Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Предварительный договор: самая суть

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Полезные советы » Предварительный договор: самая суть

Заключению договора купли-продажи объекта недвижимости может предшествовать подписание предварительного договора. Что должно быть оговорено в этом документе, обязательно ли его заверять нотариально, в чем его суть и вообще, зачем он нужен?

Иван Борисенко, агент по операциям с недвижимостью АН «Час-Пик»
Чтобы ответить на вопросы наших читателей, мы обратились к агенту по операциям с недвижимостью АН «Час-Пик» Ивану Ивановичу Борисенко с просьбой разъяснить, как говорится, самую суть. Насколько кратко и доходчиво все получилось – судить вам.

– Так в чем суть предварительного договора, его, скажем так, главное предназначение?

– Предварительный договор может предшествовать заключению основного договора, например купли-продажи жилого помещения. Цель его – определение условий того самого основного договора.

Кроме того, предварительный договор часто требуется для представления в банк при оформлении кредита на покупку жилого помещения.

– Какие именно условия должен содержать предварительный договор?

– В обязательном порядке сторонами должна быть оговорена продажная цена недвижимости. Кроме того, расписан порядок расчетов, внесения задатка, а также зафиксированы характеристики жилого помещения и т. д. Что же касается сроков заключения основного договора, то указание его в предварительном договоре желательно, но не обязательно. В последнем случае (если срок не определен) основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного.

– Каковы отличительные особенности предварительного договора, чем он, например, отличается от соглашения о задатке?

– Основная отличительная особенность предварительного договора определена пунктом 4 ст. 415 Гражданского Кодекса и касается последствий его неисполнения. Так вот, в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества другая вправе разрешить этот вопрос в свою пользу в судебном порядке. Т.е. обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор.

Следует также подчеркнуть, что предварительный договор может быть заключен только лишь в том случае, если недвижимость находится в собственности той стороны, которая обязуется ее продать, или если эта сторона имеет реальную возможность получить ее в будущем.

– А что может служить тому подтверждением?

– В первом случае подтверждением может служить договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.д., словом любой документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимость. Во втором – договор долевого строительства, решение администрации района о приватизации квартиры, свидетельство о право на наследство и т.п.

– Думается, нельзя оставить в стороне вопросы, касающиеся формы предварительного договора и его удостоверения.

– Согласен. Риэлтерам часто приходится сталкиваться с вопросом: «Почему договор купли-продажи в обязательном порядке удостоверяется нотариусом или государственным регистратором недвижимости, а предварительный – нет?» и другими ему подобными.

Начну с формы. Предварительный договор (в силу норм п. 2 ст. 399 Гражданского Кодекса РБ) заключается в форме, установленной для основного договора. В ином случае – в простой или нотариальной письменной форме. Хочу подчеркнуть, что несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет, выражаясь юридическим языком, его ничтожность.

Что касается нотариального удостоверения такого договора, то ему подлежат только предварительные договоры в отношении земельных участков. Во всех остальных случаях оно не требуется, хотя и возможно при обоюдном согласии сторон.

Государственной регистрации предварительный договор не подлежит, поскольку это действие не имеет отношения к форме договора. Регистрация в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру – обязательное условие лишь для основного договора.

– Почему?

– Вся суть в том, что предварительный договор не является подтверждением факта совершения сделки с недвижимым имуществом. Он лишь свидетельствует о дальнейших намерениях, поэтому не может служить основанием возникновения, перехода, прекращения или ограничений прав на недвижимое имущество. А коль нет изменения правового статуса недвижимости, то и регистрировать нечего.

Беседовал Н.Александров.

25.07.2016

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 17, за месяц 130

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 29/2016