Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

С нотариусом или без?

По новому закону о государственной регистрации недвижимости, прав на него и сделок с ним обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи квартир и домов не требуется. Однако на практике большинство договоров (если не все) как и раньше регистрируются в агентствах по государственной регистрации и земельному кадастру только после их нотариального удостоверения. То ли государственные регистраторы в своей деятельности не достигли еще такого высокого профессионального уровня, как нотариусы, и боятся брать на себя личную ответственность за регистрацию сделки, то ли на то есть другие причины. Однако ясно одно. И потребителям риэлтерских услуг, и агентствам недвижимости, оказывающим посреднические услуги при совершении сделок с недвижимостью, и регистраторам гораздо спокойнее, когда на договоре стоит подпись нотариуса.

Чтобы понять преимущества нотариальной формы договора купли-продажи квартиры или жилого дома, надо знать, какие функции и задачи в соответствии с законодательством выполняет нотариус. Выяснить это и многое другое мы попытались у заведующей Первой минской областной государственной конторы Мороз Лилии Францевны.

- Лилия Францевна, по закону о государственной регистрации недвижимости, прав на него и сделок с ним нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры или жилого дома не требуется. Однако, как показывает практика, государственные регистраторы, впрочем как и разработчики этого закона, рекомендуют участникам сделки удостоверять договоры у нотариусов. А на периферии без подписи нотариуса договор даже не возьмут в делопроизводство. На ваш взгляд, почему так происходит?

- Я думаю, у государственных регистраторов, во-первых, нет еще основательной материальной базы. Дело в том, что одним из принципов нотариальной деятельности является тайна совершения нотариального действия. А как может сегодня регистратор принимать клиентов, объяснять им смысл и значение сделки, рассказывать о последствиях и т.д., если у него нет даже отдельной комнаты. Как правило, они работают «в окне». Это самое главное. А, во-вторых, агентства по государственной регистрации и земельному кадастру – это молодые организации, которые были созданы в 2003 году после принятия закона о государственной регистрации недвижимости, а нотариат существует уже 80 лет. В нотариальных конторах работают квалифицированные специалисты, которые, прежде чем стать нотариусами, сдают экзамены. Они постоянно обучаются, повышают свою квалификацию. А в агентствах работают в основном новички. Может, знания у них и есть, но то, что не хватает опыта, это точно. А что значит неправильно оформить сделку? Знаете, чем это чревато и какие последствия могут быть? Например, в Минское областное агентство по государственной регистрации ушли работать четыре наши нотариуса. В ближайшее время им должны быть созданы все необходимые для приема посетителей условия, и тогда они смогут регистрировать договоры без нотариального удостоверения. Но это бывшие нотариусы, которые знают механизм и схему работы досконально. Как будут работать другие агентства, затрудняюсь сказать. Но, во всяком случае, если к ним обратится человек, то они не имеют права отказать в регистрации. У регистраторов есть уже инструкции, на основании которых они работают, перечень документов, которые надо истребовать при удостоверении и регистрации этих сделок. Осталось только работать.

- Но тогда многие нотариусы останутся без работы, а государство потеряет значительные доходы, которые сегодня получает в виде госпошлины?

- Совершенно верно. Государственную пошлину берут только государственные организации. А агентства по государственной регистрации и земельному кадастру – хозрасчетные организации. Поэтому участники сделки будут оплачивать им только тарифы за оформление документов, удостоверение сделки и регистрацию. А сами организации будут отчислять налоги в доход государства. Поэтому, я полагаю, государство потеряет какие-то деньги. Ведь сегодня госпошлина за удостоверение одной сделки, к примеру договора купли-продажи квартиры или дома, составляет пять базовых величин. А это, не много не мало, 127 тысяч 500 рублей. Удостоверение договора дарения в пользу близких родственников составляет две базовые величины.

- Существуют ли льготы при уплате госпошлины?

От уплаты госпошлины за сделки имущественного характера у нас освобождаются только инвалиды Великой Отечественной войны и лица к ним приравненные. При этом надо помнить, если сделка двусторонняя и льготу имеет одна сторона, например инвалид Великой Отечественной войны, то полностью расходы оплачивает вторая сторона.

- Лилия Францевна, сегодня многие говорят, что работа нотариусов поставлена на поток. В таком случае, какие гарантии может дать нотариус, ведь на вторичном рынке жилья почти каждая сделка индивидуальна и требует соответствующего индивидуального подхода? Ведь процент риска, что сделка в будущем может быть признана недействительной даже после нотариального удостоверения, все же есть?

Нотариус всегда удостоверяет сделку, если у него нет сомнений в ее достоверности. Что это значит? Он, прежде всего, работает с документами. Например, к нам приходит гражданин, чтобы оформить договор купли-продажи. Приносит комплект необходимых для удостоверения сделки документов. Задача нотариуса - досконально проверить все документы, чтобы впоследствии не возникло никаких вопросов при совершении нотариального действия. Прежде всего нотариус проверяет правоустанавливающий документ, который подтверждает право собственности на квартиру или дом. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и др. Кроме того, он проверяет копию лицевого счета или справку о составе семьи. Это надо для того, чтобы истребовать согласие всех совершеннолетних членов семьи на продажу объекта, а также разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние. Естественно, изучает выписку из регистрационной книги агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, чтобы посмотреть, какие права зарегистрированы, нет ли обременений этих прав, не заложена ли квартира. Однако мы проверяем документы, которые выдают различные организации. И здесь все будет зависеть от того, надлежащим ли образом они изготовлены разными ведомствами и службами. Например, был такой случай. В ЖЭСе выдали копию лицевого счета с указанием прописанных в квартире совершеннолетних членов семьи. Однако не сделали отметки, что один из них был выписан в связи с осуждением. По идее, директор ЖЭСа или паспортист должны были указать этот факт в документе. Потому что по закону, если даже человек временно выписывается из занимаемой площади, то он все равно сохраняет право пользования этим жилым помещением. И нотариус в этом случае должен был получить согласие находившегося в местах лишения свободы гражданина. Но, не видя такой отметки в лицевом счете, что может предпринять нотариус? Ничего. Поэтому, если такие обстоятельства выясняются после того, как сделка совершилась, договор запросто могут признать недействительным. Но будет ли в этом вина нотариуса? Нет, здесь вина того должностного лица, которое выдало копию лицевого счета.

Или еще пример. Нам принесли договор приватизации образца 1994 года. Нотариус посмотрела, что квартира приватизирована, выкуплена у государства. Но, к сожалению, по таким договорам старого образца не видно, кто принимал участие в приватизации и какой член семьи внес какую квоту. И если нотариус не потребует дополнительную справку о начислении жилищной квоты, то здесь впоследствии тоже может возникнуть конфликт. Продавец продаст квартиру, а потом найдется участник приватизации, который имел право на долю в собственности этой квартиры. В таких ситуациях, конечно, многое зависит от нотариуса - все ли документы он истребовал, насколько хорошо проверил их. Но многое зависит и от тех должностных лиц, которые выдали эти документы. Конечно, если нотариус сомневается в достоверности документов, он, конечно, не удостоверит договор. Но бывают такие обстоятельства, когда при наличии всех истребованных и достоверных документов, возникают спорные вопросы.

Особенно много спорных вопросов существует по наследственным делам, когда в основе оформления договора купли-продажи лежит свидетельство о праве на наследство. Нотариус видит, что гражданин получил свидетельство о праве на наследство по завещанию. Все вроде бы хорошо. Квартира продается. А потом выясняется, что есть еще обязательный наследник, который имел право на обязательную долю несмотря на то, что было составлено завещание. Однако сам наследник не обратился в нотариальную контору в течение шести месяцев и не заявил свои права. А нотариус к этому времени уже выдал свидетельство о праве на наследство по завещанию. Спустя 10 месяцев или год этот наследник идет в суд и заявляет, что он фактически принял наследство, к примеру, после смерти отца или матери взял на память какую-то вещь. Свидетели это подтвердили. И суд признает за ним право собственности на долю в этой квартире. Естественно, и договор купли-продажи признается недействительным. В чем тут вина нотариуса? Вроде он сделал все правильно, но сами граждане иногда не пользуются своими правами.

Но, несмотря на различные жизненные ситуации, мы стараемся свести риск к минимуму. В нашей нотариальной конторе оформляется много сделок. И очень мало из них были признаны судом недействительными. За мою практику, может, одна или две. Один раз это был договор мены. Его признали недействительным по той причине, что одна обмениваемая квартира не соответствовала потребительским качествам другой квартиры. То есть, люди въехали в квартиру, а потом обнаружили скрытые дефекты. Они обратились к другой стороне, чтобы расторгнуть договор, однако получили отказ. Им пришлось обращаться в суд, чтобы доказать, что на момент совершения сделки были скрыты дефекты. И сделка, естественно, была признана недействительной. В данной ситуации спор решили очень просто. Суд постановил сторонам вернуться в первоначальное состояние. А вот при купле-продаже все гораздо серьезнее. Если сделка будет признана недействительной, то последствия, конечно, могут быть непредсказуемыми : кто-то может запросто оказаться на улице.

- Какие нюансы существуют при заключении договора купли-продажи жилого дома?

- Сегодня земля у гражданина может находиться либо в частной собственности, если она выкуплена у государства, либо в пожизненном наследуемом владении. На эти права выдается государственный акт. В случае, когда земля находится в пожизненно наследуемом владении, то здесь не возникает особых проблем. Потому что с переходом права собственности на дом переходит право пользования земельным участком. Что касается земельного участка на праве частной собственности, то здесь есть некоторые нюансы. Такой земельный участок у нас может купить только гражданин Республики Беларусь, постоянно проживающий на территории республики. Если, к примеру, к нам приедет россиянин и захочет купить жилой дом, то сделать это он сможет только в том случае, если земля находится в пожизненном наследуемом владении. Если же земля находится на праве частной собственности, то он не сможет купить на ней жилой дом. То же относится и к белорусам. Если он гражданин Республики Беларусь, но постоянно проживает в России, тоже не сможет купить землю на праве частной собственности с жилым домом.

В настоящее время агентства по государственной регистрации и земельному кадастру не выдают выписки на жилые дома, пока не оформлены земельные участки. То есть, прежде чем продавать объект недвижимости, продавцу вначале надо на любом праве собственности оформить земельный участок. Процесс этот еще очень объемный и длительный. Многие граждане жалуются, что не могут долго заключить сделку. Но, к сожалению, от нас ничего не зависит.

- С 14 июня вступает в действие Указ Президента Республики Беларусь № 220 «О некоторых мерах по упрощению порядка совершения нотариальных действий». Поясните, пожалуйста, как он будет реализовываться на практике? Что изменится в работе нотариусов? Какую ответственность будут нести нотариусы за нарушение порядка и сроков совершения нотариальных действий? Что даст этот закон участникам сделки?

Указ Президента, как говорится, дал возможность нотариусам работать по принципу «одного окна». Это означает, что если у гражданина возникнет потребность в совершении нотариального действия, то ему придется только два раза придти в нотариальную контору. Один раз, чтобы написать заявление о том, что он желает оформить договор, а второй раз, чтобы подписать этот документ и оформить сделку. При этом он представляет нотариусу те документы, которые у него уже есть в наличии, и просит, чтобы нотариус истребовал для оформления сделки другие документы. Для совершения сделки нотариусам установлен срок один месяц: две недели, чтобы получить по своим запросам из других организаций недостающие для сделки документы, и две недели – для подготовки самой сделки. В случае, если это будут платные документы, к примеру, выписка из регистрационной книги и др., то к ним будет приложена квитанция на оплату. После того, как нотариус истребует все необходимые документы, он сообщает клиенту, чтобы тот пришел в нотариальную контору для совершения сделки. Конечно, до этого он должен оплатить госпошлину и квитанции за платные документы.

Насколько реальны эти сроки? Мне кажется, если все организации и должностные лица будут вовремя выполнять наши запросы и готовить документы, то срока один месяц вполне достаточно для совершения сделки. Кроме того, согласно документу ответственность за сроки исполнения документов ложится не только на нотариусов, но и на тех должностных лиц, которые предоставят недостоверную информацию или не в срок. У них ответственность даже более суровая, чем у нотариусов. Так, за несвоевременное исполнение документов они будут подвержены административному штрафу от 4 до 20 базовых величин. Если же нотариус нарушит сроки и не удостоверит в течение месяца договор, то тогда он будет нести ответственность. Но его ответственность несколько скромнее – от 2 до 10 базовых величин.

Хочу обратить внимание еще на такой момент. Дело в том, что согласно указу гражданин может и самостоятельно собирать документы, если, к примеру, он ограничен во времени и две недели для него - срок очень большой. Скажем, выписка из агентства по государственной регистрации готовится 3 дня, справка с налоговой инспекции – тоже 3 дня. Так что ускорить сроки вполне реально. Но те, кто не спешит и согласен ждать 2-3 недели, могут собирать документы через нотариат. При этом, обращаю внимание, услуга нотариусов бесплатная. Если раньше мы брали за запрос 340 рублей (тариф недорогой, но все же он был), то теперь согласно Инструкции Минюста гражданин освобождается даже от уплаты такой незначительной суммы.

На мой взгляд, такая практика совершения сделки должна себя оправдать. Надо только отработать соответствующие механизмы. Некоторые из них мы уже отработали. Например, если запрос надо будет сделать в другой населенный пункт, то мы будет посылать его по почте заказным письмом. Если в пределах города, то для этого есть курьер. То есть в нотариате вполне достаточно технических работников, консультантов, заведующих архивами, чтобы без труда справиться с этой работой. К настоящему времени у нас уже разработаны все образцы запросов, которые находятся у каждого специалиста в компьютерной базе. Нотариусу достаточно только распечатать их и отправить.

Поэтому гражданину, думаю, будет очень удобно. Придя раз в нотариат, он не только сэкономит свое драгоценное время, но будет избавлен и от других проблем, связанных с получением документов в различных инстанциях. Мы проверим только его гражданскую дееспособность. По закону для совершения сделки ему должно быть не менее 18 лет. Что касается юрлиц, то они должны еще представить документ, подтверждающий правоспособность, то есть устав или свидетельство о регистрации. И все.

Примечание:

Перечень документов, необходимых для совершения сделки

  1. Правоустанавливающий документ
  2. Выписка из регистрационной книги из агентства по государственной регистрации и земельному кадастру
  3. Справка об отсутствии арестов и запрещений
  4. Копия лицевого счета или справка о составе семьи
  5. Разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних)
  6. Справка с налоговой инспекции об отсутствии задолженности по подоходному налогу, налогу на недвижимость и земельному налогу
  7. Согласие супруга и совершеннолетних членов семьи, проживающих в отчуждаемом жилом помещении

20.06.2005

просмотров: сегодня 5, за последние 7 дней 58, за месяц 311

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 24/2005