Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Продаем и покупаем квартиру. Обмен или покупка-продажа

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Продаем и покупаем квартиру. Обмен или покупка-продажа

При альтернативной сделке (продажа квартиры со встречной покупкой) выбор вариантов по сравнению с классическим обменом шире. Продав квартиру в любом районе, вы в любом же районе (с учетом имеющейся суммы) можете и купить.

Но и сложности есть. Во-первых, риск, связанный с необходимостью оперировать большими деньгами. Во-вторых, знание конъюнктуры. Основная проблема - все необходимо проделать единовременно. Большинство продавцов недвижимости сами намереваются что-то купить, но имеют они не деньги, а собственные квартиры, которые еще предстоит кому-то продать. Так образуются длинные "цепочки".

Оценка имеющегося и желаемого

Бытующее мнение, будто для оценки квартиры достаточно купить газеты и почитать нужные объявления, у специалистов вызывает лишь скептическую улыбку. Если еще пару лет назад подсчитать, сколько стоит ваша квартира, было достаточно легко (множим общую площадь на стоимость квадратного метра, отнимаем 5-10% за первый и последний этажи, еще 5-10% за удаленность от метро и прибавляем немножко за консьержку в подъезде), то теперь все не так просто. Минск изменился, и в расчет приходится брать такие обстоятельства, о которых сам владелец квартиры может и не подозревать. К примеру, есть новые микрорайоны, где преобладает жилье улучшенной планировки, а потому продается оно по самой высокой цене. А есть районы, где продаются квартиры с 6-метровой кухней, и значит, снижения цен их хозяевам не избежать. Минусы самостоятельной оценки (из практики) заключаются и в том, что хозяин, как правило, необъективно относится к своей квартире. Он обладает недостаточной информацией о продаваемых в городе квартирах (если в базе крупного агентства 1-1,5 тыс. квартир, то продавец сделает выборку максимум из 15-20 квартир). И самое главное - стоимость квартир, указанная в СМИ, как правило, - цена предложения и может отличаться от цены, по которой эта недвижимость будет продана.

Завысив стоимость, вы рискуете потерять в первую очередь время, а время в этом случае - деньги. Занизив - тоже потеряете, но уже прибыль. Обращение в агентство недвижимости даст вам гарантии определения точной стоимости вашей квартиры (то есть той, за которую она будет максимально выгодно продана). Потому что специалист агентства - профессионал рынка недвижимости, он оценивает несколько квартир почти каждый день и может объективно указать на плюсы и минусы при осмотре вашей квартиры.

С агентством или без?

У вас есть два варианта - заниматься обменом самостоятельно или обратиться к профессионалам. Конечно, никто не будет отстаивать ваши интересы так, как вы сами. Но, с другой стороны, вам может не хватить опыта. Агентства профессиональны, но вам придется оплатить их услуги (сумма вознаграждения агентства зависит от сложности сделки и на сегодняшний день составляет в столице в среднем 800-1200 долл.).

Если вы решили обратиться к профессионалам, то первое, что вам необходимо сделать - это правильно выбрать агентство недвижимости. Дело это не простое. Существует целый комплекс признаков, по которым можно отличить серьезное и надежное агентство от фирмы-«однодневки». Учитывая тот факт, что с 18 февраля этого года у нас в стране введено лицензирование риэлтерской деятельности, надо поинтересоваться, имеет ли «ваше» агентство лицензию на оказание риэлтерских услуг, выдаваемую Министерством юстиции Республики Беларусь.

Немалое значение имеет и срок, на протяжении которого данное агентство успело зарекомендовать себя на рынке недвижимости. Наиболее безопасно для клиента общение с агентствами, работающими на рынке жилья не менее 4-5 лет. Как правило, за пять лет работы фирма либо разоряется, либо выходит на высокий профессиональный уровень. Серьезные агентства в обязательном порядке проводят тщательную экспертизу каждой сделки и обычно стараются не отступать от выработанных правил работы с клиентами.

Отметим также, что серьезные фирмы объединены в Белорусскую ассоциацию «Недвижимость». Какая же разница клиенту, является фирма членом ассоциации или нет? Ответ прост: члены ассоциации добровольно принимают на себя целый ряд положений, ограничивающих свободу их действий в пользу дополнительной защиты прав клиента. Так, в частности, при возникновении разногласий между клиентом и агентством недвижимости, входящим в БелАН, клиент может обратиться в независимую примирительную комиссию. Ее члены - авторитетные, опытные директора агентств и юристы рассмотрят это обращение и вынесут свое решение. Кроме того, в ассоциации аккумулируется информация о недобросовестных агентствах. Поэтому, если у вас возникли сомнения при выборе партнера или вы просто не знаете, к кому обратиться, звоните в ассоциацию, где вы сможете получить достоверную информацию о фирмах, работающих на белорусском рынке недвижимости. Лучше сразу правильно определиться с выбором агентства-партнера, чем потом ругать себя за то, что, не подумав, подписали договор на кабальных для себя условиях.

Договор с агентством

В любом агентстве вам предложат заключить договор об оказании риэлтерских услуг. Этот документ - обязательный атрибут ваших отношений с фирмой, ведь именно он устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления соответствующих требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риэлтером и передавать ему деньги, документы на квартиру и т. д., предварительно не заключив договор.

Договор заключается в простой письменной форме, составляется в двух экземплярах, один из которых выдается вам, а второй остается в агентстве. Договор может и не заключаться, если вам предоставляется только консультация в сфере недвижимости. Однако по вашему требованию после заключения соответствующего договора консультация может быть оказана и в письменной форме.

В договоре на оказание риэлтерских услуг указываются: предмет договора; номер лицензии, дата ее выдачи, срок действия и наименование органа, выдавшего эту лицензию; указание о том, что потребитель ознакомлен с прейскурантом на оказываемые услуги; обязанности агентства; обязанности потребителя; порядок оплаты услуг и форма расчетов; срок действия договора; условия расторжения договора; ответственность сторон, порядок и сроки возмещения расходов сторонами; порядок разрешения споров; адреса и реквизиты сторон; перечень переданных агентству документов на момент подписания договора; иные условия по соглашению сторон.

В договоре также должно быть указано содержание риэлтерских услуг, которые обязуется выполнить агентство, с указанием конечного результата (заключение потребителем сделки с объектом недвижимости; подбор объекта недвижимости, определенного в договоре, и т.п.). Договор должен включать обязательство агентства установить перечень лиц, имеющих права в отношении объекта недвижимости, и информировать потребителя о наличии таких лиц и их правах.

Предмет договора - это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор, взаимные обязательства по совершению определенных действий. Агентство обязуется оказать какую-либо риэлтерскую услугу: найти покупателя на имеющееся жилье или подобрать квартиру для ее приобретения, найти вариант обмена и т. д. Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму.
Для того чтобы исполнить предмет договора, каждой стороне необходимо совершить определенные действия. В договоре эти действия должны быть сформулированы в виде обязанностей. Важно помнить, что каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязанностей, которые зафиксированы в тексте договора. Устные обещания в расчет не принимаются. Поэтому к этому разделу договора необходимо подойти с особой тщательностью.
Обязанности агентства зависят от предмета договора. Так, например, если риэлтеру поручен поиск квартиры для ее приобретения, в договоре прежде всего необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор может включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома и т. д.), но и другие важные параметры: район, удаленность от метро, состояние квартиры, наличие телефона. Ведь от подробности описания будут зависеть юридические последствия вашего отказа от найденного агентством и предложенного вам варианта. Если квартира соответствует содержащимся в договоре требованиям, то обязанности агентства считаются выполненными, и вы обязаны оплатить не только услуги риэлтеров, но и, возможно, штрафные санкции за отказ.

Обязанности клиента, как правило, сводятся к следующему:
Уплата определенной денежной суммы за оказанные агентством услуги. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его.
Предоставление документов на квартиру или их копий, а также иных документов, необходимых для совершения сделки: справок агентства по государственной регистрации, выписок из лицевого счета и т. д.
Отказ от совершения определенных действий: обращения за оказанием аналогичных услуг в другие агентства и др.
Для потребителей риэлтерских услуг важно, чтобы поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать срок действия договора.

Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору. Как правило, величина вознаграждения указывается в фиксированной цене риэлтерских услуг, иногда она определяется входит в цену продаваемого объекта недвижимости.

В договоре обязательно должен присутствовать раздел, предусматривающий условия расторжения договора. Действительно, бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства, и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, риэлтерская фирма от этого страдать не должна, ведь до момента расторжения она уже провела определенную работу и затратила средства, которые необходимо компенсировать. Поэтому для того, чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.

При нарушении договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя, во-первых, возмещения убытков и, во-вторых, уплаты неустойки. Убытки подлежат возмещению в любом случае, независимо от того, предусматривалось это договором или нет. Однако сначала необходимо доказать, что они возникли именно из-за нарушения договора, а не по другим причинам, и документально обосновать их размер. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску покупателей или продавцов квартир, организацией и проведением рекламной кампании, получением каких-либо справок и т. д.
Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя, только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор.
Штрафные санкции могут быть предусмотрены за несвоевременное исполнение агентством своих обязательств, за потерю переданных документов, за неполноту и недостоверность собранных для заключения сделки документов и т. п.

Аванс или задаток?

После того как подходящий вариант или потенциальный покупатель найдены, необходимо заключить договор аванса или задатка. По решению сторон сделки возможно заключение одного лишь договора купли-продажи, в котором отдельным условием будет выделено соглашение о задатке (авансе).

Различие между авансом и задатком для вас сводится к тому, что, если продавец откажется совершать сделку, он просто возвращает аванс, задаток же - в двойном размере.

В договоре надо указать сумму аванса или задатка (в рублях), а также сроки оформления сделки. Конкретные размеры аванса или задатка устанавливаются по соглашению сторон.

Проверка юридической чистоты совершаемой сделки

Выяснение факторов, по которым сделка может быть признана недействительной - это та работа, с которой никто кроме серьезного риэлтерского агентства не справится. Например, в солидных столичных компаниях юристы не дадут клиенту "добро" на приобретение квартиры, пока не выяснят всю историю перехода прав собственности на нее. Понятно, что сам покупатель всю проверку квартиры произвести вряд ли сможет. Мало того, в большинстве случаев он даже и не представляет, на что следует обращать внимание, знакомясь с документами на квартиру. Ну а цена такой беспечности может быть равна стоимости приобретаемого жилья.

Итак, во-первых, надо удостовериться в том, что именно то лицо, которое собирается продавать квартиру, и является ее собственником. Во-вторых, нужно узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами так называемых третьих лиц, т. е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру. В-третьих, необходимо убедиться в отсутствии права проживания в этой квартире других лиц, а также в отсутствии возможности приобретения этого права в последующем.

Приведенный перечень неполный, более подробно вопрос проверки юридической чистоты сделки неоднократно освящался в предыдущих номерах еженедельника "Недвижимость Белоруссии".

После того, как покупатель определился и внес аванс, начинается сбор всех необходимых для сделки документов. Эта обязанность полностью возлагается на риэлтера, продавцу нет необходимости тратить на это свои драгоценное время, силы и нервы. Это достаточно сложная процедура. Ведь риэлтеру в короткое время необходимо пробежать по всем инстанциям (орган по регистрации прав на недвижимое имущество, нотариальная контора, ЖЭС, исполком, паспортный стол и иные) и добиться (подчеркиваем, в определенные сроки, потому что некоторые документы имеют ограниченный срок действия) получения нужных бумаг. Вот только некоторые из них: документ, свидетельствующий о праве собственности на квартиру (это может быть договор приватизации, купли-продажи, мены или дарения квартиры), справка из агентства по государственной регистрации и земельному кадастру для отчуждения с отметкой нотариальной конторы об отсутствии арестов и запрещений, справка из ЖЭСа со сведениями о зарегистрированных по этому адресу гражданах, копия лицевого счета, письменное согласие органов и опеки и попечительства на совершение сделки, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, и другие документы в зависимости от того, находится квартира в собственности одного члена семьи или в общей долевой собственности, приватизированная она или неприватизированная и т.д. Однако благодаря многолетнему накопленному опыту и личным связям (которые играют не последнюю роль) риэлтеры успешно справляются с этой работой. После того как все документы собраны, их обязательно надо сверить на предмет соответствия фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. Это даст уверенность продавцам, что по собранным документам удастся продать квартиру в указанные сроки.

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон он может быть удостоверен нотариально. Договор подлежит обязательной государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Переход права собственности на недвижимость происходит в момент государственной регистрации сделки; договор, не прошедший госрегистрацию, считается незаключенным и не порождает юридических последствий. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Расчеты между сторонами могут производиться как при подписании договора, так и после его регистрации (это обговаривается в самом договоре).

Согласно ст. 525 ГК РБ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Договор должен содержать следующие сведения: адрес жилого помещения; его площадь; благоустроенность и другие показатели, которые собственник подтверждает справкой из БТИ. Предметом договора может выступать как изолированное жилое помещение, так и его часть, находящаяся в общей долевой собственности.

При отсутствии в договоре конкретных данных, позволяющих идентифицировать жилое помещение, договор не может считаться заключенным. Договор также не считается заключенным, если в нем не указана согласованная между сторонами цена помещения.

Заключая договор купли-продажи квартиры, необходимо указывать в нем реальную сумму сделки. Только это может служить гарантией возврата денег при расторжении договора, поскольку какую бы сумму вы не уплатили при покупке квартиры, безусловно, возвращена вам будет только сумма, указанная в договоре. Все прочие документы, которые вы пожелаете предъявить суду (расписки, документы о штрафных санкциях за расторжение договора и т.п.) являются только косвенными доказательствами и могут быть судом не приняты во внимание.

В договоре также должны быть указаны лица, которые проживают в продаваемом жилом помещении и сохраняют право пользования жильем после его продажи. Речь идет о членах семьи и бывших членах семьи собственника, которые фактически проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире. Более того, бывший член вашей семьи, не будучи прописан в вашей квартире, может доказать в судебном порядке, что данная квартира является его постоянным местом жительства. В этом случае его выселение также невозможно.

Как произвести взаиморасчеты

Риэлтерскими компаниями г. Минска давно отработана схема заключения договора купли-продажи квартир.

Для покупателя особенно важно, чтобы приобретаемая им квартира была юридически чистой. Для продавца главное требование - это безопасное получение денег за проданную квартиру.

Предположим, что все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Агентство недвижимости поможет произвести взаиморасчеты и по вашему желанию организует их через поверенного, вексель, банковский счет, депозитарную ячейку и другие законные формы взаиморасчетов.

После этого предстоит нотариально (по вашему желанию) заверить договор купли-продажи и зарегистрировать в органе по государственной регистрации и земельному кадастру. Всю организацию этого дела берет на себя тоже агентство недвижимости. Вам необходимо только вовремя прийти и поставить свою подпись.

Исполнение договора

При последней встрече в квартире, когда передаются ключи, стороны должны составить в двух экземплярах передаточный акт, в котором говорится, что квартира в удовлетворительном состоянии и покупатель не имеет претензий. Второй документ - расписка продавца в том, что он получил деньги.

Только после этого можно считать, что все этапы пройдены, и готовиться к новоселью.

Елена МАСЛОВСКАЯ

18.04.2005

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 28, за месяц 144

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 15/2005