Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Продать и купить или обменяться?

Кроме купли и продажи недвижимости существует еще обмен. Конечно, времена меняются. И если в советские годы, когда большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, сделки с недвижимостью имели форму обмена, то сегодня подобные сделки, уже далеко не так популярны. Но, тем не менее, встречаются.

Привлекательность обменов в том, что они позволяют улучшить жилищные условия при ограниченных финансовых ресурсах. Вот и недавно, позвонил знакомый и с радостью сообщил, что «расширился». Обменял «однушку», в которой проживал, на трехкомнатную квартиру в том же доме. И без всяких проблем. Словом, все свидетельствует о том, что сделки по обмену совершаются и сейчас. Более того, их популярность увеличивается.

Специалистам нет-нет, да и приходится консультировать клиента по вопросам, как лучше оформить сделку: через мену или куплю-продажу? Иногда ответ «А как хотите» может показаться клиенту, не слишком сведущему в делах риэлтерских, и несколько обескураживающим. Но все дело в том, что как при мене, так и при купле-продаже порядок и оформления договора, и регистрации, и передачи сторонами недвижимости абсолютно одинаковы. Речь идет, как вы понимаете об обмене жилья, находящегося в частной собственности. А потому представляется уместным напомнить, что в настоящее время должен содержать договор мены.

Прежде всего, идентификационные данные сторон сделки. При этом (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как сторона «А» и сторона «Б». Далее, сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих права собственности, договорная стоимость объектов. Должны быть также определены (если сделка не является равноценной) размер доплаты одной из сторон, порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

При обмене долями в квартире (комнатами) действуют те же законы и правила, что и при купле-продаже. Первоначально и на тех же условиях доля должна быть предложена совладельцам квартиры для выкупа. Причем, не на словах, а в официальной (заказным письмом с уведомление о вручении) форме. На ответ отводится месяц со дня вручения уведомления, в случае отказа можно осуществлять обмен доли с другим человеком.

Риски по договорам мены аналогичны рискам сделок купли-продажи. Чтобы дело, как говорится, «было прочно», нужно внимательно проследить за тем, чтобы договор был правильно оформлен, зарегистрирован и подтвержден документально. Что касается причин для расторжения договора мены или признания его недействительным, то и они те же, что и для договора купли-продажи.

А вот от чего хотелось бы предостеречь, так это от попыток избежать уплаты подоходного налога или какой-то его минимизации. Да, было время, когда «комбинация» с признанием договорных цен при неравноценном обмене равными и «утаивание» доплаты могла еще сработать. Теперь же органы регистрации с большой долей вероятности приостановят такую сделку. Но если регистрация все-таки состоится, то можно ждать неприятностей от налоговых органов.

По имеющейся статистике, последние годы договора мены заключались крайне редко. Чаще всего стороны оформляют сделку по обмену путем заключения встречных договоров купли-продажи. Однако эта сформировавшаяся практика имеет небольшое отличие в последствиях для сторон в случае признания недействительным только одного из заключенных в рамках обмена договоров купли-продажи. Напомним, что недействительность сделки влечет реституцию (возврат в первоначальное имущественное положение). В договоре купли-продажи будет фигурировать один объект недвижимости и денежные средства, в то время как в договоре мены будут присутствовать оба обмениваемых объекта и денежная доплата. Т.е. в первом случае продавец квартиры получит зафиксированную в договоре купли-продажи сумму (и не факт, что сразу), а во втором – недвижимость вернется к прежним владельцам. Как говорится, отличия в нюансах.

Н.Александров.

16.06.2016

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 9, за месяц 33

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 24/2016