Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Чтобы продать с выгодой для себя

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Чтобы продать с выгодой для себя

Правильная предпродажная подготовка квартиры позволит продать квартиру если не дороже, то по крайней мере в более короткие сроки, чем аналогичные предлагаемые на рынке объекты. Главное - не переусердствовать, добавляют специалисты. Основной принцип предпродажной подготовки для типовой квартиры - “бедненько, но чистенько”. Евроремонт не окупится никогда. Элитное жилье - другое дело, здесь эксклюзивный дизайн может прибавить к цене как минимум несколько тысяч долларов, а то и удвоить стоимость квартиры. Но может и не прибавить, потому что на вторичном рынке жилья все индивидуально, не устают повторять риэлтеры.

Логика предпродажной подготовки проста: повысить конкурентоспособность товара по сравнению с аналогами. В Западной Европе, к примеру, советы по предпродажной подготовке давно сведены к самым что ни на есть практическим рекомендациям: какой именно коврик положить на крылечко и где купить самые дешевые циновки модного цвета для обновления интерьера. У нас же пока все зависит от мотивации продавца.

Прикидывая, по какой цене продавать, владельцы квартир обычно просматривают объявления с предложениями аналогичного жилья в том же районе. Однако даже цена двух одинаковых по площади квартир в одном и том же доме может быть разной и отличаться от среднерыночной цены в ту или иную сторону. Кроме местоположения и метража на цену влияют физическое состояние квартиры и дома, расположение окон, высота потолков, а также множество факторов экологического, социально-демографического характера, в соответствии с которыми среднерыночная цена и корректируется.

Для оценки с использованием сравнительного подхода, т. е. при сравнении квартиры с аналогичными объектами, выставленными на рынке, профессиональные оценщики пользуются системой поправок. Величина поправки на общее состояние квартиры определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работу, рассчитывается она исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае.

Что-то из существенных факторов, влияющих на цену, изменить или улучшить продавец не в силах, но кое-что для оптимизации характеристик квартиры сделать всегда можно.

Кроме недостатков, связанных с местоположением квартиры, к неустранимым недостаткам риэлтеры относят, например, несносимые несущие перегородки, которые не устраивают покупателя в планировке квартиры, отсутствие балкона, мусоропровода, лифта, недостаточное количество комнат.

Неустранимыми недостатками являются трещина несущей стены и опять же неудачное расположение дома, если под ним проходит линия метрополитена, вызывая определенные вибрации. Такие объекты продаются с трудом. Неустранимым, увы, недостатком являются плохие соседи.

Риэлтеры в один голос советуют не скрывать серьезные недостатки - это бессмысленно. Более того, продавец попросту обязан уведомить о них покупателя.

Однако на тех недостатках, что устранить невозможно, просто не стоит акцентировать внимание, лучше при показе сосредоточиться на явных преимуществах квартиры. Но не стоит и перехваливать достоинства квартиры. Если слова продавца расходятся с реальностью, то доверие к нему со стороны клиента понижается, как и возможность быстро и выгодно продать квартиру.

Оценивать недвижимость потенциальный покупатель начинает еще на подходах к дому. Инфраструктура района, двор, подъезд, лестница, лифт, двери - все это имеет значение едва ли не большее, чем наличие в квартире стеклопакетов и итальянской сантехники. Надписи на стенах или ободранные соседские двери плохо влияют на восприятие квартиры. Напротив, если даже дверь продаваемой квартиры не слишком презентабельна, но на лестничной клетке чистота и порядок, покупатель скорее отнесется благосклонно к этому варианту. Дверь заменить проще, чем соседей.

Чтобы повысить ликвидность квартиры на вторичном рынке, первым делом надо выписаться из нее. Это беспроигрышный ход, свободная квартира может стоить дороже аналогичной несвободной на несколько тысяч долларов.

Относительно того, нужно ли совершенно освобождать квартиру от мебели и т.д., мнения различаются. Одни специалисты, например, советует по возможности не вывозить мебель из квартиры, поскольку жилая обстановка смотрится лучше, чем пустая квартира с затертыми обоями и дырочками от гвоздей. Даже если продавец намерен демонтировать и забрать с собой встроенную мебель на кухне, показывать квартиру лучше с неразоренной кухней. Если же мебель уже увезена, то можно сделать легкий косметический ремонт (обновить обои, потолок, покрасить оконные рамы) и поставить на подоконник вазочку с цветами.

Сохранять в квартире “жилой дух” советуют многие риэлтеры. Для этого можно, например, печь пироги перед смотринами. Говорят, если в квартире, в которой никто не живет, раздавить на плите несколько кофейных зерен или просто сварить кофе, то создастся приятная атмосфера, располагающая к тому, чтобы задержаться в квартире подольше, а значит, где-то и прикипеть к ней душой. Дополнительный эффект создаст и спокойная фоновая музыка.

Если в квартире давно не пользовались ванной, туалетом, раковиной на кухне, то стоит приехать пораньше, пустить везде воду и создать сквознячки или серьезные сквозняки - тут все зависит от запущенности объекта. Всегда сложно показывать покупателям квартиру, в которой разбросаны вещи или вывезена мебель и взору открыты те участки, которые потребуют дополнительных трат на косметический ремонт. Тем более если объект дорогой и анонсируется как готовый к заселению.

Но с “жилым духом” важно не перестараться. Не стоит занимать ванную или чистить рыбу на кухне именно в то время, когда приходят покупатели. Присутствие на показе владельца (который часто воспринимает покупателя не как клиента, а как захватчика), всех его домочадцев и домашних животных скорее снижает шансы квартиры понравиться покупателю. Квартира должна выглядеть так, как будто новым владельцам достаточно только распаковать вещи. В идеале - как номер в гостинице: чисто и нет чужих вещей.

Делать ли ремонт специально перед продажей - зависит от внешнего вида квартиры и достатка продавца. В самом общем случае надо ориентироваться на категорию продаваемого жилья, престижность района и статус потенциальных покупателей. От этого напрямую зависит размер вложений в ремонт, но надо помнить, что окупаются затраты лишь наполовину. Минимальный косметический ремонт обычно занимает около недели, в этом случае достаточно наклеить новые обои и освободить квартиру от лишней мебели.

Недорогие свободные квартиры в пятиэтажках покупают, если нужно срочно и недорого решить какую-то проблему - разъехаться, например. Самый простой ремонт повысит ликвидность этой квартиры на фоне аналогичных вариантов одинаковой степени "убитости", полагают специалисты. Если продается двушка, то лучше ничего не делать, такие квартиры пользуются спросом в альтернативных (продажа со встречной покупкой) сделках. Но разбитую сантехнику желательно поменять, иначе на этом варианте остановят выбор в последнюю очередь. Главное - все должно быть выдержано в одном стиле (нейтральном) и одной ценовой категории, без изысков.

Если продается однокомнатная квартира в старом доме в центре города или более ликвидных и дорогих спальных районах, то подойти к ремонту стоит более ответственно. Но не имеет смысла делать улучшения в отдельных частях квартиры (туалет, ванная комната, кухня). В глазах покупателя большой ценности такие обновления иметь не будут, если в целом квартира не в самом хорошем состоянии.

Когда очевидно, что привести в порядок жилье, которое лет 10 не ремонтировалось, задешево не получится, проще и выгоднее сделать вид подготовки к ремонту. Убрать мебель, сломать доисторическую антресоль, оторвать плинтуса, где-то замазать трещины и тем самым облегчить проведение ремонта будущим жильцам.

Иногда сделанный на скорую руку ремонт в дешевой квартире наводит покупателя на нехорошие подозрения: а что там, под новыми обоями, а не скрывает ли свежая побелка в квартире на верхнем этаже протечки? Поэтому специалисты советуют, если протечек не было и потолок не белился 10 лет, оставить все, как есть, — пусть покупатели видят: не было!

В большинстве случаев лучшим решением может оказаться простая уборка квартиры. Выбросить старые вещи, складируемые годами на балконе, поменять лампочки на более мощные, отмыть все до блеска, заменить старые выключатели, розетки, дверные ручки на более современные недорого стоит, но повышает шансы квартиры понравиться покупателям.

Если в квартире была сделана несанкционированная, но незначительная перепланировка (распространенный пример - переделаны или демонтированы встроенные шкафы в прихожей), лучше вернуть все в исходное состояние. Или взять с покупателя расписку, что он знает о неузаконенной перепланировке и согласен с ней. Если перепланировка была существенной (но не затрагивает несущие стены), то лучше ее узаконить до продажи.

Продавцы “элиты” отталкиваются от эксклюзивности предложения, не оглядываясь на общий инвестиционный фон района, как это принято на рынке типового жилья. Но, хотя квартиры, полностью готовые к проживанию, на элитном рынке в дефиците, далеко не всегда квартира с дорогим дизайнерским ремонтом ценится больше, чем квартира без его, отмечают специалисты. Нередко покупателю нравится квартира на вторичном рынке, но отделка не соответствует вкусу потенциального хозяина, и тогда даже сверхдорогой ремонт практически не повышает стоимость апартаментов.

Однако на элитном рынке все же чаще, чем на рынке типового жилья, покупается именно квартира с ремонтом, т. е. квартира плюс высококачественный ремонт, включая мебель от ведущих производителей и всевозможные аксессуары. Важно, чтобы не возникало диссонанса между архитектурой дома и стилем квартиры.

Столичные риэлтеры отмечают рост спроса и на жилье в старых домах после реконструкции. Однако не рекомендуют делать качественные ремонты в дореволюционных домах, если в доме в центре Минска не было комплексной реконструкции. Квартиру в доме с деревянными или смешанными перекрытиями продать будет тяжело и без особой выгоды для продавца.

Увеличивают стоимость недвижимости правильные действия по ее приобретению. Особенно если недвижимость рассматривается как объект инвестиций и это жилье высокого класса. Покупать квартиры для осознанной перепродажи необходимо на стадии котлована - возведения коробки, когда многие покупатели не готовы к приобретению. Купленная на стадии строительства недвижимость дорожает, во-первых, вместе с рынком, во-вторых, в силу того, что в этом или в любом другом доме сопоставимого класса предложений на момент сдачи объекта госкомиссии, как правило, не остается.

Вложения в ремонт купленной с инвестиционными целями элитной новостройки специалисты считают ненужными, поскольку это существенно увеличивает время экспозиции квартиры. Надо дождаться сдачи дома госкомиссии, сделать ремонт, после продавать квартиру. За это длительное время многое может измениться в политике, экономике, веяниях моды и т. д. Кроме того, ремонт необходимо делать хорошего качества, с использованием натуральных материалов и хорошей техники, а это достаточно большие деньги.

Светлана ПЛЕТНЕВА

21.03.2005

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 11, за месяц 32

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 12/2005