Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как получить земельный участок под строительство

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Как получить земельный участок под строительство

Если раньше земельные участки под строительство объектов различного назначения выделялись в Минске достаточно просто – претенденту достаточно было написать заявление и получить разрешение Мингорисполкома на ту или иную застройку, то теперь надо обязательно стать участником конкурса или аукциона. Да и не просто участником, а победителем. О порядке предоставления земельных участков в Минске рассказал на прошедшей 2 ноября в городской мэрии пресс-конференции заместитель председателя горисполкома Вячеслав Кушнер.

Практика предоставления земельных участков на конкурсной основе существует в столице около трех лет. Так, в мае 2003 года Минский горисполком принял решение о конкурсных условиях выделения земельных участков под строительство объектов различного назначения. А в конце 2004 года была утверждена Инструкция о порядке организации и проведения конкурсов на право проектирования и строительства объектов на территории г. Минска (решение Мингорисполкома от 29 декабря 2004 года № 2705). Этот документ регламентировал порядок организации и проведения конкурсов на право проектирования и строительства объектов торговли, общественного питания, сферы услуг, автостоянок, жилых домов на реконструируемых территориях, автозаправочных комплексов с сопутствующим сервисом, объектов технического обслуживания автомобильного транспорта, общественных (административных) зданий и по решению Мингорисполкома иных объектов городской инфраструктуры.

Как отметил на встрече с журналистами В. Кушнер, за прошедшие годы Минскому горисполкому удалось выработать в решении этого вопроса различные подходы, распределив нагрузки по отраслевым комитетам, управлениям и администрациям районов. Например, комитет экономики успешно проводит конкурсы по предоставлению земельных участков под строительство наиболее значимых объектов в городе - гипер-, супермаркеты и др., управление торговли организовывает конкурсы под строительство объектов торговли и общественного питания, УКС Мингорисполкома - под строительство жилья (только в прошлом году были организованы конкурсы под строительство порядка 86 тыс. кв. метров жилых домов).

В этом году под строительство объектов запланировано реализовать 234 площадки - это и автостояночные комплексы, и торговые помещения, и жилые дома, в т.ч. для уплотнения и т.д. Всего в городскую экономику запланировано привлечь примерно 300 млрд. руб. инвестиций. И хотя это немного - всего лишь 10 процентов от общего объема инвестиций, тем не менее, подчеркнул заместитель председателя горисполкома, «мы считаем, что процесс этот состоялся».

Так, управлением торговли в отрасль будет привлечено в этом году вместо доведенных горисполкомом 10 млрд. руб. минимум 21 млрд. руб. Кроме того, сверх обязательных условий - 620 млн. руб. Так, только по участку на пр. Победителей под строительство кафе привлечено 215 млн. руб.

Как отметил Михаил Евтуховский – начальник главного управления потребительского рынка, на сегодняшний день в их распоряжении находится 9 участков, по которым можно вести проектные работы и начинать строительство. Из них в 2005 году на конкурсах реализовано 5: под строительство кафе - по пр. Победителей и по ул. Громова, под ресторан – по ул. Городецкой, под промтоварный магазин – по ул. Есенина и под строительство мини-рынка – по ул. Буденного. Кроме того, определены 4 участка, которые будут реализованы на конкурсах в первой половине ноября: под хозяйственный магазин – по ул. Алибегова, под промтоварный магазин – по ул. Шаранговича, под кафе – по пр. Известия и под ресторан – по ул. Лобанка.

Практически все проданные на конкурсах земельные участки расположены в микрорайонах, где обеспеченность торговыми площадями, посадочными местами на предприятиях общественного питания ниже, нежели в центре города. Примечательно и то, что с течением времени застройщики проявляют все больший и больший интерес к объектам. Если на первых конкурсах на отдельные участки было заявлено по одному претенденту, то на последующих торгах количество застройщиков явно увеличивалось. Например, на каждый из 4-х заявленных на торги участков уже подали заявки не менее 3-х претендентов, а на строительство кафе по пр. Известия – 5 претендентов.

Последние торги, которые состоялись недавно по 2 участкам под жилищное строительство в м-не Сухарево-5 (9 тыс. кв. метров) и по ул. Притыцкого со сносом в районе станции метро «Каменная горка», подтвердили растущий интерес со стороны претендентов к конкурсам. На первый участок было заявлено 4 претендента, на второй – 6. И все они приняли на себя обязанности, возложенные на них организатором конкурса УКСом Мингорисполкома: от 10 до 30 процентов жилья передать очередникам по себестоимости, 6 процентов – для целей сноса, компенсировать убытки прошлым землепользователям, перечислить средства на развитие инфраструктуры города сверх обязательных условий и др. Заявленные ими обязательства были добровольными и перейдут в договорные отношения. Однако, как отметил заместитель председателя горисполкома, они не будут выше тех средств, которые изымались у застройщиков ранее на развитие инфраструктуры города и которые сейчас отменены.

Тем не менее, как отметил В. Кушнер, в настоящее время из-за многочисленных несостоявшихся конкурсов не реализовано строительство ряда объектов, которые никак не могут найти своих правообладателей. На этот случай в конкурсной процедуре прописан определенный порядок. Так, если на объект претендует только одно лицо, или конкурсная комиссия не признает ни одного из участников победителем, то конкурс считается несостоявшимся, и объект выносится на повторный конкурс. Если не состоялся и повторный конкурс, по решению комиссии может быть назначен еще один конкурс с более длительными сроками подготовки конкурсных предложений. Поэтому на практике, как отметил заместитель председателя горисполкома, если конкурсная комиссия видела, что конкурс безуспешный и на объект претендовало только одно лицо, она оставляла застройщиком территории этого единственного претендента.

Так, из общего количества организованных в этом году конкурсов (а их было 150) состоялись только порядка 30 процентов, на которых были определены победители. Почему же не состоялись многочисленные конкурсы? В первую очередь, потому что условия, выдвигаемые организаторами конкурсов, зачастую оказываются непосильными для претендентов, уточнил В. Кушнер.

Так, к примеру, не состоялся конкурс по приобретению в аренду земельного участка под строительство торгово-административного центра на месте, где сейчас располагается общежитие БГУ по пр. Победителей. Это был конкурс, который Мингорисполком проводил совместно с Министерством образования по поручению главы государства. Минобразования предложило, чтобы будущий застройщик вместо сносимого объекта построил аналогичное общежитие в том районе, где застройщику предложат участок. Кроме того, министерством были выдвинуты и другие условия, которые не смогли взять на себя претенденты. Поэтому Мингорисполком предлагает организатору конкурса снизить свои пороговые требования, выработать новые, оптимальные и предложить их в другом варианте.

Что касается аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков для строительства объектов различного назначения, то, как отметил зампредседателя горисполкома, практика их организации и проведения в столице невелика. В отличие от конкурсов, где победителем оказывается претендент, предложивший лучшие условия для реализации объекта (учитываются сроки возведения объекта, объем вложенных инвестиций, архитектурно-градостроительное решение, функциональное назначение объекта, участие в развитии отраслей городского хозяйства и компенсация затрат за созданную инженерно-транспортную и социальную инфраструктуру и др.), победителем аукциона становится участник, предложивший в ходе торгов большую цену за участок. Так, в этом году на аукционы многократно выставлялись 7 земельных участков, большинство из которых оказались несостоявшимися по причине очень долгой и низкой окупаемости объектов. До сих пор не состоялись аукционы под строительство автозаправочной станции и под станцию техобслуживания, организованные Минским городском центром недвижимости. Как, в частности, не состоялись и аукционы под строительство гостиниц по пр. Победителей и пр. Независимости. Это своеобразные объекты. Требования к застройке гостиниц очень высокие, да и сами объекты должны быть самого высокого класса. Стоимость земли, утвержденная горисполкомом, и стартовая цена, арендная плата, которая сразу возникает за право аренды земли с момента подписания договора победителем, оказались не по силам предполагаемым победителям даже в таких элитных местах. По оценкам, все строительство обойдется примерно 70 млн. долл. При этом за право долгосрочной аренды надо сразу заплатить где-то 500 тыс. долл. Нужно, чтобы пришел серьезный инвестор – ведь бизнес рассчитывает все. Поэтому организатору аукционов придется, скорее всего, менять свои условия.

Тем не менее, как отметил В. Кушнер, все необремененные земельные участки под строительство значимых объектов будут реализовываться только через конкурсы или аукционы. Это касается и объектов автосервиса, которые пользуются повышенным спросом, и бытового обслуживания, автостоянок и др. В отношении реализации объектов автосервиса, по словам заместителя председателя горисполкома, будут отменены все ранее принятые решения. И коммерческим застройщикам, которые связали свои надежны с этим бизнесом, будут компенсированы затраты новыми владельцами (это одно из обязательных условий выставляемых на аукционы участков).

Собственно, такого принятия решений по выделению земельных участков неоднократно требовал от властей и президент страны. Так, в частности, выступая 28 сентября на совещании по обсуждению проекта указа «Об утверждении Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков», глава государства подчеркнул, что этот нормативный акт должен «реагировать на те процессы, которые происходят в обществе, и даже более того - смотреть в будущее». В этой связи президент поставил задачу отразить в проекте указа все вопросы, связанные с предоставлением земли под строительство жилья и производственные объекты.

Глава государства считает необходимым проводить открытые тендеры и земельные аукционы по выделению участков под отдельные коммерческие объекты, в частности под строительство автозаправочных станций, кемпингов, гостиниц. "Спрос на участки под такое строительство огромный, и нам надо установить заслон для злоупотреблений. В этих случаях, как и в других, мы должны проводить конкурсы. Решили здесь построить, к примеру, заправочную станцию - объявляйте открытый тендер. Кто больше заплатит за землю, тот пусть и строит. У нас же пока получается наоборот"- сказал А.Лукашенко.

К слову, чтобы подготовить и провести аукцион, нужна большая подготовительная работа, требующая оформления многих документов. При этом срок изготовления некоторых из них занимает как минимум 6 месяцев, а то и более. Так, например, вначале в комитете архитектуры и градостроительства Мингорисполкома необходимо получить градостроительный паспорт, который прописывает приблизительную площадь земельного участка, его месторасположение с указанием характеристик будущего объекта. На основании паспорта в проектном институте «Белгипрозем» надо заказать землеустроительное дело, в котором определяются точные границы земельного участка. После этого в Национальном кадастровом агентстве заказывается оценка этого земельного участка, по результатам которой выдается оценочное заключение. Потом на основании этого заключения решением Мингорисполкома утверждается начальная цена земельного участка на право аренды, далее земельный участок регистрируется в государственном земельном кадастре. И только после этого его можно выставлять на аукцион.

Что касается аукционов для выделения земельных участков под строительство жилых домов, то, как отметил В. Кушнер, наработанная Мингорисполкомом нормативная база по их проведению устарела и в свете принятия новых законодательных документов (указ президента № 58 от 7 февраля 2005 г. о проведении подрядных торгах в строительстве и соответствующее постановление правительства № 235 о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов) нуждается в редактировании. Как только соответствующий нормативный документ будет подписан главой государства и зарегистрирован в Национальном реестре (свои предложения Мингорисполком уже внес в Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии; ожидается, что документ появится в 2006 году), то сразу же будут проведены аукционы по крупным жилым комплексам Ложинская – Шафарнянская и по пр. Дзержинского. Но это будет не право аренды земли, а право собственности. За стартовую цену земельных участков взята кадастровая оценка земли, определенная Национальным кадастровым агентством и утвержденная решением горисполкома.

Кроме того, проведение аукционов под строительство коммерческого жилья затормаживается еще и по причине отсутствия готовых, обустроенных инженерными коммуникациями к застройке территорий. В этой связи в следующем году планируется вложить в подготовку инвестиционных площадок под строительство конкретных жилых домов 600 млрд. руб. В. Кушнер в ходе беседы особо подчеркнул, что внеконкурсные права всех коммерческих застройщиков жилья, которые они ранее получали по заявлению, неоднократно продлевались. И такой практики больше не будет. Каждый желающий строить должен прийти на конкурс или аукцион и стать победителем. Опять же, этого требует и президент страны. А. Лукашенко высказался за выставление на аукционы престижных участков под строительство жилья, в частности, коттеджей. При этом белорусский лидер подчеркнул, что вопросами возведения социального жилья по–прежнему будут заниматься исполкомы.

Что касается малых усадебных домов, то согласно закону об архитектурной и градостроительной деятельности и генеральному плану развития г. Минска на все реконструируемые кварталы жилой усадебной застройки будут разработаны проекты детальной планировки. Сейчас эта работа уже завершается, и там, где по регламенту территорий есть возможность на месте реконструкции усадебной застройки (у нас 15.000 усадебных жилых домов, из которых около 5.000 сносится, а 10.000 остается под режимом упорядочения этих территорий) построить многоэтажные дома, они будут построены. Это относится ко всем северным районам – Цнянка, Новинки, Ржавец, Щетовка и др. В этом году утвержден проект детальной планировки д. Озерище, и администрации Первомайского района поручено реализовать его. А это либо конкурсы, либо аукционы. Однако на аукционы выставлять пока нечего. Потому что изъятие земли нельзя производить до упорядочения земельных отношений. Нужно сначала прописать градостроительную базу, прорисовать, как пойдут улицы и как будут строиться жилые дома. «И только в следующем году мы можем выйти на реализацию этих возможностей», - сказал заместитель председателя горисполкома. Согласно оптимистическим прогнозам комитета архитектуры на аукционы планируется выставить около 300 участков в д. Сухарево, д. Дружба, д. Озерище.

Что касается организации аукционов и конкурсов по строительству объектов инфраструктуры города, то в следующем году, подчеркнул В. Кушнер, задания по объектам, закрепленным за администрациями районов, коммунальными службами, отраслевым комитетами и управлениями будут доведены комитетом экономики вместе с прогнозом социально-экономического развития города на 2006 год.

Елена МАСЛОВСКАЯ

21.11.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 25, за месяц 132

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2005