Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Покупка жилья: основные этапы сделки (продолжение)

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Полезные советы » Покупка жилья: основные этапы сделки (продолжение)

Продолжим начатый в «НБ» №9 разговор об основных, назовем их так, вехах на пути приобретения жилой недвижимости. Однако, вначале хочу выразить надежду, что приобретающие жилье хотя бы в какой-то степени уяснили, насколько это важно – не «расслабляться» ни на одном из этапов и вплоть до получения ключей быть предельно сосредоточенными и внимательными. Тем более, что впереди у вас еще целый ряд этапов, через которые предстоит пройти. Они уже упоминались в предыдущей публикации. Но только, что называется, вскользь. Теперь рассмотрим их подробнее.

Итак, стороны заключили предварительный договор, и покупатель внес задаток за квартиру. На этом этапе важно обратить внимание на возможность возврата задатка и увериться в том, что продавец, а чаще его представитель, не пропадет после получения денег.

В предварительном договоре должно быть отражено, что задаток засчитывается в счет оплаты по основному договору купли-продажи. Эта сумма может быть прописана как аванс, который не обязует стороны заключать основной договор и в случае отказа любой из сторон должен быть возвращен. Однако, если сумма прописана как задаток, который побуждает стороны заключить договор, то он не будет возвращен покупателю, если тот передумает, или должен быть возвращен в двойном размере, если сделка не состоится по вине продавца.

После подписания предварительного договора продавец готовит все документы для сделки, а покупатель их проверяет. Все законные методы и способы проверки документов и личности продавца на данном этапе полностью уместны. Именно недостаточно тщательная проверка в перспективе может оставить покупателя и без денег, и без квартиры. Поэтому на данном этапе самостоятельной проверкой документов следует заниматься только очень «подкованному» покупателю, так как существует масса нюансов, на которые по неопытности можно не обратить внимания, но из-за которых в будущем право собственности может быть оспорено. Проверить документы в максимально полном объеме поможет опытный риэлтер.

Когда необходимые документы для сделки будут готовы, можно согласовывать место и дату подписания договора купли-продажи и организовывать финансовые расчеты.

Организация расчетов – один из ключевых моментов сделки. Обе стороны должны быть предельно осторожны, чтобы не остаться и без денег, и без квартиры. Возможны различные варианты расчетов, главное – гарантия того, что после переоформления собственности продавец получит всю сумму сделки.

Существует несколько несложных способов организации расчетов. Например, стороны могут заложить деньги в банковскую ячейку, доступ к которой осуществляется только после выполнения сторонами своих обязательств, или открыть расчетный счет, снять с которого деньги можно также только после выполнения сторонами своих обязательств. Но самый простой и часто используемый вариант – передача по факту подписания договора купли-продажи «конверта» с предварительно пересчитанной сторонами суммой, надежно запечатанного и помеченного участниками сделки для идентификации. Главное - помните, что все расчеты должны производиться в белорусских рублях - законодательство запрещает сделки между гражданами в валюте.

После чего следует очередной этап сделки – подписание сторонами договора купли-продажи. Договор может быть заключен у нотариуса, который еще раз проверит все документы и, как минимум, грамотно прочитает договор и объяснит основные его положения сторонам. Заключение договора непосредственно у регистратора в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру имеет свои преимущества: во-первых, этот специалист знает все нюансы сделок с недвижимостью, во-вторых, он может самостоятельно запросить необходимые выписки об отчуждаемой собственности, что упрощает сбор документов. Ну, а в-третьих, регистратор сразу после подписания договора купли-продажи примет документы на оформление перехода права собственности на жилье – как говорится, ловим сразу двух зайцев.

Для покупателя квартиры важно указать в договоре полную сумму сделки, так как в случае осложнений он рискует потерять часть суммы даже при наличии расписок. Иногда расписки даются в такой форме, что не представляют для суда никакой ценности. Поэтому в случае признания договора недействительным суд будет учитывать только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Также важно оговорить порядок расчетов, срок освобождения квартиры, срок выписки зарегистрированных лиц. Впрочем, наиболее значимые моменты нотариус или регистратор уточнит у вас при подготовке окончательного текста договора.

После подписания договора купли-продажи мы вплотную подошли к моменту сдачи документов на регистрацию. Затягивать с этим не стоит: например, если продавец в один и тот же день у разных нотариусов заключит несколько договоров купли-продажи одной и той же квартиры разным покупателям (мы упоминаем о таком варианте мошенничества, поскольку нельзя со 100% гарантией исключить его вероятность), то право собственности на квартиру перейдет к тому покупателю, чьи документы первыми приняли на регистрацию. Такие случаи мошенничества известны при наличных расчетах во время подписания договора. Самый простой, быстрый и надежный способ сдать документы на регистрацию мы уже упомянули.

Получая документы после регистрации, не поленитесь проверить каждую букву в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости.

И вот он, заключительный момент сделки – передача объекта недвижимости. Он передается в том состоянии, в котором был на момент осмотра покупателем. Коммунальные и иные платежи должны быть уплачены полностью, все жильцы – выписаны. На этом этапе продавец и покупатель подписывают акт приема-передачи квартиры. Продавец получает остаток суммы (если оговаривалось, что окончательный расчет производится после подписания акта приема-передачи объекта).

Надеемся, вы получили определенное представление о сделке с приобретением объекта жилой недвижимости и убедились, что процесс этот далеко не так прост, как может показаться на первый взгляд. Но мы затеяли весь этот разговор не ради «запугивания» или сгущения красок – большинство сделок не представляют опасности для их участников. В то же время, целью этой публикации было еще раз напомнить потенциальным участникам подобных сделок, что существует масса уловок, позволяющих обмануть каждого из участников как совсем очевидным способом, так и настолько изощренным, что пострадавшая сторона поймет обман только в самый последний момент, когда исправить что-либо будет уже невозможно. Так что на свои силы надейтесь, но не пренебрегайте помощью и содействием профессионалов – риэлтеров, юристов, нотариусов.

Е.Кузнецова.

07.04.2014

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 61, за месяц 375

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2014