Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Сделка с кредитом: вопросы и ответы

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Сделка с кредитом: вопросы и ответы

Судя по разным оценкам, сегодня около 20-35% сделок по покупке или строительству минских квартир осуществляется с привлечением банковских кредитов. И спрос на жилищные кредиты со стороны населения имеет тенденцию к увеличению. В то же время из примерно 30 действующих банков не более десятка оказывают услуги по предоставлению населению кредитов на жилищные цели. Условия кредитования и требования к кредитополучателям у каждого банка свои. Об этом более подробно рассказала руководитель Информационного центра долевого строительства АН «Твоя столица» Татьяна Недерева-Архипец.

- В последнее время от читателей «НБ» поступает все больше звонков с просьбой рассказать о процедуре заключения сделки купли-продажи квартиры с привлечением банковского кредита. В частности, далеко не все знают, что кредитную сумму банк перечисляет на счет продавца, а не выплачивает наличными покупателю, причем не до подписания договора купли-продажи, а после. Узнав об этом, некоторые читатели начинают высказывать беспокойство, а не получится ли так, что после подписания договора купли-продажи банк может отказать в выдаче кредита. В этой связи хотелось бы уточнить, что же нужно знать покупателю, чтобы максимально себя обезопасить от излишних проблем?

- Да, действительно. Сделка с привлечением банковского кредита существенно отличается от обычной, когда покупатель расплачивается с продавцом наличными деньгами. И отличие не только в способе расчета. При обычной сделке покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, который нотариально удостоверяется, а затем регистрируется в агентстве по государственной регистрации недвижимого имущества и земельному кадастру. При этом покупатель передает продавцу наличные деньги за квартиру, как правило, перед нотариальным удостоверением договора либо в момент удостоверения. Если же покупатель намерен использовать для оплаты банковский кредит, то процесс подготовки к сделке и расчета между сторонами не только растягивается во времени, но и усложняется. На каждом этапе могут возникать нюансы, с которыми покупателю в одиночку справиться не так-то просто.

Пожалуй, одним из самых важных этапов такой сделки является подготовительный – выбор банка и работа с ним еще до того, как вы выбрали квартиру. Необходимо получить исчерпывающую информацию о том, под какие проценты и на каких условиях банк может выдать кредит на покупку квартиры. При этом необходимо пообщаться с банковским работником и выяснить, на какую сумму кредита можно рассчитывать при наличии определенного дохода. Если это не сделать, то, договорившись с продавцом о сделке, вы вдруг неожиданно можете выяснить, что кредит вам не дадут из-за вашей низкой кредитоспособности. А если при этом вы будете заключите с продавцов предварительный договор, то можно нарваться на крупные штрафные санкции, поскольку сделка не состоится по вашей вине. При это, если вы вносили задаток, то его можно потерять. Поэтому лучше проводить беседу с банком на предварительном этапе до того, как у вас созрело решение приобретать квартиру с использованием банковского кредита.

Получив предварительную готовность банка вас прокредитовать на нужную сумму, вы можете приступать к поиску квартиры. Безусловно, можно все делать, не прибегая к помощи риэлтеров, но это в том случае, если вы в себе максимально уверены и ознакомились со всеми тонкостями предстоящего процесса. В противном случае целесообразнее обратиться к услугам специалистов.

Например, если вы ищете квартиру с помощью риэлтерской компании, квалифицированный риэлтер знает, как лучше сообщить продавцу, что квартира будет приобретаться с привлечением кредита. Потому что все-таки еще не каждый продавец хочет связываться с безналичным расчетом, когда какая-то сумма денег пусть и в обозримом, но все-таки будущем должна поступить на расчетный счет. У него могут быть определенные опасения, что он эти деньги не получит, и тогда не понятно, что делать в этом случае.

Профессиональный риэлтер знает, как направить покупателя, который получает кредит, какой информацией и в какой момент клиент должен обладать, чтобы сделка произошла максимально комфортно, чтобы продавец безболезненно получил деньги, а покупатель – квартиру, затратив на это минимум времени и средств.

- Предположим, покупатель определился с банком, с квартирой. С продавцом заключен предварительный договор, с риэлтерской фирмой – договор на оказание услуг. Что дальше?

- После этого идет стандартная процедура проверки квартиры, которая ничем не отличается от той, которая производится при оказании риэлтерской услуги, когда квартира приобретается без привлечения кредита. Одновременно еще раз в банке мы просим подтвердить, что этот клиент платежеспособен, и его платежеспособность позволяет получить определенную сумму кредита. Собираем все справки, которые нужны банковскому учреждению. Среди них - правки о доходах. В некоторых банках, например, нужна справка о доходах за последних 3 месяца, в некоторых - за последний год. Одни банки требуют справку только о доходе кредитополучателя, другие - о доходах всех членов семьи кредитополучателя.

После того как риэлтер убеждается в юридической чистоте продаваемой квартиры и оговорены все нюансы получения кредита, стороны заключают нотариальный договор купли-продажи. От стандартного договора купли-продажи, договор с привлечением кредита отличается тем, что платежи за квартиру вносятся в два этапа. Первый этап – когда покупатель платит до нотариального удостоверения сделки или после наличную часть стоимости квартиры. Второй – перечисление безналичных средств на расчетный счет продавца, открытый находится в конкретном банке или филиале банка. Срок, в течение которого это должно произойти, оговаривается в договоре купли-продажи. Как правило, он составляет две недели. иногда месяц. В течение этого периода кредитное учреждение, которое кредитует покупателя, на кредитном комитете рассматривает тот необходимый пакет документов (заявление, договор купли-продажи, который заверен нотариально и зарегистрирован в органах регистрации, и другие) и выносит решение – выделять кредит или нет.

После того как принимается положительное решение, соответствующие денежные средства перечисляются на расчетный счет продавца, который таким образом получает оставшуюся сумму за квартиру. Деньги из расчетного счета он может использовать по своему смотрению.

- Были ли в вашей практике случаи, когда банк уже после заключения договора купли-продажи отказывал в выдаче кредита? И чем это чревато сторонам сделки?

- Такое бывает, но очень-очень редко. Тем не менее, покупатель должен четко представлять, что в этот момент может происходить. Какая-то сумма денег уже получена продавцом и вроде он эту квартиру уже продал. Что же происходит дальше? Как правило, речь идет о расторжение договора по обоюдному согласию сторон. И когда есть посредник в этом вопросе, всегда проще договорится о процедуре возврата всего в первоначальное состояние.

Вообще, помимо того, что покупка квартиры с привлечением кредита требует определенных усилий от покупателя, она еще и более дорогая, чем обычная сделка. Поэтому, если банк принимает приобретаемую квартиру (либо другое недвижимое имущество) в залог в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору, то необходимо оформить договор залога. Стоимость этой процедуры сегодня - около 130 тыс. белорусских рублей. За регистрацию договора залога в органах регистрации еще придется доплатить 30 тыс. рублей. Суммы вроде бы и не очень большие по сравнению с суммой кредита, но о них надо помнить.

- А по каким причинам банк может отказать в выдаче кредита уже после подписания договора купли-продажи квартиры?

- Во-первых, как я уже сказала, отказ – это большая редкость, если проведена хорошая подготовительная работа. И, как правило, отказы бывают, когда к нам приходит клиент и говорит: я все знаю, у меня не будет никаких проблем, я через это уже проходил и все у меня под контролем. И именно в таких случаях, когда человек либо не обладает полной информацией, либо не хочет делиться, как ему кажется, очень конфиденциальной информацией с риэлтером и возникают проблемы. Но это тоже большая редкость. А в выдаче кредита банк может отказать как по причине недостаточной платежеспособности кредитополучателя, так и без объяснения причин.

- Каковы условия кредитования?

- Мы знаем два основных банка, которые кредитуют граждан - Приорбанк и Беларусбанк. Приорбанк недавно существенно изменил условия кредитования. В частности, он ввел минимальный размер кредита – 5 тыс. евро. У остальных банков пока нет ограничений минимальных сумм. Например, если вы продаете квартиру и покупаете другую и вам не хватает 3,5 тыс. долл., то в Приорбанке с этим вопросом вряд ли помогут. Кроме того, в этом банке установлены три процентные ставки по жилищным кредитам (раньше было две) в валюте. 14% - на 10 лет, если приобретаемая по договору купли-продажи квартира предоставляется в залог. 12,96% – если квартира покупается, но обеспечением обязательства по кредитному договору являются поручители (без передачи квартиры в залог). И 15 % годовых – если речь идет о строительстве квартиры. Здесь тоже нужна передача в залог прав на этот объект.

В отличие от других банков Приорбанк при выдаче кредитов на строительство жилья ограничил количество фирм–заказчиков, дольщикам которых он может выдавать кредиты. Поэтому вы должны определиться с организацией, у которой собираетесь строить квартиру, и убедиться в банке, выдаст ли он вам под договор с этой фирмой кредит. Еще одно новшество, которое ввел Приорбанк – комиссия за досрочное погашение кредита. Это своего рода штрафные санкции в случае, если кредитополучатель захочет раньше договорного срока рассчитаться за кредит. Но это относится только к одному виду кредита - 14% годовых в валюте. Кредиты, как правило, предоставляются в размере до 70% от стоимости жилья.

Беларусбанк выдает кредиты как в валюте, так и в белорусских рублях. В валюте – на 10 лет под 14% годовых до 90% стоимости приобретаемой квартиры. В белорусских рублях - на 15 лет под 22% годовых до 75% стоимости объекта.

Белагропромбанк выдает кредиты только в белорусских рублях - на 15 лет под 16% годовых. В отличие от Приорбанка, где учитываются доходы за предыдущий год всех членов семьи кредитополучателя, в Белагропромбанке принимают в расчет доход кредитополучателя. При этом ежемесячные выплаты по возврату кредита и процентам не могут превышать 50% чистого личного заработка. Обеспечением кредита служат 2 поручителя и плюс залог недвижимого имущества.

Белпромстройбанк кредитует как в валюте – под 14% годовых, так и в белорусских рублях – 17%. Здесь залог недвижимого имущества, которое приобретается, не нужен. Только поручители.

Паритетбанк предоставляет кредиты только в белорусских рублях сроком до 10 лет под 17 % годовых под залог недвижимого имущества. Причем в залог принимается не только квартира, которая приобретается, но и другое недвижимое имущество кредитополучателя.

Два банка, которые декларируют свои услуги по жилищному кредитованию, - «Золотой талер» и Белорусский народный банк - временно приостановили предоставление кредитов на покупку квартир.

Белвнешэкономбанк – это один из немногих банков, где оговаривается максимально возможная сумма кредита – до 25 тыс. долл. США. Кредит в валюте выдается на 15 лет под 14%, в белорусских рублях – под 15%. При этом требуется не менее двух поручителей.

- Есть ли какие-то особые подходы при оформлении залога квартир -- ограничения в прописке, например?

- Есть. На период оформления квартиры в залог в ней никто не должен быть прописан. Ограничения на прописку в дальнейшем нет, поскольку для этого нет никакой законодательной основы. Запретить человеку прописываться самому и прописывать членов семьи законодательно невозможно.

Еще один нюанс. В некоторых банках учитываются все официальные доходы кредитополучателя, в некоторых - только по основному месту работы. Пакеты требуемых документов тоже у всех разные. Например, один из самых небольших – у «Белинвестбанка». Кредиты представляются под 14% годовых в валюте на 10 лет и под 17% годовых – в белорусских рублях. А срок рассмотрения и вынесения решения не превышает 10 рабочих дней.

В заключение хотела бы отметить, что жилищное кредитование населения – тема для банков все-таки интересная, на мой взгляд. И, думается, что впредь банки будут более активно работать в этом направлении. С другой стороны, чем больше банков будет выдавать жилищные кредиты, тем больше конкуренция, тем больше выбор у потребителя. Опять же конкуренция будет способствовать снижению процентных ставок, уменьшению времени вынесения решений о кредитовании.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

26.09.2005

просмотров: сегодня 7, за последние 7 дней 15, за месяц 62

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2005