в случае каких-либо жалоб с вашей стороны: информация-то вам была предоставлена и не важно, что ее достоверность оставляла желать лучшего.

Другой, более перспективный вариант - это агентства, получающие оплату по факту заселения. Схема работы такова: вы сообщаете специалисту, какая именно квартира или комната требуется, указывая цену, желаемое местоположение, количество комнат. Условившись выплатить компании месячную заявленную цену квартиры, вы ждете, когда вам позвонят. Агент сам ищет подходящую именно вам квартиру, так что можно быть уверенным в своем скором заселении. После того как поступает предложение, абсолютно вас устраивающее, с хозяином квартиры заключается договор, обычно подразумевающий выплату сразу за несколько месяцев вперед. Нюансы оговариваются лично, в зависимости от ситуации.

Если вы все-таки пытаетесь снять квартиру, ориентируясь на уличные объявления, обращайте внимание на некоторые моменты. Если на доске висят несколько разных предложений, написанных одним почерком, если разные предложения, выполненные разным шрифтом, различаются в номере телефона на одну-две цифры - скорее всего это агентство, оказывающее информационные услуги. При грамотном подходе найти агентство, полностью отвечающее вашим требованиям, и провести желаемую операцию с недвижимостью вполне реально, если соблюдать некоторую осторожность и вести активный поиск риэлтера.

Табличные данные предоставлены отделом аренды агентства недвижимости «Час Пик».

Елена МАСЛОВСКАЯ.

07.02.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 24

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 5/2005