Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Покупка дешевого жилья: подводные камни

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Полезные советы » Покупка дешевого жилья: подводные камни

Каждый, кто озадачивался поиском квартиры для покупки или аренды, сталкивался с нереально низкими ценами, указанными в некоторых объявлениях. Иногда это просто «замануха» от агентства, основная цель которой – заставить потенциального клиента набрать номер риэлтерской конторы. Однако на рынке встречаются и менее добросовестные продавцы, которые стремятся таким образом продать неликвид или не совсем чистую, с точки зрения юриспруденции, квартиру. Как не попасть на удочку в попытках купить жильё подешевле?

Скидки и демпинг

Во время кризиса на рынке новостроек предоставлялись достаточно существенные скидки. В экономклассе, как наиболее востребованном сегменте, скидки были меньше, а в элитном сегменте – больше.

Сегодня наиболее распространено предоставление скидки до 3-5% при 100% оплате стоимости приобретаемой недвижимости. В секторе дорогого жилья доля покупателей, приобретающих квартиру со 100% оплатой, наиболее высока. В экономклассе доля тех, кто готов внести полную оплату за квартиру, не превышает одной трети от общего числа покупателей.

Но скидки – это одно, а демпинг – это уже совсем другая тема. Главной причиной демпинга является перенасыщение рынка объектами. В таком случае застройщик вынужден снижать ценовую планку. Кроме того, застройщики могут давать покупателям ощутимый дисконт, чтобы стимулировать потребительский спрос в периоды затишья на рынке недвижимости. Но все это касается первичного жилья. Что же касается вторичного, то в этом случае стоимость квартиры ниже рынка должна настораживать.

Не обязательно это могут быть мошеннические схемы. Просто на поверку может выйти какой-нибудь подвох, вынуждающий владельца снизить цену. Например, неказистый вид из окна (огромная свалка или унылое серое фабричное здание) вполне может отнять до 20% от стоимости квартиры.

Хотя причины демпинга застройщиков тоже могут быть очень разными. Это может быть как необходимость покрыть сиюминутный кассовый разрыв или продать последние 2-3 квартиры в конкретном жилом комплексе, так и более неприятные моменты – сложности с правами на объект строительства, отсутствие разрешения на строительство, невозможность согласовать определенные технические условия. У продавцов вторичного жилья есть две причины демпинговать – форс-мажор или низколиквидное жилье. Поводом для резкого снижения стоимости продаваемого жилья может быть переезд или необходимость в короткие сроки собрать большую сумму денег. Обычно такие ситуации не таят никакого подвоха и являются огромной удачей для покупателя. Но такие случаи встречаются крайне редко. А вот низколиквидного жилья в стране – хоть отбавляй. Низколиквидными объектами считаются квартиры, расположенные на первых или последних этажах домов, с плохими видовыми характеристиками, в существенном удалении от элементов инфраструктуры, а также жилье слишком большое по площади.

Скидка свыше 5% в посткризисных условиях уже должна насторожить покупателя. Большая часть печально известных обманутых дольщиков прельстились именно бросовыми ценами на квартиры. Именно необдуманное стремление сэкономить зачастую заставляет людей доверять свои накопления недобросовестным застройщикам с сомнительной репутацией.

Опасности первичного рынка

Об обманутых дольщиках сейчас не слышал разве что человек, живущий в лесу.

Поэтому эксперты рекомендует при покупке квартиры в новостройке, в первую очередь, обращать внимание на степень готовности объекта, а также на сроки завершения строительства и репутацию самого застройщика.

В случае, если покупатель просто выгодно размещает свои средства, к выбору новостройки следует подойти грамотно. Лучше всего инвестировать в активно строящиеся проекты с удачным местоположением и развитой инфраструктурой. Следует учесть и некоторые нюансы: если объект возводится в районе, перенасыщенном проектами, то в таком случае речи об успешных инвестициях идти не может.

Покупателям же эксперты советуют быть внимательными при покупке жилья в новостройках. Важно узнать, работает ли застройщик по договору долевого участия, который предоставляет покупателю максимум юридических гарантий. Главные документы, наличие и сроки действия которых необходимо проверить – это право собственности либо договор аренды на земельный участок, разрешение на строительство, инвестиционный контракт, акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства).

Опасности вторичного рынка

Если у девелоперов есть вполне понятные схемы и легко объяснимые причины демпинговать, то на вторичном рынке ситуация гораздо сложнее. Если учесть, что в этом секторе «работают» мошенники, то картина получается следующая: низкие цены на вторичное жилье могут быть просто приманкой для доверчивого покупателя.

Бесплатный сыр бывает только в мышеловке – эта пословица вполне применима к покупке сверхдешевой квартиры. Причем, речь не о покупке квартиры с небольшой скидкой в 5-10% от среднерыночной стоимости. Такие варианты на рынке часто встречаются, легко объяснимы и не представляют никакой опасности. Например, продавцы квартиры на вторичном рынке хотят купить новостройку, и это последняя квартира в новом доме. Они, безусловно, готовы к дисконту по своей квартире, лишь бы не упустить понравившуюся квартиру. Если же говорить о существенных отличиях в цене квартиры от среднерыночной то, чаще всего, за этим стоят разного рода текущие проблемы с владельцами этой квартиры или третьими лицами, имеющими к ней отношение. Помимо этого, у квартиры может быть некоторая история перепродаж, которая может привести к потере права собственности нового покупателя.

Внимание и еще раз внимание

Как показывает практика, попасть в неприятную ситуацию можно, купив не только сверхдешевое жилье, но и квартиру по вполне рыночным ценам. Все эксперты сходятся во мнении, что рецепт абсолютной безопасности весьма прост: надо профессионально изучать правоустанавливающие документы на покупаемый объект недвижимости, проверить личности продавцов, как физических лиц так и застройщиков, внимательно осмотреть квартиру, пообщаться с соседями и до мелочей проработать схему расчетов за квартиру.

Таким образом, покупая жилье по сверхнизким ценам, нужно, прежде всего, провести юридическую экспертизу всех документов, имеющих отношение к сделке (в чем вам сможет помочь профессиональный юрист), внимательно осмотреть саму квартиру и пообщаться с соседями, и не лишним будет поинтересоваться у продавца причинами, заставившими его снизить цену. Возможно, этому есть простое и логичное объяснение, не таящее в себе никаких опасностей.

16.04.2012

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 29

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 15/2012