Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Этот опасный понижающий коэффициент…

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Этот опасный понижающий коэффициент…

В Хозяйственный суд обратился прокурор с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения на территории стадиона «Динамо», заключенного между государственным предприятием «Р» и иностранным предприятием «О».

При заключении сторонами договора аренды ставка арендной платы за 1 кв. метр была установлена в размере 10 долл. США. По условиям дополнительного соглашения к данному договору величина ежемесячной арендной платы была уменьшена за счет применения к основной ставке арендной платы понижающего коэффициента 0,3. Суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора и взыскал с иностранного предприятия в пользу истца сумму неосновательного сбережения.

Постановлением кассационной инстанции, поддержанным впоследствии надзорной коллегией Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, данное решение было отменено и в иске прокурору было отказано. В кассационном постановлении отмечено, что иск о признании недействительной ничтожной сделки не может быть заявлен.

Президиум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь счел требование прокуратуры правомерным, отменил состоявшиеся по делу постановления надзорной коллегии и кассационной инстанции и, признав дополнительное соглашение к договору аренды недействительным, взыскал с иностранного предприятия сумму задолженности по арендной плате.

Президиум исходил из следующего. В силу п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 года № 302 «О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в республиканской собственности» право уточнять порядок определения и минимальные ставки арендной платы для отдельных категорий арендаторов предоставлено Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности. Поскольку при заключении сторонами договора аренды дополнительного соглашения к нему не было получено согласие названной Комиссии, то такая сделка согласно ст.169 ГК Республики Беларусь является недействительной в силу своей ничтожности как заключенная с нарушением требований законодательства. Кроме того, Президиум указал, что в силу положений статей 167 и 169 ГК ничтожная сделка также является недействительной, поэтому противоположный вывод на этот счет кассационной инстанции нельзя признать законным и обоснованным.

Точка зрения

Согласно п.3 ст.585 ГК и п.1 ст.420 ГК изменение размера арендной платы возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными актами законодательства или договором. Если в ГК отсутствуют какие-либо изъятия относительно процедуры изменения сторонами размера арендной платы, то есть указания на то, что подобные изменения должны согласовываться не только самими участниками договора, но и дополнительно с конкретным государственным органом, то в других актах отечественного законодательства подобные изъятия имеют место.

Так, согласно п.1 Порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 года № 302, арендная плата за помещения в административных зданиях и сооружениях не может быть ниже минимальных ставок, за исключением случаев, предусмотренных Президентом Республики Беларусь или уполномоченным им органом. Такой «уполномоченный орган» возник в 1996 году. Пунктом 3 Указа Президента Республики Беларусь от 4 января 1996 № 9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности» установлено: «признать республиканскую комиссию по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности постоянно действующей. Управлению делами Президента Республики Беларусь в двухмесячный срок утвердить положение о данной комиссии».

Как видим, речь идет о ныне здравствующей Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности. Трудно судить о масштабе полномочий этой Комиссии, поскольку положение о ней так до сих пор и не принято. Но основные полномочия очерчены в п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 года № 302 - Комиссии предоставлено право «давать разъяснения о применении Порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях, сооружениях, и других объектах государственной собственности; уточнять порядок определения и минимальные ставки арендной платы для отдельных категорий арендаторов».

Ни о каком согласовании Комиссией договоров аренды либо вносимых в них изменений и дополнений Указ не упоминает. Более того, Комиссия вообще никакого отношения к такому согласованию иметь не может, поскольку не является органом, уполномоченным управлять государственным имуществом. Подтверждением тому является п.3 Положения о едином порядке сдачи в аренду и использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденного 14 марта 1996 года Мингосимуществом, Минэкономики, Минжилкомхозом и Министерством юстиции Республики Беларусь: «изменения и дополнения в договоре аренды вносятся на согласование с органом, уполномоченным управлять имуществом, в том же порядке, как и заключение договора аренды».

Как следовало из материалов рассматриваемого дела, арендатор использовал нежилые помещения для размещения офиса, обеденного зала и двух баров. Для каждой из этих площадей исходя из требований упомянутого Указа № 302 применимы различные понижающие коэффициенты к ставке арендной платы. Истцом и ответчиком при заключении дополнительного соглашения к договору аренды был избран понижающий коэффициент 0,3. Анализ разъяснений Республиканской комиссии дает основание не согласиться с доводом Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь о том, что отсутствие согласования величины арендной платы с Республиканской комиссией повлекло установление факта ничтожности дополнительного соглашения к договору аренды.

Подобного «согласования» не требовалось и по той причине, что согласно Протоколу заседания Республиканской комиссии от 3 декабря 1998 года № 3 (письмо Республиканской комиссии от 11 декабря 1998 года № 22-05/2235) областным и Минской городской комиссиям по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности Республиканской комиссией было делегировано полномочие принимать в установленном порядке решения о применении индивидуально для предприятий розничной торговли всех форм собственности понижающего коэффициента к утвержденной Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 года № 302 минимальной ставке арендной платы за производственные помещения (площади), находящиеся в государственной собственности (республиканской и коммунальной), арендуемые ими и используемые непосредственно для торговли, в размере до 0,3 -- для г. Минска и до 0,4 -- для областей.

Таким образом, как нам представляется, основания для признания дополнительного соглашения к договору аренды отсутствовали по крайней мере по двум причинам: а) ввиду отсутствия у Республиканской комиссии полномочий согласовывать изменения, вносимые субъектами хозяйствования в заключенные ими договоры аренды; б) ввиду отсутствия причин для такого «согласования» из-за наличия действующего с 1998 года понижающего коэффициента 0,3, примененного истцом и ответчиком в дополнительном соглашении к договору аренды без каких-либо отступлений от требований действующего законодательства.

Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ

22.07.2002

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 14, за месяц 98

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 29/2002