Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Особенности покупки квартиры в новостройке

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Особенности покупки квартиры в новостройке

Приобретение новой квартиры - дело дорогостоящее, поэтому при оформлении сделки надо быть очень внимательным. Иначе придется в лучшем случае потратить много времени и нервов, а в худшем - можно остаться без крыши над головой.

Как делать выбор?

Первое, о чем должен думать покупатель: для чего нужна ему квартира? К сожалению, некоторые люди мыслят еще стереотипами прошлого времени, когда считалось, что жить надо в центре, дом должен находиться недалеко от остановки и прочее. Однако есть и такие покупатели, причем с каждым годом их появляется все больше и больше, которые при выборе жилья осознанно отказываются от центра. Ведь в центре сосредоточено большое количество автотранспорта, а значит, атмосферный воздух перенасыщен вредными для здоровья выхлопными газами, повышенным шумом, вибрацией и т.д. Идеальный вариант выбора дома – зеленые островки или вообще за пределами МКАД.

Когда вы более-менее определились с местом проживания, следует подумать о транспортной доступности. Если у вас есть автомобиль: где вы его оставите и где оставят свои машины гости? А если нет: можно ли дойти до дома пешком и насколько безопасна такая прогулка ночью? Другой вопрос - социальная инфраструктура (школы, магазины, больницы и прочее). Как правило, сегодня чаще всего ведется точечная застройка, и вы автоматически попадаете в обжитое место.

Важным моментом является этаж проживания и общая этажность здания. Настоятельно не рекомендуется жить на высоких этажах. А вот первого этажа теперь не приходится опасаться. Это связано с тем, что в современных проектах предусмотрен либо технический этаж (цокольный), либо первый этаж достаточно защищен как от взгляда прохожих, допустим, оградой, так и от непрошеных визитеров (охраной или консьержем). Нередко первый этаж занимают исключительно нежилые помещения. Что касается выбора: жить в башне или в невысоком доме, то симпатии должны быть на стороне второго варианта. Высотный дом - это высокая плотность населения, а следовательно, все проблемы, связанные с людьми, - ваши. Это и забитые автомобилями подъезды к дому, и шалости подрастающего поколения, и многое другое, о чем свидетельствуют окрестности и подъезды многоэтажек.

Наконец, сервисное и техническое обеспечение. В последнее время новостройки, особенно те, которые относятся к разряду элитных, имеют огороженные территории, в домах предусмотрены собственная инфраструктура, высокая степень безопасности жильцов (охрана, система видеонаблюдения, в подъезде - консьерж), локальное отопительное оборудование, подземные гаражи или автостоянки. Однако такие дома по сравнению с обычными новостройками стоят дороже.

Еще один камень преткновения - коммунальные и прочие платежи. Они могут быть различными. Многое зависит от того, представляет ли здание из себя кондоминиум или нет. Соответственно, от этого зависят ваши права на придомовую территорию и нежилые помещения.

Сколько стоит?

Конечно, выбор покупателя во многом определяется ценовой категорией, на которую он может претендовать. Как правило, в наличии имеется какое-то количество денег, но предложения на рынке характеризуются ценой квадратного метра. Как быть?

Не совсем правильным при выборе жилья является такой подход: определить, сколько квадратных метров хотим в своей квартире, разделить имеющуюся сумму на это число и исходить из полученной цены квадратного метра. Дело в том, что, во-первых, вам будет чрезвычайно трудно найти квартиру с тем же метражом, на который вы нацелились, и, во-вторых, вы отсечете возможные варианты квартир чуть меньшего метража, но в доме лучшего качества. При анализе предложения следует исходить из широкого диапазона цены квадратного метра, что даст возможность выбрать значительное количество вариантов домов. А затем прозвонить все эти варианты, составить список квартир, на которые вы можете претендовать исходя из своей суммы.

Однако следует помнить, что в этом списке квартиры отнюдь не равнозначны. Какие-то находятся в заселяемом доме, а какие-то - в доме, который едва начал строиться. Имейте также в виду, что от момента приема дома госкомиссией (именно эта дата указывается в рекламной информации) до заселения проходит, как правило, от полугода до года.

Как определить, стоит ли квартира тех денег, которые за нее просят?

Наиболее правильный ответ - обратиться к специалисту. Однако, если вы чувствуете, что во всем можете разобраться самостоятельно, то советуем подобрать так называемые ценовые аналоги, то есть дома, продающиеся по приблизительно одной и той же цене, и сравнить. Напомним, что наиболее важным ценообразующим фактором является месторасположение. Далее выделим состояние строительства, техническое и сервисное оснащение дома, наличие отделки.

Можно провести сравнение со вторичным рынком в том же районе, не забывая о двух моментах: цена нового здания зависит от текущего состояния строительства, а цена квартиры вторичного рынка - от года постройки дома.

Следует также помнить о том, что качество у разных строительных фирм отнюдь не одинаковое. Правило здесь такое: чем дальше фирма находится от государственного строительного комплекса, чем ближе она к частному предпринимательству, тем выше следует ожидать качества строительства.

Итак, ваш выбор определяется тремя главными обстоятельствами: где вы хотите жить, сколько вы готовы заплатить, какие условия (в первую очередь - юридические) вам предложат строители или риэлтеры. Если вы пришли к малоутешительному выбору, что рынок индивидуальных проектов не для вас, а хочется приобрести новостройку, то не отчаивайтесь. Остаются типовые серии, рассчитанные на потребителя среднего класса.

Лови момент

Очевидно, что любой вариант сделки на рынке недвижимости таит в себе как плюсы, так и минусы. Неожиданные плюсы нас радуют примерно так же сильно, как и пугают непредвиденные (на первый взгляд) минусы. Разумный выход из положения - максимально полное владение информацией.

Вложение денег в процессе возведения дома привлекает тем, что существует реальная возможность сэкономить некоторую сумму. Правда, сегодня уже не приходится говорить о существенной разнице в стоимости квадратных метров на нулевом цикле строительства и после сдачи дома госкомиссии. Объясняется это во многом тем, что у большинства строительных компаний цикл возведения дома сравнительно небольшой: в среднем полтора-два года. Ведь задержки по сдаче на квартал, а то и два считаются в столице уже нормой.

Впрочем, сегодня пока еще сохраняется возможность приобретения квартиры по минимальной цене на самой ранней стадии начала строительных работ. Главное - успеть поймать этот момент. Инвесторы “выбрасывают” на рынок недвижимости свои предложения по продаже квартир в том или ином доме, цены на которые устанавливают на нулевом цикле строительства. Таким образом, проверяется спрос на данное место и вид жилья. Еще одна в немалой степени привлекательная сторона приобретения квартиры на момент начала строительства заключается в возможности выбора: этажа, сторон света, площади квартиры. Разумеется, наиболее заманчивые по тем или иным причинам квартиры моментально исчезают из продажи.

Именно экономия и возможность выбора в основном побуждают людей вкладывать деньги непосредственно в процесс возведения дома. Однако в ситуации, когда никаких гарантий не существует, в голове у любого покупателя предательски быстро начинают крутиться панические мысли: а вдруг дом сдадут не в срок, еще потребуют денег на какие-нибудь доплаты, или вообще строительная компания разорится? Разумнее всего заранее подстраховаться. Первое, что вам необходимо сделать, собрать как можно больше информации о фирме, с которой вы собираетесь заключить договор.

Практика показывает, что долгие годы работы компании на столичном рынке уже являются некой гарантией. Заработанная репутация ценится на вес золота. Желательно, чтобы организация имела сданные и заселенные объекты. Еще лучше - поинтересоваться у жильцов уже построенных компанией домов, были ли проблемы со сроками сдачи, выполнялись ли все условия договора, как складывалась ситуация в дальнейшем. Не помешает уточнить, имеется ли у нее разрешение на строительство дома, на каком основании дом возводится именно на этом участке земли и т.д.

Сопровождающие лица

Сегодня много квартир на первичном рынке продается через агентства недвижимости. Риэлтеры имеют не только большой опыт и наработанные схемы продажи таких квартир, но и многолетние связи с компаньонами-застройщиками, владеющими подробной информацией как о застройщиках, так и о продаваемых квартирах.

Если соблазнительное предложение о покупке квартиры поступает не от известного агентства, то на встрече с менеджерами фирмы-застройщика весьма желательно присутствие юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости. Он поможет не только оценить надежность компании, но и прокомментировать всю документацию, которую в дальнейшем вам придется подписывать. Грамотный юрист способен по документации распознать долгострой. Ведь затягивание процесса возведения дома может принести фирме немалую прибыль. Эта схема выглядит следующим образом. Клиентам сообщают, что из-за задержек строительства стоимость их квартиры повышается, так что на сегодняшний день она обойдется несколько дороже. После чего “несостоявшимся” жильцам предлагают оплатить разницу или обещают вернуть деньги. Даже если люди предпочтут расторгнуть договор, компания внакладе не останется: ведь деньги “крутились” без выплаты процентов, а дом уже почти построен. Так что, если в договоре окажутся спорные пункты, квалифицированный юрист обязательно обратит на это ваше внимание.

Оформление отношений

Если вы решили строить квартиру, вам крайне внимательно стоит отнестись к заключению договора. В договоре должна быть четко отражена информация о размере инвестируемых средств, сроках внесения очередных платежей (если деньги за квартиру вносятся не полной суммой, а взята рассрочка до сдачи дома), штрафные санкции за срыв этих сроков. Обязательно должен содержаться пункт о том, подлежит ли корректировке сумма, назначенная за квартиру, на более поздних этапах строительства дома. А также взаиморасчеты при условии, что площадь квартиры не соответствует размерам, указанным в договоре.

Как правило, если расхождения по результатам обмеров в одной квартире не превышают 1 кв. метра в сторону увеличения или уменьшения площади, доплата и компенсационные выплаты не производятся. Если расхождения больше, то при меньшей общей площади деньги возвращает застройщик, а когда площадь большая - доплачивает покупатель жилья. Большинство сделок заключается на ранних этапах строительства, когда цены ниже. Доплачивать за разницу после сдачи дома госкомиссии - это значит внести за несанкционированное со стороны покупателя увеличение метража сумму, которая примерно на 20-30 процентов выше, чем приобретаемая раньше жилплощадь. Точно так же не выгодно покупателю, когда застройщик, в течение длительного срока пользовавшийся его деньгами, за недостающий метраж произведет расчеты по ценам, действующим на ранних этапах строительства, когда и был внесен платеж за квартиру.

В договоре должна быть четко прописана информация о строительном адресе, где возводится дом, типе проекта (серия дома), этажность, номер квартиры, количество комнат.

Желательно зафиксировать в договоре сроки сдачи дома госкомиссии и размеры неустойки, которую заплатит застройщик за срыв графика строительства. Правда, на практике компании, ведающие продажами (риэлтеры, работающие на первичном рынке), отказываются фиксировать такую информацию, оперируя тем, что в таком случае придется указывать срок действия договора. Если же в оговоренный срок дом не будет построен, а договор к тому времени прекратит свое действие, у покупателя жилья возникнет не меньше проблем с его восстановлением и продлением. При существующей ситуации на первичном рынке недвижимости, когда спрос на жилье очень большой и жилплощадь практически на 90 процентов продается еще на этапе строительства, застройщику будет несложно отстоять свои права. В крайнем случае он вернет заплаченную сумму (на раннем этапе строительства она невелика) и продаст жилплощадь уже дороже, по рыночной цене.

По мере формирования рынка, а также совершенствования законодательной базы ситуация может измениться, и человек, инвестирующий строительство своего жилья, будет более защищен от произвола. Однако сегодня оптимистические прогнозы - удел будущего, поэтому покупатель квартиры в строящемся доме должен постараться заключить договор максимально с учетом своих интересов.

Елена МАСЛОВСКАЯ

31.10.2005

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 16, за месяц 103

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 43/2005