Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Риски долевого участия в строительстве

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Риски долевого участия в строительстве

Одним из наиболее распространенных вопросов, возникающих у гражданина, желающего принять участие в долевом строительстве жилья, является вопрос: «Кто может гарантировать надежность компании, у которой я собираюсь покупать квартиру и какие риски при этом могут возникать?» Сегодня речь как раз и пойдет о различных рисках, которые могут подстерегать человека, решившего принять участие в долевом строительстве, и способах их нейтрализации.

Что является главным для человека, участвующего в долевом строительстве? Правильно… Как минимум - не потерять свои деньги, как максимум – приумножить их, выгодно вложив в свою будущую квартиру. Однако подобные выгодные сделки могут состояться только при условии, что вы имеете дело с надежной компанией. В пользу организации говорят: годы успешной деятельности на рынке недвижимости, количество сданных объектов, репутация предприятия, сотрудничество с авторитетными, серьезными партнерами, финансовая стабильность компании, отношение к клиентам и т.д.

Согласитесь, на сегодняшний день вряд ли кто со стопроцентной гарантией поручится за чью-то надежность. Поэтому, обращая внимание на репутацию фирмы, не помешает и самому позаботиться о соблюдении и защите своих интересов. Как говорится в известной пословице: "На бога надейся, а сам не плошай". Другими словами, если вы хотите выгодно вложить деньги в долевое строительство, обращайтесь только в проверенные компании, которые давно работают на рынке недвижимости, или которые порекомендовали вам авторитетные люди.

Договор с застройщиком или генеральным инвестором должен быть составлен профессионально и грамотно. Только так можно обезопасить себя от различных неприятностей, если вы проявите беспечность в этом вопросе.
К каким же рискам надо быть готовым человеку, участвующему в долевом строительстве? Одним из первых (после риска стать жертвой мошенников или очередной "пирамиды") стоит так называемое "замораживание" строительства дома. В такой ситуации "дольщик" рискует получить свою квартиру с отсрочкой (в лучшем случае) или не получить ее вовсе. В принципе, задержка сдачи дома на несколько недель (месяцев) не такое уж редкое явление для рынка новостроек. Чтобы обезопасить себя от этого риска, заключайте договор только с надежной компанией. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты. Выберите несколько адресов построенных домов и узнайте у жильцов, были ли проблемы со сроками сдачи, как складывалась ситуация в дальнейшем. После подобного "опроса" у вас сложится определенное представление о перспективах своих взаимоотношений с данной организацией. Не забывайте мудрое изречение: "Кто предупрежден, тот вооружен"!

Стоит обратить внимание и на то, с кем вы заключаете договор. Заключение договора не с генеральным инвестором, а с посредником – дополнительный фактор риска. Специалисты рекомендуют приобретать квартиру по договору инвестирования "из первых рук", минуя посредников (риэлтеров, подрядчиков, которые получили свои метры по взаимозачету).

Если вы решились заключать договор с организацией-посредником, прежде всего выясните, есть ли у нее права на сам объект и разрешение на проведение операций с ним. В случае, если таких прав у посредника нет, вы сильно рискуете остаться без квартиры, которая судом будет признана чужой собственностью.

Подходите к составлению договора максимально серьезно. Покажите его юристу и выясните, насколько четко в договоре прописаны моменты, отражающие обязательства компании перед дольщиком. Профессионалы выделяют несколько моментов, на которые следует обратить внимание при заключении договора:

- Компания должна гарантировать завершение строительства в определенный календарный срок.

- В договоре должна быть зафиксирована дата предоставления "дольщику" квартиры по акту приема-передачи.

- Необходимо, чтобы компания обязалась в оговоренный срок предоставить пакет документов для регистрации прав собственности на квартиру или своевременно переоформила документы по переуступке прав собственности.

В договоре также важно предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и определить обязательные при этом механизмы поведения для обеих сторон.

Еще одним риском долевого участия в строительстве, который необходимо предусмотреть при заключении договора, является рост цены на квартиру. Это достаточно скользкий момент, поскольку в процессе строительства цена может вырасти не только по объективным причинам (повышение цен поставщиками стройматериалов, возрастание доли города и т.д.), но и по собственному решению застройщика. Особенно тревожит дольщиков вопрос доплаты на завершающих этапах строительства. Эксперты рынка считают, что на сегодняшний день у любого гражданина, приобретающего жилье на первичном рынке, есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, что дополнительных денег с него никто не запросит. Чтобы не очутиться в ситуации, когда с вас могут потребовать существенной доплаты только потому, что на рынке изменилась конъюнктура и застройщик пожелал заработать побольше, в договоре необходимо изначально прописать, что вы согласны только с объективным удорожанием, от которого в условиях нынешней экономической нестабильности, никто, к сожалению, не гарантирован. Прежде чем заключить договор, обязательно выясните, зафиксированы ли в нем условия вашего дальнейшего проживания в построенном доме. Характерный пример – машино-места в подземном гараже или на стоянке перед домом, которые компании в своих рекламных объявлениях обещают потребителям. Проблема в том, что в договоре-то они этого не фиксируют! В итоге "дольщику" приходится платить за желанное машино-место дважды. Также не поленитесь предусмотреть в договоре условия по обслуживанию готового дома (сколько и за что вам придется платить).

Еще один риск для человека, заключающего договор о долевом участии в строительстве, связан с возможностью многократной перепродажи права собственности на строящееся жилье. То есть, "дольщик" заключает с компанией договор, вносит деньги за свою будущую квартиру, готовится стать счастливым новоселом… И вдруг в один прекрасный день выясняется, что у квартиры имеется еще несколько собственников с такими же правами… Риски, связанные с двойной продажей права получения в собственность одной и той же квартиры, до недавнего времени являлись одной из наиболее серьезных проблем рынка новостроек.

Каким же образом можно обезопасить себя от вышеописанного риска? Как уже говорилось, вы должны позаботиться о защите своих интересов заранее, в тот момент, когда только намереваетесь стать “дольщиком”. Постарайтесь узнать о своей будущей квартире как можно больше. И проследите, чтобы все эти данные были зафиксированы в договоре.
Конечно, в этом документе вам вряд ли укажут номер дома и квартиры … Дело в том, что их еще просто нет, поскольку строительство не закончилось. Что же касается так называемых индивидуальных признаков вашего будущего жилища (таких, например, как подъезд, этаж, количество комнат, ориентация комнат по сторонам света), то они непременно должны быть четко обозначены. Фактор "прозрачности" - одно из основных условий нейтрализации риска многократной перепродажи права собственности на строящееся жилье. Вы должны видеть, из каких источников к вам переходит ваша будущая квартира (какая организация является заказчиком, какая – подрядчиком и т.д.). Ваше неотъемлемое право, как дольщика, потребовать у заказчика реестр квартир сдаваемого дома и договоры на строительство объекта. Если специалисты компании, с которой вы собираетесь заключать договор, не могут или не хотят предоставить вам всех этих документов, стоит задуматься о целесообразности дальнейшего сотрудничества с этой фирмой.

Заключая договор, продемонстрируйте компании свою компетентность и серьезность. Для этого лучше всего прийти в офис фирмы с опытным юристом, который прямо на месте посмотрит договор и укажет вам на все его "подводные камни", которые могут впоследствии сыграть с вами злую шутку.

В заключение еще раз напомним несколько основных моментов, на которые следует обратить внимание для нейтрализации возможных рисков долевого участия в строительстве:

  • Девелоперская компания, с которой вы заключаете договор, должна обладать устойчивой репутацией на рынке и иметь хотя бы несколько сданных и заселенных домов.
  • Предпочтительнее заключать договор с генеральным инвестором, то есть получать квартиру "из первых рук", минуя посредников.
  • Прежде чем подписывать договор, проконсультируйтесь с профессиональным юристом или экспертом по договорам подобного рода.
  • Убедитесь в том, что организация, с которой вы заключаете договор, обладает всеми необходимыми правами и полномочиями.

ИСН

24.06.2002

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 27, за месяц 171

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 25/2002