Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Самые «рисковые» квартиры на вторичном рынке

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Полезные советы » Самые «рисковые» квартиры на вторичном рынке

К самым «страшным» скелетам в шкафах собственников, которых покупателям нужно опасаться больше всего, относят квартиры со «свежим» наследством, недвижимость, полученная по договору дарения, а также на основании договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. И даже такие «безобидные» правоустанавливающие документы продавца как договор приватизации или купли-продажи могут вызвать неприятные последствия для покупателя в ряде особых случаев.

Мы подготовили обзор наиболее проблемных и рисковых случаев покупки квартиры на вторичном рынке, связанных с правоустанавливающими документами текущих владельцев. За основу был взят материал, подготовленный специалистами Департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet (г.Москва). Надеемся, что опыт наших соседей окажется для вас полезным, поскольку законодательная база Российской Федерации во многих аспектах согласуется с отечественным правовым полем.

Квартиры с договором дарения

Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто встречается факт заблуждения дарителя относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается. Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов. Часто договором дарения «прикрываются» возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выяснится факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.

Есть еще и такой нюанс – если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот в свою очередь имеет право расторгнуть сделку. То есть если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Следовательно, если внук за это время продал квартиру, сделка может быть признана недействительной.

Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не является панацеей от возможного судебного разбирательства: иск может подать иной родственник, который также себя всегда считал «не менее близким к дарителю, нежели одаряемый». Например, если дарителем выступает пожилой человек, то такой родственник может доказать невменяемость дарителя и то, что он также мог рассчитывать на дарение.

Квартира с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением

Отдельно нужно остановиться на таком виде сделки, где правоустанавливающим документом является договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением. Данный вид сделок был распространен в 1990-е годы. В настоящее время из-за частого оспаривания он потерял свою актуальность, однако, как правоустанавливающий документ в истории объекта он еще встречается. Здесь бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме «Дуплекс», когда «милая старушка» передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она «использовала» его как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание по ее мнению было ненадлежащим. В жизни такие «дамы» тоже встречаются. Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы «родственники» были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.

Однако нельзя говорить, что только предмет предыдущей сделки является определяющим при приобретении объекта. Так, если правоустанавливающими документами является договор купли-продажи, мены, договор инвестирования, договор передачи («приватизация»), абсолютная юридическая чистота объекта может быть под вопросом. В таких «чистых» правоустанавливающих документах также могут быть такие «тёмные» места и нарушения, которые впоследствии могут стать основанием для расторжения договора.

Сделки с нарушением прав несовершеннолетних, в том числе нарушениями при приватизации

Чтобы обойти необходимость получения разрешения соответствующих компетентных органов на сделку (органов опеки), люди выписывали несовершеннолетних детей из квартир до приватизации, а далее в срочном порядке подавали документы на приватизацию объекта уже без учета детей, права которых на данный объект сохранились. Если будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже такого объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием. Однако дети, которые не были вписаны в документы о приватизации до 1994 года, сейчас имеют право подать в суд и заявить свои права на долю в квартире, приватизированной родителями без выделения им доли. То есть, купив такой объект, покупатель может на «пороге» обнаружить новоиспеченного претендента на долю уже в своей квартире, при этом последнего собственника могут обязать выплатить стоимости этой доли ребенку, чьи права были ущемлены в далеких 90-х.

Сделки с лицами из группы риска, в том числе с ограниченно дееспособными, либо лишенными дееспособности

Группы риска – одинокие пенсионеры, либо люди, которые оказались в тяжелой жизненной ситуации. Впоследствии сделка по продаже, где собственником выступает такой человек, может быть оспорена его родственниками на предмет того, что продавец был недееспособен, его ввели в заблуждение, и он помимо своей воли осуществил сделки с объектами недвижимости. Лучше всего, покупая квартиру у одинокого пожилого человека, связаться с его родственниками и поставить их в известность о проводимой сделке, чтобы потом эти самые родственники не оспаривали легитимность сделки из-за невменяемости продавца. Лучше всего, когда такие сделки проходят еще и при освидетельствовании врача.

Квартиры с материнским капиталом

Квартира с материнским капиталом не может быть продана без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребёнку не исполнилось 18 лет. Однако в договорах купли-продажи не всегда бывает прописано, что квартира приобретена с помощью материнского капитала. Бывает так, что на последнем этапе сделки это выясняется, хотя данный факт может быть основанием расторжения сделки со стороны надзорных органов, к которым относятся органы опеки.

Неполная рыночная стоимость

Есть также достаточно тонкий и спорный аспект при заключении сделки – указывается ли реальная рыночная стоимость в договоре купли-продажи. В данном случае это не только зона ответственности продавца, как уверяют многие, здесь возникают определенные последствия и у покупателя. Помните, что в случае расторжения договора, покупатель по закону может получить только сумму, указанную в договоре. При этом в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Республики Беларусь при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. То есть, если сумма сделки указана «… белорусских рублей, что эквивалентно …», то при расторжении договора речь будет идти именно об указанной сумме белорусских рублей. Чтобы избежать этого, стороны договора могут зафиксировать цену в иностранной валюте при условии проведения расчетов в белорусских рублях. Это предусмотрено статьей 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Например, может быть использована формулировка: можно использовать следующую формулировку: «цена договора составляет … долларов США и должна быть оплачена в белорусских рублях по курсу продажи доллара США, установленному в отделении … банка на день расчетов».

По материалам www.1rre.ru

Продолжение следует…

Est-a-Tet.

16.02.2016

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 13, за месяц 145

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 6/2016