Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Полезные советы » Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

В ситуации, когда Вы собрались купить (продать) квартиру и уже договорились с продавцом (покупателем) обо всех условиях сделки остается только зафиксировать договоренность. Лучше всего для этого подходит предварительный договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи – это документ, в котором закрепляются намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных в предварительном договоре (п. 1 ст. 399 ГК).

Такой договор заключается при обстоятельствах, препятствующих продавцу или покупателю совершить сделку в данный момент:

– отсутствие у продавца документов, необходимых для продажи квартиры (свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, свидетельство о право на наследство и т.п.);

– необходимость собрать недостающую сумму (взять кредит в банке, оформить договор займа и т.п.);

– невозможность заключить договор купли-продажи в ближайшее время по другим причинам (отсутствие паспорта, грядущий отпуск и т.п.).

В предварительном договоре должны быть указаны (п. 3 ст. 399 ГК):

– точные данные о квартире и ее местонахождении: общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, адрес квартиры (ст. 525 ГК);

– стоимость, по которой будет продана или куплена квартира (ст. 526 ГК);

– перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой (например, если после продажи квартире в ней остаются проживать наниматели) (п. 1 ст. 529 ГК). Если такие лица отсутствуют, то рекомендуем указать это в предварительном договоре.

Если какое-либо из этих условий не согласовано в предварительном договоре, то он признается незаключенным. Потребовать в этом случае заключения основного договора нельзя (п. 1 ст. 402 ГК).

Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи квартиры можно предусмотреть иные условия, которые не являются обязательными: порядок расчетов, распределение между сторонами расходов по государственной регистрации основного договора, срок заключения основного договора, ответственность сторон и др. Однако отсутствие этих условий в предварительном договоре не влечет его признания незаключенным.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры имеет смысл указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

Также к предварительному договору целесообразно приложить копии правоустанавливающих документов на квартиру.

Цена квартиры

Зафиксированную в предварительном договоре цену квартиры покупатель (продавец) не может изменить в одностороннем порядке. Это значит, что покупатель обязан купить, а продавец продать квартиру по цене, указанной в предварительном договоре.

Изменить условия предварительного договора можно только по взаимному согласию (ч. 1 ст. 420 ГК). Для этого стороны заключают дополнительное соглашение к предварительному договору и указывают в нем новую стоимость квартиры.

Срок действия предварительного договора

Если срок заключения основного договора не определен сторонами в договоре, то этот срок равен 1 году с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 399 ГК).

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, закон предоставляет другой стороне право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи и возмещения убытков (п. 4 ст. 415 ГК).

При этом суд вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор купли-продажи на тех условиях, которые были прописаны в предварительном договоре (например, продать квартиру по указанной в предварительном договоре цене).

Если вы не заключили либо не направили предложение заключить договор купли-продажи в срок, установленный в предварительном договоре, то потребовать его заключения уже нельзя (п. 6 ст. 399 ГК).

Форма предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, но не требует государственной регистрации и нотариального удостоверения. Однако по вашему желанию предварительный договор может быть составлен и удостоверен у нотариуса.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

• Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, у покупателя нет гарантий получения уже оплаченной им квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как предварительный договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то существует вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

• Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

Александр Жук, магистр права, директор юридической компании «СПРАВА Консалтинг». www.sprava-consulting.by

-

19.08.2016

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 45, за месяц 443

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 33/2016