Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Чистота по-юридически

Все агентства недвижимости в своей рекламе указывают такую услугу, как проверка юридической чистоты квартиры или истории квартиры. Что это значит? Если мы говорим, что квартира чистая, то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Как же риэлтер проверяет эту самую юридическую чистоту? На самом деле, в большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, необходимые для совершения сделки. В них содержится вся необходимая информация. Поэтому вся проверка сводится к проверке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтера в том, что он умеет правильно читать, т.е. знает, на что именно нужно обратить внимание.

Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому в первую очередь именно эти документы требуют тщательного изучения и проверки.

В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Выписку из лицевого счета или справку о составе семьи в ЖЭСе может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик) или его доверенное лицо. Обычно риэлтер и становится таким доверенным лицом. Очень важно, чтобы при составлении этих документов никто из предыдущих жильцов не потерялся. Ведь на практике встречаются случаи, когда при смене собственников на жилплощадь в этих документах не фигурируют лица, отбывающие наказание в местах заключения, хотя по закону они не утратили права на жилплощадь. Риск о признании сделки ничтожной существует и тогда, когда она совершается недееспособным гражданином. Кстати, такую информацию покупатель квартиры может узнать уже по прошествии длительного времени после ее заключения.

Кроме того, нужно очень тщательно с момента приватизации отследить всех собственников и лиц, прописанных в квартире, чтобы случайно или по умыслу никто не остался «забытым» на площади, поменявшей хозяина. Ведь при приватизации очень легко забыть учесть чьи-то права на нее. А обнаружить такое нарушение при стандартной проверке - очень сложно. Как показывает практика, чаще всего несоблюденными при приватизации оказываются права детей. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем. Для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Кроме того, если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не постоянно на другое место жительства, а временно (работа за рубежом, пребывание в местах лишения свободы и т.д.), то он также сохраняет право на приватизацию и может его истребовать.

Бывают случаи, когда в документах не указаны или указаны неточно доли членов семьи, участвовавших в приватизации квартиры, о чем владелец документа (продавец квартиры) может и не знать. Например, был случай, когда для сделки был представлен договор приватизации образца 1994 года. Из договора было видно, что квартира приватизирована. Но, к сожалению, по таким договорам старого образца не видно, кто принимал участие в приватизации и какой член семьи внес какую квоту. И если риэлтер не проверит, кто на момент приватизации вносил какую жилищную квоту, то впоследствии может возникнуть конфликт. Продавец продаст квартиру, а потом найдется участник приватизации, который имел право на долю в собственности этой квартиры. В таких ситуациях, конечно, многое зависит от риэлтера - все ли документы он истребовал, насколько хорошо проверил их. Но многое зависит и от тех должностных лиц, которые выдали эти документы. И очень опасно, если по незнанию или халатности должностных лиц при проведении предыдущих сделок (купли-продажи, дарения, приватизации) по интересующему клиента объекту недвижимости были нарушены чьи-то права или допущено нарушение действующего законодательства. В этом случае сделка также может быть признана недействительной.

Иногда квартиры продаются по доверенности. Дело это вообще очень тонкое, требующее от риэлтера особой бдительности и определенных знаний. Покупателю или риэлтеру, сопровождающему сделку, прежде всего необходимо узнать причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Она должна быть логичной и понятной - допустим, хозяин находится за границей или заболел. Далее, обязательно необходимо собрать сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо. Самый распространенный случай является и менее опасным - когда продажей занимается родственник. Следующий шаг, который следует предпринять, - убедиться в том, что владелец квартиры жив. И, наконец, ключевой момент - проверка самой доверенности. Самостоятельно узнать, не потеряла ли она силу, покупатель или риэлтер, увы, не могут, поскольку существует тайна нотариального действия. Установить истину способен только нотариус, который удостоверяет договор купли-продажи объекта. Недаром риэлтеры относят подобную операцию к числу наиболее рискованных и рекомендуют по возможности избегать такого способа решения жилищного вопроса. Ну а если за проведение таких сделок все же берутся сами, то очень подробно и скрупулезно проверяют доверенность, наводят справки о хозяине квартиры, состоянии его здоровья, отношениях и степени родства с доверенным лицом и т.д. И если мотивы выдачи доверенности не понятны, агентства, которые дорожат своим именем, воздерживаются от сделки, чтобы в будущем обезопасить себя от неприятностей и не ходить в суд.

Далее нужно посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация об существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях.

Прежде чем заключать договор о покупке квартиры, нужно удостовериться, что продавец имеет право отчуждения квартиры, а это значит, что у него есть свидетельство о собственности на жилище (договор купли-продажи) и свидетельство о государственной регистрации прав. Если квартира получена в наследство, то соответствующее свидетельство. В том случае, когда продавец получил квартиру в подарок - договор дарения. Если право на жилплощадь получено в результате обмена - договор мены.

Особенно много спорных вопросов существует по наследственным делам, когда в основе оформления договора купли-продажи лежит свидетельство о праве на наследство. Дело в том, что у нас, в отличие от той же Америки, нотариусы не ищут родственников умершего. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть группы лиц, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, а также его нетрудоспособные супруг и родители. Провести проверку, доказывающую отсутствие таких претендентов, - невозможно. В этом случае можно сделать две вещи. Отказаться от сделки, если с момента принятия наследства прошло менее трех лет. Или, если точно известно, что у наследника и владельца квартиры есть родственники, то удостовериться, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство.

Если квартира принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным проживанием бывшего владельца, то должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Продать квартиру собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас или риэлтера есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Возможно, этим вы даже обидите человека. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, признается судом недействительной. К тому же, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих. Потому что информация из одного диспансера в другой у нас не передается.

Если вам очень уж понравилась квартира, собственник которой состоит на учете в психо- или наркодиспансере, можно провести медицинское освидетельствование продавца непосредственно в присутствии нотариуса при совершении сделки или получить согласие опекуна или попечителя, заверенное в органах опеки и попечительства.

Вышеперечисленные случаи не исчерпывают все многообразие возможных причин признания сделки недействительной. Поэтому еще раз подчеркнем, чтобы максимально обезопасить себя в будущем, лучше заранее подстраховаться и основательно проверить всю историю понравившейся вам квартиры или доверить это дело квалифицированным специалистам солидных риэлтерских компаний.

Елена МАСЛОВСКАЯ

26.07.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 80

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 26/2005