Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Права дольщиков и членов ЖСПК

Одна из главных проблем членов ЖСПК и участников долевого строительства в том, что дома не сдаются в срок, стройка превращается в долгострой, а цена квадратного метра взлетает в несколько раз. Как избежать долгостроев и защитить права дольщиков и членов ЖСПК?

Этой проблеме был посвящен «круглый стол», прошедший 26 июня 2012 года в пресс-центре еженедельника «Аргументы и факты». В обсуждении приняли участие: А.А.Яцко, главный специалист управления контроля строительства и ЖКХ главного управления контроля по г. Минску Комитета государственного контроля РБ; А.Г.Доменикан, председатель Комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома; В.Устинчик, председатель наблюдательного совета ОАО «10 УHP Инвест» (Ассоциация застройщиков жилищного строительства); Л.В.Никитина, начальник отдела оценки имущества и экспертизы РНТЦ по ценообразованию строительства; М.Л.Лосев, заместитель начальника главного управления строительства Министерства архитектуры и строительства; З.А.Шлег, заместитель начальника юридического отдела Министерства архитектуры и строительства; В.И.Доропиевич, заместитель начальника управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства; А.Науменко, юрист; В.Зуева и Н. Сусло, члены ЖСПК 853.

Беседа началась с обсуждения ситуации по ЖСПК 853: сроки строительства неоднократно переносились, на объекте поменялось 4 подрядчика, стоимость квадратного метра в рублях «подросла» более чем в 2 раза… Эта проблема характерна не только для Минска, в редакцию НБ также обращались дольщики с описанием аналогичной ситуации.

Основную роль, конечно, сыграл кризисный 2011 год. «Экономические моменты, которые существовали с начала 2011 года, нанесли непоправимый ущерб для строительных организаций. Наиболее слабые из них просто исчезали», – отметил М.Лосев.В неблагоприятных условиях далеко не у всех подрядчиков хватило финансовой прочности, в первую очередь оборотных средств, чтобы продолжить работу. Также сказался отток кадров из строительной отрасли республики. «С 2011 года строительные тресты потеряли значительную часть квалифицированного персонала. И, естественно, это не могло не сказаться на сроках строительства отдельных домов. Из Беларуси уехало минимум 12 тысяч строителей. Люди ищут, где зарплата выше».

По оценке А.Доменикана, Минск потерял около 2 тысяч строителей.

Перенос сроков сдачи дома чаще всего происходит именно из-за проблем с подрядчиками. Например, подрядчик не смог завершить дом, а найти нового производителя работ не так просто: многие, просчитав риски и оценив рентабельность, отказываются от объекта. Сейчас, по словам А.Доменикана, в Минске насчитывается около 20 домов, сроки строительства которых превысили нормативные.

Как считает М.Лосев, к выбору подрядных организаций необходимо подходить крайне тщательно. Нужно рассматривать не только представленный пакет документов, но и учитывать репутацию и опыт подрядчика. Немаловажно, имеет подрядчик собственную технику для производства работ или планирует ее арендовать. Цель квалификационного отбора – определить именно того подрядчика, который сможет довести проект до конца.

Ситуация 2011 года сказалась и на ценах строительства. Значительно подорожали стройматериалы, энергоресурсы, аренда машин и механизмов, выросла стоимость работ – все это не могло не отразиться на цене.

Все права по расчету стоимости предоставлены застройщику. Окончательная стоимость формируется после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик суммирует все затраты и выводит окончательную цифру. Обоснованность цены проверяет РНТЦ по ценообразованию строительства.

Как отметила Л.Никитина, если процедура переноса сроков строительства выполнена в установленном порядке, и этот перенос произошел не по вине застройщика, то стоимость оставшихся на объекте работ может быть проиндексирована и дольщикам придется доплатить. При этом выполненные и оплаченные работы не индексируются.

Кроме того, необходимо различать понятия «неизменная цена» и «фиксированная цена». Первое из них означает, что цена должна быть неизменной в определенной валюте и включать изначально стоимость услуг застройщика, не внесенных в сводный сметный расчет, и его прибыль. Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

В договорах долевого строительства чаще используется фиксированная цена квадратного метра. Фиксирована она в белорусских рублях на день заключения договора. В договоре указано, что к неоплаченной части применяется индекс строительно-монтажных работ. Применять или не применять индекс СМР и как часто (каждый месяц или раз в квартал), застройщик решает самостоятельно исходя из внутренней экономики предприятия.

Некоторые застройщики используют прогнозный индекс СМР, который сразу включают в цену квадратного метра. Этот прогнозный индекс определяется Министерством архитектуры и строительства на год вперед. В договоре долевого строительства есть пункт, который предусматривает, что строительная организация вправе произвести перерасчет в случае превышения реального индекса СМР над прогнозным более чем на 2%. За 2011 год индекс СМР составил около 69%, что и привело к значительному росту стоимости по договорам долевого строительства.

Естественно, чем дольше возводится объект, тем выше вероятность что цена для дольщиков вырастет. Но, как сказал А.Доменикан, ускорить строительство сами дольщики не могут. Им остается только запастись выдержкой и дождаться сдачи объекта. По его мнению, предел цен достигнут – большую стоимость люди уже не потянут.

В качестве альтернативы, не согласные с изменением цены дольщики могут требовать возврата уплаченных ранее денежных средств. Все внесенные суммы подлежат индексации. Но маловероятно, что кто-то из членов ЖСПК предпочтет такой вариант.

Представители Минстройархитектуры также сообщили, что в данный момент изучается опыт Российской Федерации в строительстве жилья по системе госзаказа с целью создания аналогичной системы строительства жилья для состоящих на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий в нашей стране. Этот механизм позволит полностью освободить человека от участия в инвестиционном процессе на этапе строительства, предоставляя ему готовое жилье одновременно с кредитными обязательствами. Таким образом, в том числе будут решены проблемы с долгостроями: не будет перебоев в финансировании и распыления средств, которые случаются, когда в инвестиционный процесс строительства граждане вступают на его начальной стадии.

«Схема очень простая: льготные кредиты выдаются застройщику, он готовит объект «под ключ», а потом жилье распределяется среди нуждающихся. То есть люди не будут сталкиваться с процессом строительства, а сразу получат готовый продукт», – пояснил М.Лосев.

Что касается принципа действия, то предполагается, что роль государственных заказчиков будут выполнять местные исполнительные и распорядительные органы, которым передадут все связанные со строительством финансовые и административные ресурсы, права и ответственность за планирование, координацию действий, сроки, качество и контроль стоимости жилья. Они смогут назначать застройщика – скорее всего, это будут управления капитального строительства (УКС) – и подрядчиков, которые займутся строительством быстровозводимого и недорогого крупнопанельного жилого помещения для очередников. Когда подойдет нормативный срок ввода объекта в эксплуатацию, начнется формирование ЖСПК. Если же льготных категорий граждан будет недостаточно для его формирования, то остальные квартиры застройщик сможет перевести в арендное жилье или продать на аукционах, что позволит ему выплатить кредит и заработать.

Разработан проект документа, госзаказ на строительство жилья планируется ввести в нашей стране для льготных категорий граждан с 2013 года.

Кроме того, Минстройархитектуры считает уместным разделить долевое строительство на общих основаниях и для нуждающихся. Договор долевого строительства ЖСПК специфичен, поэтому для него должна быть разработана отдельная типовая форма.

Директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Г.Каленов, заочно принявший участие в «круглом столе», поделился опытом развитых стран Европы, в частности Германии. По его словам, там понятие «долевое строительство» отсутствует. Многоквартирные жилые дома (МЖД) всегда строят юрлица без привлечения средств дольщиков – либо за счет собственных средств, либо за счет кредитов. Причем строят «для себя». Очень важно, что юрлицо проектирует, строит МЖД и затем владеет этим домом, а это значит, что есть сильная заинтересованность: в качестве и соответствии всем современным нормам проекта; в максимальном энергосбережении при проектировании; в долговечности и высоком качестве строительства.

В Беларуси, по мнению Г.Каленова, совершенно иные рамочные условия:

  • заказчиками строительства выступают Управления капитального строительства (УКСы), роль которых – довести строительство до подписания акта ввода дома в эксплуатацию;
  • подрядчиками являются организации, которые не имеют никакого отношения к дальнейшей судьбе МЖД, т.е. его эксплуатации.

Из чего он делает вывод, что необходимо создать условия, при которых проектирование, строительство и управление многоквартирным жилым домом неразрывно связаны между собой и развиваются одновременно.

В настоящее время все эксперты дали главный совет: дольщику, прежде всего, следует внимательно изучить договор. Договор – это двустороннее соглашение между дольщиком и застройщиком, поэтому именно в нем должны быть максимально полно указаны права и обязанности сторон. Когда договор или дополнительное соглашение к нему подписаны, все споры разрешаются или путем переговоров, или в судебном порядке. Как говорил Конфуций, «осторожные редко ошибаются».

Н.Александров

04.07.2012

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 14, за месяц 77

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 26/2012