Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Дети диктуют свои правила сделок

Каждый день в стране совершаются десятки сделок с недвижимым имуществом. Многие из них затрагивают права детей, поскольку они наряду сo взрослыми могут быть сособственниками, наследниками или получателями недвижимого имущества в дар. Законодательством предусмотрена защита прав этой категории граждан при заключении сделок, в том числе с объектами недвижимости.

По закону к несовершеннолетним относятся граждане, которые не достигли 18 лет. Гражданский кодекс РБ (ГК РБ) подразделяет несовершеннолетних на две категории: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние (от 14 до 18 лет). Основным отличием этих двух категорий является то, что у несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет больше прав по заключению гражданско-правовых сделок.

За малолетних граждан все сделки совершают от их имени только законные представители (родители, усыновители или опекуны). Малолетние в возрасте от 6 до 14 лет могут самостоятельно совершать:
- мелкие бытовые сделки;

- сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения или оформления либо государственной регистрации;

- сделки по распоряжению средствами, предоставленными законными представителями или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или свободного распоряжения.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключать сделки только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Исключение составляют лишь некоторые виды сделок, которые можно совершать без получения согласия:

- распоряжение своим заработком, стипендией и иными собственными доходами;

- осуществление права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

- внесение вкладов в кредитные учреждения и распоряжение ими;

- совершение мелких бытовых сделок и иных сделок, предусмотренных п. 2 ст. 27 ГК РБ.

Если несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершит сделку без письменного согласия законного представителя, то она может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Но нельзя оспорить сделки тех несовершеннолетних, которые признаны полностью дееспособными.

Эмансипация по-юридически

Бывает, что несовершеннолетний приобретает дееспособность в полном размере и до достижения 18 лет. Это происходит, если несовершеннолетний, достигший 16 лет, работает по трудовому договору (контракту) или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. В гражданском праве это называется эмансипацией.

Но наличие этих условий не является основанием для автоматического признания несовершеннолетнего эмансипированным. Законом предусмотрено два варианта процедуры эмансипации. При наличии согласия обоих родителей или других законных представителей эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства. При отсутствии такого согласия — по решению суда.

Признание несовершеннолетнего полностью дееспособным в результате эмансипации означает, что он вправе совершать сделки без согласия законных представителей.

За кем присматривают органы опеки

Многим известно, что при сделках с недвижимостью, если затрагиваются права несовершеннолетних, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Напомним, что опека устанавливается над малолетними (в возрасте от 6 до 14 лет) и недееспособными гражданами, а попечительство — над несовершеннолетними (от 14 до 18 лет) и ограниченно дееспособными.

Для опекунов и попечителей установлены определенные правила по распоряжению имуществом их подопечных. В соответствии со ст. 35 ГК РБ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе обмену или дарению), сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог. Нельзя без соглашения с органами опеки заключать сделки, которые влекут отказ от прав, принадлежащих опекаемому, раздел его имущества или выдел из него долей, любые другие сделки, уменьшающие имущество.

Помимо этого запрещено совершать или давать разрешение на совершение сделок, в которых опекун или попечитель заинтересованы лично. Поэтому запрещены сделки между подопечным, с одной стороны, и опекуном (попечителем), его супругом и их близкими родственниками - с другой. Законом предусмотрено только одно исключение из этого правила - безвозмездные сделки в пользу подопечного. Например, передача имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.

В целях защиты прав подопечных Гражданским кодексом РБ установлено, что их доходы, в том числе доходы от управления их имуществом, опекун или попечитель расходуют исключительно в интересах подопечного только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без такого разрешения можно производить необходимые для содержания подопечного расходы за счет сумм, причитающихся подопечному в качестве его дохода.

Для наглядного примера рассмотрим несколько разновидностей операций с жильем, где прописаны дети. Вариант первый - квартира на продажу. В этом случае покупателю необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, которые обязаны тщательно изучить все обстоятельства сделки. Ребенок, являющийся членом семьи нанимателя или собственника жилого помещения, независимо от места его проживания пользуется наравне с нанимателем или собственником правом на занимаемое им жилое помещение. Поэтому органы опеки и попечительства в первую очередь должны понять, не нарушаются ли права несовершеннолетнего на жилище при совершении той или иной операции с недвижимостью. В случае нарушения прав ребенка органы опеки могут не дать своего согласия. Но надо иметь в виду, что оно еще не гарантирует законности и правильности оформления сделки.

При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры. Более того, они следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в ранее занимаемой квартире. Также органы опеки должны обязать продавца оформить новую квартиру на несовершеннолетнего (если старая квартира полностью или частично принадлежала ему).

В случае, если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях представители прокуратуры нередко оспаривают итоги приватизации. К сожалению, довольно часто споры по приватизации разрешаются только в высших судебных инстанциях.

Вариант второй - обмен. При обмене помещений органы опеки и попечительства рассматривают документы и разрешают либо запрещают сделку. Если осуществляется равноценный обмен, то его условия подразумевают, что никаких нарушений прав несовершеннолетних нет. Однако на деле квартиры, имеющие примерно одинаковую общую площадь, могут иметь разную жилую площадь и разную планировку. В таком случае главной задачей органов опеки является обеспечение несовершеннолетнему возможности проживания в комнате с лучшими условиями.

При рассмотрении заявления органы опеки и попечительства фактически исходят только из количественных показателей. Предположим, ребенок проживал в спальном районе, в пяти минутах от школы, в 16-метровой комнате с окнами во двор. После обмена квартиры ему достается, например, комната площадью 17 метров, но район, где расположен дом, оставляет желать лучшего: рядом дымит завод, до ближайшей школы идти минут 15–20. Как в этом случае оценить обмен? Ведь органы опеки не имеют возможности изучать инфраструктуру района, куда переезжает семья с ребенком, экологическую обстановку и вид из окна. Вот и получается, что, выигрывая в метрах, несовершеннолетние в целом могут проиграть по другим условиям проживания.

Вариант третий – получение кредита для покупки квартиры. При оформлении залога недвижимости залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где зарегистрирован ребенок, с органами опеки. Кроме того, нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки запрос о согласовании договора. Таким образом, органы опеки имеют почти полную информацию о сделке.

Также они могут для соблюдения интересов ребенка затребовать от заявителя и нотариуса дополнительные сведения по договору. Поскольку заявитель заинтересован в скорейшем получении согласования, ему стоит как можно быстрее собрать все документы и подать в органы опеки.

При продаже квартиры потенциальному продавцу придется запастись терпением. Во-первых, при появлении любого покупателя нужно заранее предупредить его о необходимости прохождения процедуры согласования сделки в органах опеки. Во-вторых, следует заранее собрать все документы для продажи, обмена и т.д. Это позволит избежать ненужных проволочек.

Елена МАСЛОВСКАЯ

08.08.2005

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 15, за месяц 111

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 31/2005