Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Аренда недвижимости в вопросах и ответах

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Полезные советы » Аренда недвижимости в вопросах и ответах

На вопросы отвечает Александр Жук, юрист-лицензиат, магистр права.

Какие объекты недвижимости можно сдавать в аренду?

В аренду можно сдавать непотребляемые объекты: земельные участки, здания, сооружения, изолированные помещения (офисы, склады и т.п.), предприятия как имущественные комплексы, машино-места.

Предприятие в целом как имущественный комплекс приравнивается к недвижимым вещам. Следовательно, при аренде предприятия в аренду сдаются как непотребляемые (например, земельные участки), так и потребляемые вещи (например, запасы сырья), а также некоторые права (например, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами).

В аренду можно сдавать и часть объекта недвижимости (например, часть здания с отдельным входом).

Как определяется объект недвижимости в договоре?

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать (определенно установить) объект аренды:

– инвентарный номер строения, название улицы, номер дома, комнаты (помещения, офиса);

– кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка.

Конкретные данные об арендуемом имуществе также могут содержаться в подписанном сторонами договора передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации.

Не может быть передана в аренду доля в праве собственности без выдела ее в натуре, поскольку в данном случае объект аренды не является обособленным (идентифицированным). Заключение, изменение, расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.

Если условие об объекте аренды не согласовано, то договор аренды считается не заключенным.

Кто имеет право сдавать имущество в аренду и, следовательно, выступать в качестве арендодателя?

– собственник объекта недвижимости;

– лицо, управомоченное собственником по доверенности;

– лицо, управомоченное законодательством.

Принадлежность объекта недвижимости собственнику подтверждается правоустанавливающим документом (государственный акт (свидетельство) о праве собственности), выданным кадастровым агентством.

Смена собственника имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, если об этом прямо не указано в договоре. В таком случае в договоре меняются только сведения об арендодателе.

В случае реорганизации арендодателя его права и обязанности переходят к правопреемнику. При ликвидации арендодателя действие договора аренды прекращается без перехода прав и обязанностей по нему к другому лицу.

Если договор аренды заключается каким-либо лицом без надлежащих полномочий от имени собственника, то такой договор признается недействительным, а арендатор обязан освободить помещение и вернуть полученное по договору аренды имущество.

Если же договор аренды заключен с превышением полномочий (например, подписан директором организации без требуемого уставом согласия общего собрания (правления), то он может быть признан недействительным по иску организации-собственника имущества. Если такой иск не предъявлен либо договор в последующем был одобрен собственником (например, полученная арендная плата не возвращалась арендатору), то договор аренды признается действительным.

Как определить, что объект недвижимости передан именно в аренду?

Признаками аренды являются:

– передача имущества во владение и пользование;

– передача имущества на определенный срок;

– возмездность (начисление арендной платы по договору).

Владение представляет собой фактическое обладание объектом недвижимости.

Пользование – это право извлечения из вещи полезных свойств посредством эксплуатации или другого применения. Полученные в результате использования арендованного имущества плоды, продукция и доходы являются собственностью арендатора. Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если данные условия не определены – в соответствии с назначением имущества (например, если назначение объекта недвижимости – офисное помещение, то его нельзя использовать под склад).

При аренде владеет и пользуется имуществом по договору не собственник имущества, а арендатор.

Владение и пользование арендованным имуществом носит временный характер. Следовательно, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть объект недвижимости в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор обязан уплачивать арендную плату, а арендодатель вправе требовать ее уплаты с момента фактической передачи объекта аренды до возврата (освобождения) объекта недвижимости.

По признаку возмездности договор аренды отличается от договора безвозмездного пользования. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости. При отсутствии условия о ее размере договор аренды считается незаключенным.

Александр Жук, юрист-лицензиат, магистр права.

30.03.2015

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 17, за месяц 166

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2015