Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Достоверная оценка – залог успеха

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Достоверная оценка – залог успеха

Рынок жилья по своей сути мало чем отличается от обычного вещевого или продуктового, где уместны и торг, и субъективная оценка, и объективные факторы, влияющие на цену товара. Да и способ выбора тот же. Мы сравниваем. Исходя из позиции покупателя или продавца, стараемся либо сбить цену, либо накинуть. Так как же определить, какова стоимость квартиры, чтобы не продешевить или не переплатить?

Внимательно изучив специализированные рекламно-информационные издания по недвижимости, нетрудно заметить одну тенденцию. Некоторые объекты недвижимости рекламируются в СМИ на протяжении длительного времени - по полгода, а то и более. Бывают случаи, когда одна и та же квартира через разные агентства недвижимости рекламируется по различной цене. Или бывает так. Сначала квартира выставляется на продажу по одной цене, скажем, за 36 тыс. долл., а через месяц-другой уже через другую риэлтерскую компанию - за 42 тыс. долл. О чем это говорит? С одной стороны, многие продавцы в сегодняшней ситуации, когда квартиры прибавляют в весе каждую неделю, отказываются продавать свое жилье по старым ценам и повышают их. С другой, многие намеренно или по незнанию – неправильно оценив свою квартиру, выставляют их на продажу по завышенным ценам. Как правило, эти квартиры долгое время не могут найти своих покупателей. Конечно, если хозяин квартиры не заинтересован в быстрой продаже, ему есть где жить, то он может продавать свою квартиру и год, и два. А если квартиру надо продать быстро, чтобы осуществить альтернативную сделку – встречную покупку, то здесь завышение цены может иметь для продавца куда более плачевные последствия.

Если вы продаете квартиру с помощью посредников, то профессиональные специалисты агентств недвижимости помогут вам правильно оценить цену квартиры, по которой она может быть продана в максимально короткий срок. Хотя сложности существуют и для них - отсутствие жестких норм; методики расчета различны, и риэлтеры или оценщики вынуждены полагаться только на свой опыт.

На что нужно обращать внимание, если вы оцениваете квартиру самостоятельно. Самый популярный метод оценки - аналоговый. Заключается он в исследовании и анализе рынка сходного жилья в районе. При этом принимаются во внимание множество факторов - от экологии до состояния подъезда и самой квартиры, а также динамика цен в районе за определенный период.

Существуют и так называемые "обязательные" критерии, по которым оценивается квартира: месторасположение дома; жилой дом, в котором расположена квартира; характеристики квартиры, ее особенности.

Говоря о месторасположении дома, надо учитывать: в каком районе и микрорайоне он расположен; какая застройка преобладает в микрорайоне. Первое место по престижности и соответственно по дороговизне занимает центр города, далее следуют запад, север и северо-восток. Недорогими считаются юг, восток и юго-восток. Но в каждом районе есть места диаметрально противоположные по престижности. Например, на юге расположен молодой и быстро развивающийся микрорайон Лошица, где строятся хорошие дома с современными квартирами улучшенной планировки. Квартиры здесь пользуются большим спросом и продаются по максимально высокой цене.

Транспортная доступность; обеспеченность общественным транспортом - оценка во многом субъективная. Например, дом в удаленных от метро микрорайонах Шабаны, Чижовка, Малиновка будет стоить дешевле, чем в районе метро «Пушкинская. Но, тем не менее, квартира в Зеленом Луге в 15 минутах транспортом от станции "Восток" не сильно проиграет в стоимости аналогичной возле самой станции, потому что Зеленый Луг привлекает покупателей как один из экологически чистых районов города. В среднем большая удаленность от метро снижает цену на 2-3 тыс. долл.

Наличие объектов социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности; обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективный параметр). Для одного важно наличие школы, поликлиники, магазинов, для другого - есть ли рядом боулинг, сауны, автомагазины, а для третьего - далеко ли медицинские центры.

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона. Чем экологичнее район, тем, соответственно, дороже будет стоить в нем жилье. Но если в ваши окна в отнюдь не промышленном районе доносятся пары ТЭЦ, то стоимость такой жилплощади будет несильно отличаться от аналогичной квартиры, например, в районе «Ангарской». Хорошо еще, если не проиграет в сравнении.

Объекты транспортной инфраструктуры. Если у вас под землей проходит метро, то цена квартиры будет в среднем меньше на 2 тыс. долл. Хотя, если ваш дом уникален, или покупатель интересуется только им, а не соседним, то переживать по поводу влияния "подземки" не стоит.

Жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира. Здесь играет роль тип здания; год постройки; материал наружных стен; материал перекрытий; состояние здания (субъективная оценка); техническое обеспечение строения; количество этажей.

Находящиеся в Минске жилые дома можно условно разделить на несколько категорий. Первая - современные кирпичные и элитные жилые дома, построенные по индивидуальным проектам в разные годы; "сталинские" 7-10-этажные кирпичные дома 50-х - начала 60-х годов; кирпичные "сталинские пятиэтажки" с высокими потолками. Вторая категория - здания массовой застройки: панельные и блочные дома разной этажности. Третья - "хрущевки".

Безусловно, квартиры в доме первой категории будут стоить намного дороже, чем во второй и тем более в третьей. Но здесь есть тоже свои нюансы. "Малогабаритка" в неказистой "хрущевке" может обойтись дороже, чем просторная квартира в 17-этажке. А все потому, что через пару лет панельную "пятиэтажку" снесут, а ее владельцы получат хороший новострой. И чем ближе снос, тем дороже может стоить квадратный метр в этом доме.

Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж значительно повышают стоимость квартиры.

Состояние подъезда (субъективная оценка). Если в соседних домах продаются две идентичные квартиры, их рыночная стоимость может быть неодинакова. Например, в подъезде одного дома проживают люди одного социального слоя, все квартиры ими выкуплены, и места общего пользования находятся в собственности. Поэтому там есть консьержка и цветы на лестничных площадках. А в подъезде другого дома - все общественное, то есть ничье: сломанные лифты, разбитые почтовые ящики и исписанные стены… Даже в подъезде квартиры, расположенные по одному стояку, могут значительно различаться в цене, ведь каждая из них имеет свои особенности: качество сантехники, паркета, оконных рам.

Характеристики оцениваемой квартиры. Этаж расположения. Квартира, расположенная на первом этаже стоит на 10% дешевле, чем на среднем, а последний этаж проигрывает среднему 5%.

Площадь (общая/жилая/кухня); количество комнат, их площадь; высота потолков; наличие лоджии (балкона). Двухкомнатная квартира будет стоить дороже, чем однокомнатная. Однако цена 1 кв. м в однокомнатной будет выше, чем в двухкомнатной: чем меньше количество комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра. Наличие дополнительных подсобных помещений (кладовки, гардеробной), равно как и лоджии, существенно повышает стоимость жилья.

Вид из окон. Если окна выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 5-10% дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на проезжую часть. Но, как показывает практика, важен не столько сам открывающийся пейзаж, сколько субъективное отношение к нему покупателя и продавца.

Дополнительные системы безопасности. Дом, расположенный на огороженной территории, с охраной на въезде, оборудованный камерами видеонаблюдения существенно повышает стоимость квартиры.

Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки (субъективная оценка). Этот параметр больше влияет на первое впечатление, которое производит квартира. Безусловно, ухоженное жилье будет проще продать, чем "убитую" халупу. Наличие в помещении ремонта в зависимости от его качества - это плюс-минус 3-5 тыс. долл.

Данные о перепланировке. Квартиры, где возможно сделать перепланировку - дороже, не говоря уже о помещениях со свободной планировкой. Но учтите, что малейшее передвижение стен или дополнительная арка должны быть документально оформлены. Если таковое отсутствует, то впоследствии у владельца жилья могут быть серьезные неприятности.

История квартиры. Стоимость квартиры может быть существенно снижена, если документы на квартиру не в порядке. Например, были какие-либо нарушения при оформлении в собственность, при прописке и выписке прежних жильцов. Если вы готовы купить такую квартиру, то за свой риск вы вправе требовать снижения цены квартиры на адекватную сумму. В любом случае - состояние документов на квартиру значительно более важный аспект, чем состояние самой квартиры.

Еще фактор, способный повлиять на стоимость квартиры, - выставлена она на продажу «свободной» или нет (имеется в виду отсутствие прописанных в квартире жильцов). Как правило, покупатели готовы платить чуть больше за то, чтобы не быть связанными ожиданием подбора удобных вариантов для всех членов цепочки. Напротив, желая скорее продать квартиру, задействованную в сложной цепочке операций, владелец снижает цену на свою недвижимость. Если в целях экономии вы готовы ждать - этот вариант позволит снизить цену. На 10-30% меньше будет стоить жилье, которое подлежит быстрой продаже по решению суда.

Учитывая все эти факторы, можно приблизительно прикинуть, на что рассчитывать, но лучше обратиться к профессионалу. Только он, используя свой опыт, сможет дать более точную оценку, тем более что услуги его не так уж и дороги по сравнению с тем, что в итоге можно либо сэкономить, либо приобрести. И еще имеет смысл помнить, что на каждый товар всегда есть свой покупатель, а любое выставленное на продажу жилье - не единственное.

Елена МАСЛОВСКАЯ

01.08.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 38

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 30/2005