Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Загородное жилье: лучше меньше, да лучше

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Загородное жилье: лучше меньше, да лучше

Летняя стабилизация цен и последовавшее за ней осеннее затишье, которые наблюдались на рынке вторичного столичного жилья в 2004 году, практически не затронули сектор загородной недвижимости. Загородный рынок живет по своим законам и не зависит от ситуации с куплей-продажей других категорий недвижимости. А все потому, что он пока мало освоен и туда мало вкладывается средств. Пока здесь все держится на энтузиазме самих застройщиков. Попробуем проанализировать, какими же основными событиями и тенденциями ознаменовался рынок загородного жилья в минувшем году и что ожидает его в ближайшей перспективе.

Как отметило большинство риэлтеров столичных агентств недвижимости, специализирующихся на сделках с загородной недвижимостью, в минувшем году на рынке загородной недвижимости по сравнению с предыдущими годами не произошло никаких существенных перемен. Риэлтеры отмечают устойчивый интерес покупателей к загородной недвижимости. И связано это прежде всего с тем, что у людей появился не только опыт строительства, но и опыт проживания в загородной собственности. Если раньше загородные дома и коттеджи строились в основном стихийно, их площади были огромны, а планировка и архитектурные решения выбирались по принципу «как превзойти соседа», то сегодня подход стал более рациональным.

Важнейшим фактором, влияющим на цену дома и его последующую ликвидность, является его месторасположение. Загородная недвижимость, находящаяся в престижных местах, год от года дорожает. Учитывая это, можно превратить свой дом и участок в выгодное капиталовложение. Кроме того, на стоимость земельного участка и дома оказывают влияние и такие факторы, как расстояние от города, наличие подъездный путей, инженерных коммуникаций, инфраструктуры и, конечно же, престижность направления.

В прошлом году наибольшим спросом среди населения пользовались загородные дома и коттеджи стоимостью от 20 до 50 тыс. долл., как завершенные, так и требующие отделки, расположенные в 30-километровой зоне от МКАД, с наличием коммуникаций и инфраструктуры как для постоянного проживания, так и отдыха – как летние варианты.

По утверждению риэлтеров, значительная часть покупателей предпочитала купить благоустроенный для проживания дом, желательно со всеми коммуникациями до 10 тыс. долл. Но ситуация была такова, что в тех районах, где люди хотели купить данные объекты, их фактически не было. Это значит, что цены как в Минске, так и в пригороде в последнее время значительно выросли. Например, в районных центрах типа Логойска, Дзержинска, Смолевич однозначно нельзя было найти такого дома до 10 тыс., пригодного для проживания. Да и предложение здесь было минимально.

А вот спрос на садовые домики по сравнению с предыдущими годами упал. Это и понятно, ведь такие домики мало приспособлены для постоянного проживания. Если с отоплением проблему еще как-то можно решить, то водой, как правило, можно пользоваться только весной, летом и осенью. Минусом является и то, что земельные участки в товариществах небольшие (до 10 соток). Кроме этого, содержание домика обременяется дополнительными платежами (расходы на содержание управления товарищества, охрана и др.). К тому же люди стали понимать, что заниматься выращиванием овощей на своем огороде, просто нерентабельно. Поэтому если такие строения и спрашивали, то их месторасположение должно было быть не дальше 50-60 километров от Минска, желательно ближе, с хорошим транспортным сообщением. Приоритет отдавался поселениям, где проходит железная дорога. Еще лучше, чтобы вблизи были лес, речка, озеро, водоем. Основную массу запросов составляли уже обжитые садовые домики или дома (деревянные или кирпичные) стоимостью от 4 до 10 тыс. долл., где бы не пришлось делать серьезного ремонта, а можно было обойтись элементарным косметическим ремонтом.

В связи с этим, как отмечают риэлтеры, выросло количество желающих приобрести дом в деревне, где круглый год нет проблем с водой (колодец или колонка), есть печное или газовое отопление. Преимуществом такой покупки является и то, что земельный участок здесь не 6-10 соток, а 15, 20, а то и 30 соток - желающим поработать на огороде есть где развернуться. А чего стоит иметь постоянных соседей, которые в случае чего присмотрят за домом. Да и вопросы с инфраструктурой более или менее решены. Как правило, дома в деревне по сравнению с садовыми домиками стоили на процентов 20-60 дороже.

Как отметило большинство риэлтеров, в прошлом году возрос спрос на земельные участки с коммуникациями. Хотя он был достаточно высоким и в 2003 году. Риэлтеры объясняют это тем, что не все могут позволить себе приобрести уже готовый загородный дом. Однако многие понимают, что ничто не может сравниться с комфортом и уютом жизни в собственном доме, в тихом, но благоустроенном пригороде, к тому же никто не оспаривает, что это хорошее вложение капитала. Поэтому в ближайшем пригороде участки выросли в цене приблизительно в два и более раз. Причем большим спросом пользовались участки в районах, расположенных в непосредственной близости от столицы, – Боровляны, Колодищи и в населенных пунктах, вошедших не так давно в городскую черту – Цна, Новинки, Зацень.

На отдаленные участки от Минска спрос был небольшой, зато было предложение. Скажем, домик в Червене с участком земли можно было купить за 2,5-3 тыс. долл. Однако мало кто из минчан пожелал переезжать от столицы дальше 40 километров. Для отдыха отдаленные места также рассматривались редко. Единственное исключение составляли места около водоемов, озер, рек. Вот тут состоятельных клиентов не пугало расстояние. Они интересовались и Нарочью, и Вилейкой. Главное, чтобы домик стоял непосредственно в 50-ти метрах от берега. Однако таких эксклюзивных предложений было очень мало.

В целом спрос на объекты загородной недвижимости на протяжении всего прошлого года превышал предложение. По мнению риэлтеров, это в большей степени происходило потому, что люди, которые намеревались приобрести загородную недвижимость, рассматривали не один вариант предложений, а несколько, причем в разных направлениях. С другой стороны, наблюдения риэлтеров показали, что многие продавцы не совсем разбирались в ценовой политике рынка и выставляли на продажу объекты по завышенным ценам, по которым объекты просто нельзя было продать.

Сделок с объектами загородной недвижимости в прошлом году могло быть намного больше, если бы не введение новых правил государственной регистрации. По новому закону только с регистрацией земли можно было отчуждать недвижимое имущество. А учитывая тот факт, что процентов на 70 земельные участки не узаконены, то для того чтобы оформить дом в собственность, нужно было сначала заниматься регистрацией земли. На эту процедуру уходило от 4 до 6 месяцев. Все это затормозило рынок загородной недвижимости.

Если говорить о направлениях, пользующихся среди покупателей загородной недвижимости наибольшим спросом, то, как утверждают риэлтеры, спрос был почти одинаков по всем направлениям, поскольку в первую очередь покупателя интересовало месторасположение объекта, размер участка, наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры и качество строительства. Кроме того, как показывает практика, чаще всего покупка объекта не зависит от престижности направления, а связана или с наличием жилплощади в Минске, или с местом работы покупателя.

Тем не менее, если покупатель мог выбирать, то, конечно, предпочтение отдавалось самому престижному северо-восточному направлению (логойскому) – Боровляны, Валерьяново, Марьяливо, Острошицкий городок – одному из самых экологически чистых, с огромными лесными массивами и водоемами. Многие районы индивидуальной застройки в этом направлении хорошо благоустроены. Инженерные инфраструктуры развиты в поселках, расположенных на расстоянии 1-2 километров от кольцевой дороги (Валерьяново, Боровая-2), частично – в Дроздово. Все в порядке с инфраструктурой и в поселке белорусских газовиков – Марьяливо, несмотря на то что он расположен в 10 километрах от городской черты. Проведены природный газ, вода, электричество, центральная канализация, положен асфальт. Пользовался популярностью и расположенный примерно на расстоянии 12 километров от Минска по логойскому шоссе Острошицкий городок. Здесь красивая местность, водоемы, частична развита инженерная инфраструктура. Расположено около 10 санаториев и профилакториев, спортивный комплекс «Раубичи».

Пользовались спросом и живописные места вокруг Раубичского водохранилища, хотя цены здесь одни из самых высоких в Минском районе. Однако здесь не развита инфраструктура. В Раубичах, например, есть только школа-восьмилетка, а весной и осенью туда бывает трудно проехать. Поэтому жители большинства коттеджных поселков используют дома в основном как дачные варианты, сохраняя за собой квартиру в городе. Ситуация изменится только тогда, когда в загородных поселках будет обеспечен примерно такой же уровень социального обслуживания, как и в городе.

Хорошим спросом пользовался и поселок Семково, расположенный в северном направлении от Минска на берегу Минского моря. Это в будущем перспективный район и для проживания. Стоимость участка здесь выросла от 500-1000 долл. до 15000.

Возрос интерес и к северо-восточному направлению (московскому) - Колодищи, Королев Стан, Юхновка, Городище. И хотя это направление еще недостаточно освоено, однако в будущем может войти в разряд престижных, что повлечет за собой и рост цен. В прошлом году, отмечают риэлтеры, особенно вырос спрос на участки и дома в Колодищах. В перспективе район станет довольно привлекательным местом и войдет в черту города – рядом Уручье и формирующийся городской микрорайон с новой Национальной библиотекой. С другой, восточной стороны района, примерно в 4 километрах расположены водохранилище Волма и поселок Сокол, а за ним – Национальный аэропорт. На бывшем военном полигоне расположен самый большой район индивидуальной застройки вблизи Минска, а, возможно, даже в Беларуси. И несмотря на то что здесь пока нет коммуникаций, в том числе и электричества, спрос на них был. Участок можно было купить примерно за 1000 долл. Однако разработанную землю с коммуникациями на участке или вблизи участка предлагали от 5 до 10 тыс. долл. Стоимость участков, расположенных поближе к трассе, с коммуникациями доходила до 15 тыс. долл.

К северо-западу от Минска расположено Минское море – Заславское водохранилище. Это зона отдыха, и на южном побережье водохранилища расположены крупные жилые и дачные поселки, застраиваемые уже несколько десятков лет: Ждановичи, Ратомка и т.д. Места хорошо обжитые, и поэтому расположенные здесь земли пользовались примерно такой же популярностью, как боровлянское направление. Поэтому стоимость земли здесь заметно выросла. Если в позапрошлом году цена участков здесь была относительно невысокая - от 3 до 5 тыс. долл., то в прошлом году они стоили уже порядка 10 тыс. долл. и более.

В западном направлении чаще всего интересовались коттеджной застройкой в Тарасово. Правда здесь пока отсутствуют коммуникации, что в итоге снижает стоимость участков. Хотя по сравнению с 2003 годом, когда сотка земли здесь обходилась порядка 500 долл., в прошлом году она уже выросла до 800. Как только здесь проведут газ, стоимость участков вырастет в два и более раз.

Что касается южного и юго-восточного направления, то они пользовались меньшим спросом. Сказывается наличие аэропорта «Трансавиаэкспорт» в Мачулищах и промышленных предприятий – Минское производственное кожевенное объединение в Гатово и Минская овощная фабрика. В 3-х километрах от поселка Большой Тростенец расположена городская свалка. Все это увеличивает риск экологического загрязнения местности и снижает спрос на недвижимость. Поэтому участки здесь пользуются наименьшим спросом.

В целом, как отмечают риэлтеры, значительного роста цен на рынке земли в пригороде в последние годы не было. Увеличение цен происходило там, где были осуществлены дополнительные вложения, например, проведены газ или водопровод. И если в будущем не будет новых выделений земли, цена на участки будет продолжать расти. Поэтому приобретение участка в перспективном, развивающемся месте – хороший способ не только вложения денег, но и способ осуществить заветное желание – выстроить дом своей мечты.

Большинство риэлтеров сходятся во мнении, что в этом году спрос на загородное жилье будет превышать предложение. А, значит, цены на загородную недвижимость будут расти, особенно в местах, расположенных недалеко от Минска. А вот что касается мест, удаленных от Минска, то цены, видимо, останутся на том же уровне. Самое главное, чтобы побыстрее решались вопросы, связанные с регистрацией земельных участков. Тогда загородный рынок будет активизироваться однозначно.

Елена МАСЛОВСКАЯ

14.02.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 9, за месяц 54

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 6/2005