Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

«Подводные камни» договора долевого строительства

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » «Подводные камни» договора долевого строительства

Рынок долевого строительства жилья в Беларуси существует чуть более 10 лет. Несмотря на это, законодательство почти никак не регулирует взаимоотношения между заказчиками и дольщиками. И единственным документом, который закрепляет права и обязанности сторон, по-прежнему остается договор. Поэтому чем четче застройщик и дольщик оговаривают свои договорные взаимоотношения, тем меньше вероятность натолкнуться на подводный камень.

Можно прочитать весь Гражданский кодекс, но вы не найдете, что такое договор долевого строительства. Такая форма взаимоотношений между заказчиком и дольщиками продиктована жизненной необходимостью и практической целесообразностью. Человек не может в одночасье изыскать полную сумму денег, чтобы купить квартиру, после того как она построена, и вынужден приобретать ее как бы в рассрочку. А застройщик в свою очередь не имеет в наличии денег, чтобы построить дом, и потому вынужден привлекать средства дольщиков.

Заказчик, конечно, может привлечь кредитные ресурсы банка, но в этом случае конечный товар (квартиры) окажется слишком дорогим, чтобы его можно было без труда продать потребителю по завершении строительства. В то же время, если взаимоотношения между продавцом и покупателем обычных товаров регулирует Закон «О защите прав потребителя», то между застройщиком и дольщиком правовые отношения строятся на чисто взаимных интересах.

Правда, существует типовой договор о долевом строительстве, утвержденный Министерством архитектуры и строительства (постановление от 14 ноября 1998 года). Но для частных застройщиков он носит чисто рекомендательный характер. К тому же в нем не отражены в полной мере интересы застройщика и дольщика. В таком правовом поле участники долевого строительства жилья работают с самого начала возникновения долевого строительства – примерно с 1994 года. Справедливости ради заметим, что по мере развития этого направления договорные отношения совершенствуются. И все же проблемы остаются и о них нельзя не говорить.

Одна из проблем – это формирование стоимости квадратного метра при долевом строительстве. Здесь подходы разные. У одних заказчиков цена квадратного метра фиксированная и согласно договору не изменяется на всем протяжении строительства. Другие фирмы оставляют за собой право пересматривать стоимостной показатель. В первом случае цена всегда будет выше, чем во втором, поскольку в нее изначально закладываются риски застройщика в связи с возможным изменением ситуации на строительном рынке, на рынке недвижимости и в экономике в целом.

Фиксированная цена привлекает дольщиков. Но эта привлекательность – величина не постоянная. Представим себе, что у нас все резко подорожало и гораздо ощутимее, чем ожидал застройщик. У дольщика понятная позиция – это риски заказчика, он считал, он пусть и находит выход из ситуации. Однако если застройщик не сможет изыскать средства – попросту обанкротится, то дольщики получат на выходе незавершенное строительство. Недостроенный дом продается другому юридическому лицу, и он уже устанавливает свои правила, чаще всего отличные от тех, которые были установлены прежним заказчиком и вряд ли выгодные для дольщиков. Поэтому, чтобы избежать подобных проблем, сторонам придется идти на какой-то компромисс, чтобы начатый объект был достроен. К счастью, в последние несколько лет ситуация на строительном рынке выглядит достаточно стабильно, и риски, связанные с удорожанием затрат, не сложно спрогнозировать. Но застрахованы ли мы от непрогнозируемых скачков цен в будущем?

В том случае, если застройщик в договорах предусматривает свое право изменять стоимость метра квадратного, то тогда нужно четко оговаривать правила перерасчета стоимости, - считают специалисты. И если этой четкости нет в договоре, у дольщика могут в последующем возникнуть определенные проблемы.

Как показывает практика, при пересмотре стоимости квадратного метра каждый застройщик действуют по своему усмотрению. Один привязывается к индексу цен на строительно-монтажные работы, другой к официальной инфляции, третий – к росту цен на энергоносители и т.д. Естественно, перерасчет стоимости касается только невыкупленных квадратных метров. Но в любом случае все эти вещи нужно конкретизировать в договоре, что делается далеко не всеми заказчиками.

Кроме механизма перерасчета должно быть четко прописано, за какое время заказчик обязан предупредить о предстоящем пересмотре стоимости и то, какие действия имеет право предпринять в этом случае дольщик. В частности, имеет смысл указывать, вправе ли дольщик выбирать – либо оплатить по старой цене всю стоимость либо выкупать оставшиеся метры по уже новой стоимости.

Второй перечень проблем касается самого предмета договора. Приобретая уже готовую квартиру, человек видит все ее характеристики. Заключая же договор долевого строительства, потребитель не видит готового объекта, что не исключает возникновения взаимных претензий после сдачи объекта в эксплуатацию. Отсюда возникает необходимость в тщательном описании приобретаемой квартиры. В приложении к договору целесообразно указывать ее характеристики, вплоть до мелочей: начиная от размеров (площадь, высота потолка и т.д.) отдельных комнат (спальни, прихожей, кухни и т.д.) и заканчивая тем, какая будет электропроводка, замки в дверях и т.д. Если речь идет о квартире без отделки, то и здесь должна быть полная конкретика. Только при таком подходе дольщик сможет проверить соответствие конечного товара, за который он заплатил деньги, тому, который описан в договоре. Опять, в договоре следует предусмотреть, правовые возможности дольщика на случай, если конечный товар не будет соответствовать продекларированному.

Не менее важно указание характеристик мест общего пользования и прав на них. Ведь, приобретая квартиру, дольщик одновременно приобретает часть доли в общем имуществе. Поэтому он вправе знать заранее, какие в доме будут лифты, входные двери, отделках на лестничных площадках и т.д. Если все эти позиции не прописать в договоре (приложении к нему), то в дальнейшем - и об этом свидетельствует практика – могут возникать споры относительно общего имущества. Например, после ввода дома в эксплуатацию, дольщики вдруг узнают, что, оказывается, какую-то часть мест общего пользования застройщик построил якобы за свои деньги и намерен распоряжаться по своему усмотрению. Речь идет о технических этажах, встроенных помещениях нежилого характера. Причем споры возникают по той простой причине, что заказчик не может представить подтверждение, что он за собственные средства построил помещение, на которое он претендует и намерен распоряжаться по своему усмотрению.

Следует также отметить, что договор долевого строительства не требуется для первичной регистрации построенной дольщиком квартиры. Орган регистрации требует только справку о том, что дольщик рассчитался с заказчиком. То есть по большому счету у договора долевого строительства только одна функция – он закрепляет права и обязанности двух субъектов. Но этот же договор является, пожалуй, единственным документом, который принимается судами для разрешения споров между сторонами договора. Именно поэтому к договору нужно относиться очень серьезно.

В договоре также следует предусмотреть процедуру и последствия возможного его расторжения, а также взаимоотношения между сторонами в период от момента сдачи дома в эксплуатацию объекта до оформления дольщиком права собственности на квартиру. Бывают случаи, когда гражданин, полностью выкупивший квартиру, долгое время не оформляет свое право на квартиру и все затраты по оплате коммунальных услуг, земельного налога и прочие расходы ложатся на заказчика. Само собой, когда дольщик становится собственником построенной доли, он обязан возместить заказчику соответствующие расходы. Если это не прописать в договоре, то заказчику сложно будет даже через суд возместить свои потери.

(Публикация подготовлена при поддержке Информационного центра долевого строительства АН «Твоя столица»).

Марина СИРОТКО

28.11.2005

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 23, за месяц 167

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 48/2005