Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

На что обращать внимание при покупке недвижимости

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » На что обращать внимание при покупке недвижимости

Рынок недвижимости существует в Беларуси менее двух десятилетий. За это время многие из нас успели купить или продать квартиру, а то и совершить подобные сделки не один раз. Но необходимый для таких сделок опыт приобретается трудно и медленно, а каждая ошибка обходится слишком дорого.

Список вопросов, задаваемых риэлтеру или непосредственному продавцу недвижимости, вполне типичен, но не всегда позволяет составить объективное мнение об объекте. Итак, какие вопросы чаще всего интересуют покупателя недвижимсоти?

Одним из важнейших критериев отбора вариантов при покупке недвижимости является месторасположение. Очевидно, не стоит говорить о том, что это очень важный момент, с оценки которого большинство потенциальных покупателей начинает поиски своего варианта. Принято считать, что жилье в центре всегда котируется выше, чем аналогичное в спальных районах, и тем более — в пригородных зонах. И это мнение в принципе верно. Но следует иметь в виду, что даже самая “центровая” квартира может иметь некоторые минусы, связанные с географией. Например, если далеко идти до остановок городского транспорта. Даже в самом центре есть кварталы застройки, откуда до них - минут 10-15.

Приобретая за весьма солидную сумму квартиру или загородный дом, возведенные по современным технологиям, покупатель вправе ожидать комфорта и тепла. К тому же постоянно растущие тарифы на теплоносители делают актуальным и еще один вопрос - финансовый. Чем лучше стены, окна и кровля дома удерживают тепло, тем меньше затрат пойдет на его содержание. Это утверждение относится, в первую очередь, к загородным домам. Но вопрос экономии встает и перед владельцами городских квартир. Новостройки все чаще оборудуются счетчиками тепла, и неразумный расход энергии при этом является для многих уже непозволительной роскошью.

Поскольку через наружные стены дома уходит около 40% тепла, самый важный вопрос для будущего владельца - с помощью каких материалов сделаны стены. Вариантов предлагается немного. Здесь все в полном соответствии со сложившимися стереотипами: кирпичные дома всегда лучше.

Кирпичный дом символизирует представление человека о престиже, комфорте и стабильности. Его считают более привлекательным с архитектурной точки зрения и, на взгляд жильцов, более качественным. С этим трудно спорить, так как он теплый и экологически чистый. Соответственно, квадратный метр в таком доме стоит намного дороже, чем в постройках других типов.

Что касается годов возведения, то, конечно же, больше всего ценят «молодые» кирпичные здания. Хотя и дома, построенные для советской номенклатуры в 70-90-х годах, по-прежнему добротные и их планировка вполне отвечает современным требованиям или, в крайнем случае, легко поддается перепланировке. Такое жилье продолжает пользоваться на рынке стабильным спросом.

Но перспективы нового строительства кирпичных домов не до конца ясны. Возможно, в недалеком будущем из мелкоштучных материалов будут возводить здания только малой или средней этажности (не выше пяти этажей). Это связано с требованиями теплотехники: несущие стены многоэтажного дома, скажем, из кирпича на нижних этажах необходимо делать толще, что с точки зрения материалоемкости строительства является расточительством.

Безусловно, приобретение квартиры в кирпичном доме - выгодное вложение средств. Такое жилье всегда будет иметь рыночный спрос. А если дом расположен в хорошем районе, то цена квартиры со временем будет лишь расти.

Каркасные дома в основном относят к категории так называемого элитного жилья, поскольку их конструкция позволяет создавать квартиры большой площади со свободной планировкой. А это означает, что можно обустроить жилье по своему вкусу, не разрушая несущих стен, изменить количество и расположение комнат в зависимости от состава семьи, материального положения и т. д.

Конструкция каркасных домов также позволяет устраивать двухуровневые квартиры (как правило, это делают на последних этажах), что многие расценивают в качестве безусловного плюса. Поскольку активное возведение зданий этого типа ведут где-то с начала 90-х годов, чаще всего они размещены в хороших районах. Еще одно преимущество - каркасное строительство практически на 100% коммерческое, то есть вашими соседями будут люди примерно с таким же, как у вас, уровнем доходов и образом жизни. Пожалуй, этот тип домов на сегодняшний день в наибольшей степени отражает идею жилья для среднего класса.

Определенную нишу на квартирном рынке занимают объемно-блочные дома (то есть дома, собранные по принципу конструктора из комнат-«коробочек»). Они имеют довольно удачное планировочное решение, однако непривлекательны снаружи. Правда, эту проблему в последние годы решают за счет использования качественных материалов для фасадной отделки, устройства сборных лоджий и других приемов.

Важным достоинством объемно-блочных домов стали изначально остекленные лоджии, что хорошо и с точки зрения учета интересов владельцев квартир, и с точки зрения архитектурного облика фасада. Явный недостаток такого типа зданий - плохие стыки, ухудшающие микроклимат жилища. Но этот минус может быть нейтрализован в любой квартире при помощи несложных конструктивных методов, которыми владеют специалисты.

Панельные дома совершенно справедливо имеют худшую репутацию. Для этого есть основания. Эти строительные технологии внедрялись во времена, когда государство гналось за квадратными метрами, внедряя так называемые индустриальные технологии, при этом предоставляя будущим жильцам минимум удобств. В погоне за удешевлением строительства шли даже на снижение расчетного срока службы таких зданий. В среднем они менее долговечны, чем кирпичные, в полтора раза.

«Родоначальники клана» панельных домов всем хорошо известны - это так называемые «хрущевки», построенные в 60-х годах прошлого века. Их основные признаки, они же недостатки, - маленькая кухня, совмещенный санузел, низкие потолки, комнаты-распашонки, узкая лестничная клетка.

Некоторые серии этих построек ввиду своего конструктивно-технического решения в принципе поддаются модернизации. Уже есть опыт их утепления, надстройки мансардных этажей, замены инженерных сетей. Но это лишь пилотные проекты.

Очень трудно спрогнозировать, как в дальнейшем сложится судьба «хрущевок»: будут эту застройку сносить целыми районами, постепенно реконструируют или все останется так, как есть? К преимуществам пятиэтажек можно отнести то, что многие из них расположены в относительно неплохих обжитых районах с развитой инфраструктурой.

Что касается панельных домов более поздних годов постройки, то здесь наблюдаем такую закономерность: чем моложе здание, тем его потребительские качества лучше. Плюсами можно считать более просторные помещения квартир и более удобный лестнично-лифтовой холл. Явным минусом - холод в квартирах, особенно в домах, построенных до 1985 года (в то время на теплотехнику почти не обращали внимания, главным было строить больше и дешевле).

Панельные здания, выстроенные в 70-90-х годах, поддаются реконструкции даже собственными силами. То есть, возможно «получение идеального жилья в отдельно взятой квартире», если провести капитальный ремонт и перепланировку. Здесь, правда, присутствует одно «но» - надо крайне осторожно относиться к перестройке, так как многие внутренние стены являются несущими.

Еще один недостаток заключается в том, что, как правило, большинство из этих домов расположено в унылых спальных микрорайонах. Для кого-то этот момент может показаться несущественным. Тем не менее психологи уже давно доказали, что окружающая среда влияет на наше настроение, самочувствие, поступки. Но если вы большую часть времени проводите на работе и в поездках по городу, а в свою квартиру приезжаете лишь для того, чтобы выспаться, внешний вид и атмосфера спального микрорайона для вас не так уж и важны.

Панельное домостроение, судя по всему, сохранит свои позиции еще долгое время, хотя бы потому, что квадратный метр в таких домах существенно дешевле, чем в кирпичных. А на рынке был, есть и будет спрос на относительно недорогое жилье. Таким образом, при необходимости срочной покупки квартиры и ограниченности в средствах панельные дома с десяти-, двадцати- или даже тридцатилетней историей вполне подойдут непривередливому покупателю.

Каркасно-панельные дома вполне удобны для жизни. Их основные преимущества - просторные помещения, широкая лестничная клетка, эркеры, дающие возможность интересного архитектурного решения фасада, а главное - минимум несущих стен, что дает простор для фантазии при перепланировке, вплоть до объединения нескольких квартир в одну.

Недостаток каркасно-панельных домов скорее виртуальный: они не очень престижны. И тот, кто покупает жилье всерьез и надолго, предпочитает все же кирпичные дома. Однако некоторые строительные компании нашли разумные компромисс: отделку здания ведут таким образом, что создается видимость кирпичного фасада, благо современные материалы и технологии легко позволяют это сделать. Кроме того, при благоприятных условиях трехсекционный панельный дом сдают «под ключ» в течение восьми месяцев, в том время как аналогичное кирпичное строение возводят примерно за три года, что тоже является немаловажным плюсом жилья такого типа.

Немаловажно, на каком этаже находится квартира. Традиционно на крайних этажах жилье пользуется меньшим спросом. Первый этаж - плохо, это общепринятое мнение. Действительно, никому не нравится, когда прохожие с улицы могут заглядывать в ваши окна, а, уходя из дома, приходится закрывать форточки даже в страшную жару, чтобы этим не воспользовались воры-домушники.

Но примерно такое же отношение высказывают покупатели и к квартирам на последних этажах. Недостатков у них тоже достаточно - ввиду крайней ненадежности рубероидных кровель риск затопления потолков и стен всегда достаточно велик, к тому же площадки последних этажей в подъездах - излюбленное место сборищ сомнительных компаний, да и работа лифтового оборудования на последних этажах слышна слишком хорошо.

Однако надо отметить, что квартиры на первом и последнем этажах вполне могут дождаться своего “эксклюзивного” покупателя. Для семей, в которых есть люди с болезнями опорно-двигательного аппарата или “колясочники”, первый этаж - благо. А самые верхние квартиры, над которыми есть еще технический этаж, иногда кажутся определенной части покупателей даже более привлекательными, чем нижележащие.

Хорошо, если рядом с домом, в котором продается квартира, есть объекты социальной инфраструктуры - хотя бы поликлиники, службы быта, какой-либо приемный пункт. Это воспринимается позитивно и увеличивает цену.

Сегодня положение на рынке дает основания говорить о продолжении стабильного роста цен на все виды недвижимости. А это значит, что снизить стоимость отдельно взятой квартиры могут только ее невысокие качества. Поэтому каждому покупателю приходится решать свою персональную задачку со многими неизвестными в зависимости от своих возможностей, вкусов и приоритетов. Одно остается фактом на рынке недвижимости сегодня - каждая квартира рано или поздно находит своего покупателя.

(Материал подготовлен при помощи информационной поддержки АН «Центростиль»).

Елена МАСЛОВСКАЯ

28.11.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 15, за месяц 91

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 48/2005