Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

У каждого бизнес-центра свои преимущества и недостатки

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » У каждого бизнес-центра свои преимущества и недостатки

Ситуация, сложившаяся на рынке долевого строительства офисов класса «А», говорит о том, что в этом секторе может образоваться длительный перерыв в части пополнения предложения за счет появления новых объектов. Через два-три месяца в Минске вступят в строй два первых бизнес-центра класса «А», и еще два находятся в начале строительства. А к строительству новых бизнес-центров заказчики приступят не раньше следующего года.

В настоящее время позиционируют себя как класс «А» четыре бизнес-центра. Из них раньше всех вступит в строй центр «Капитал», расположенный в районе

ул. Карастояновой (заказчик - фирма «Авиакон ИНК»). Чуть позже (через 2-3

месяца) планируется к сдаче «Немига Сити» (фирма «Гиперкомм Девелопмент») – в районе ул. Немига. В них все офисные помещения уже раскуплены на стадии строительства, и теперь возможна только вторичная продажа, что естественно влияет на цену.

В стадии возведения находятся «Александров Пассаж», расположенный на

пересечении проспекта Ф. Скорины и ул. Филимонова, и «Виктория Плаза» (ООО «ИВ») - в районе ул. Чапаева. Причем в первом из этих двух бизнес-центров продажа офисов на стадии строительства предусматривается в ограниченном количестве. Объект почти не рекламируется. И, судя по информации, заказчик намерен в основном сдавать в аренду свои офисные площади. Единственным объектом класса «А», где можно свободно заключить договор долевого строительства офиса остается на сегодня «Виктория Плаза». Еще несколько бизнес-центров находятся в стадии проектирования (в районе ул. Танка, К. Цеткин и т.д.). Но реализация этих проектов начнется в лучшем случае в следующем году, несмотря на то что первоначально планировались более ранние сроки начала строительства.

По мнению специалистов Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН «Твоя столица», может получится так, что через какое-то время желающим построить офис класса «А» по долевому участию будет и выбрать нечего из-за отсутствия предложения. Останется дожидаться либо появления новых объектов, либо поступлений на вторичном рынке (поступления на продажу ранее приобретенных на стадии строительства объектов) - опять же по более высоким, чем сейчас ценам.

Здесь вряд ли уместно торопить потенциальных покупателей с выбором, тем не менее задуматься им есть над чем. Внимания заслуживает и то, что несмотря на позиционирование перечисленных выше объектов к одному и тому же классу «А», они отличаются между собой по удаленности от центра города, по ценам, по обеспеченности парковками и по многим другим показателям престижности.

Для большей ясности напомним основные требования, предъявляемые к бизнес-центрам класса «А». Такой объект должен быть расположен в сложившемся деловом (историческом) центре города или в географическом центре либо вне его, но в пределах первого делового кольца или в непосредственной близости к нему. При этом не менее важно размещение на главных улицах города, не далеко от станций метро и (или) остановок общественного транспорта. Сам бизнес-центр должен иметь нужное количество парковок - из расчета 1-3 машиноместа на 100 кв. метров площади офисов. Важно и наличие в бизнес-комплексах объектов бытового обслуживания, общепита, торговли и т.д.

Требования по уровню услуг, предоставляемых бизнес-центром, предусматривают наличие профессиональной специализированной службы эксплуатации, 24-часовой доступ в здание, системы электронного доступа. Необходима и соответствующая инженерная инфраструктура и оборудование - лифты импортные или лицензионные (для зданий более 8 этажей - скоростные), центральное кондиционирование, современная система контроля и регулирования освещения, вентиляции, отопления, отдельная сеть питания компьютеров, современная телекоммуникационная система высокой емкости. Соответствующие требования предъявляются к планировке помещений (гибкая планировка), к высоте помещений (от 2,7 до 3 метров), оконным и дверным конструкциям (деревянные или деревоалюминиевые либо алюминиевые блоки), к отделке стен, потолков и пола и т.д. Не менее важное требование: блочная система расположения офисов - чтобы в каждом блоке был индивидуальный вход в офис из общего коридора и мини-кухня и (или) санузел.

Если эти классификационные требования применить к выше перечисленным бизнес-центрам, то можно заметить ряд их индивидуальных особенностей, которые не в должной мере соответствуют вышеперечисленным требованиям. Исходя из чего и уровень привлекательности объектов для потенциальных покупателей тоже разный. У одного выше по одним показателям, но ниже по другим, и наоборот (см. таб.).К примеру, «Немига Сити» и «Александров Пассаж» по престижности местоположения стоят на первом месте. Местоположение центров «Капитал» и «Виктория Плаза» менее престижно: первый несколько удален от центра; второй находится фактически в центре, но по соседству со старой жилой застройкой и промзоной. Правда, в перспективе «Виктория Плаза» в результате предусмотренного генпланом развития территории окажется в центре административно-деловой застройки. В то же время у «Капиатала» - самое лучшее положение с парковками. Тогда как в плане транспортной доступности лучше выглядят «Адександров Пассаж», «Виктория Плаза» и «Немига Сити». У «Капитала» в этом плане положение на сегодня несколько хуже.

Нельзя не сказать, что в перспективе престижность вышеупомянутых объектов класса «А» будет повышаться. Например, в рамках второй очереди центра «Немига Сити» предполагается строительство крупного административно-торгового комплекса с многоуровневым паркингом. Заказчик центра «Виктория Плаза» в рамках реализуемого проекта планирует размещение престижного выставочного центра международного уровня. В свою очередь после запланированного в соответствии с генпланом расширения ул. Карастояновой, строительства метрополитена вдоль ул. М. Багдановича и других мероприятий повысится престижность «Капитала».

Специалисты также отмечают, что несмотря на приостановившийся рост спроса на офисы класса «А», такие объекты всегда будут пользоваться популярностью у потенциальных покупателей. И единственным сдерживающим фактором интереса к ним может являться высокая цена. Сегодня она кое-где превышает уже 1200 долл. США/кв. м. - причем без отделки. Если же к этой сумме прибавить еще как минимум 10%, то покупка становится просто неподъемной для представителей белорусского бизнеса. Наиболее реально сейчас приобретение офисов в центре «Виктория Плаза» - по причине сравнительно невысоких цен (от 850 долл. США/кв. м) и с учетом того, что к концу года заказчик намерен завершить основные строительные работы и приступить к отделке. Не менее выгодным вложением средств, несмотря на более высокую цену, являлась бы и покупка офисов в центре «Александров Пассаж», но, как уже было сказано, там продажа, к сожалению, предусматривается в весьма ограниченном количестве.

В заключение хотелось бы обратить внимание, что кроме бизнес-центров класса «А» в Минске сейчас строятся и несколько административных зданий. Но, несмотря на их престижное местоположение и высококачественное инженерное обеспечение, они не могут претендовать на название «бизнес-центр» - в первую очередь из-за небольших площадей и отсутствия сопутствующей объектам такой категории инфраструктуры.

Марина СИРОТКО

14.02.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 5, за месяц 29

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 6/2005