Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Купить квартиру помогут в агентстве (Продолжение. Начало в № 32)

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Купить квартиру помогут в агентстве (Продолжение. Начало в № 32)

Оформление покупки

Найти квартиру - полдела. Оформить сделку - зачастую далеко не более легкая, однозначная и быстро решаемая задача. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий продажи квартиры. Их несколько.

Прямая продажа

Прямая (чистая) продажа - лучший вариант для покупателя. Нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Обычно такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками.

Встречная покупка

Встречная покупка («встречка», «встреча», обмен) - продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеют несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение. Выбирая квартиру со встречной покупкой, Вы рискуете потерять время.

Что кроется за Вашим согласием на такой вариант и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира нравится и он готов ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока. Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы. Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена.

Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно, увеличив (или уменьшив) цену. Сделка не состоялась. Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время. Возможно, упустив другие варианты.

Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку. Практически всегда эту цену определяет агент, исходя из того, какие квартиры взамен хотят получить ее владельцы. На стоимость, кроме реальных запросов продавца, влияет:

  • Квалификация агента - насколько правильно он понял, какие встречные квартиры необходимы и как точно он их оценил;
  • Сколь твердо сформировались и устойчивы требования владельцев квартиры.

Таким образом, нельзя безоглядно верить цене, которую вы видите в газете. Она может быть определена со значительной ошибкой. К сожалению, это часто вводит покупателя в заблуждение, из которого его очень непросто вывести. Посмотрев недорогие квартиры, которые за заявленные деньги купить невозможно, о чем покупатель еще не подозревает, он начинает требовать показывать ему другие варианты не дороже.

Расселение

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, покупателю приходится вначале выкупать частично или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

И встречная покупка, и расселение - достаточно сложный и трудно предсказуемый варианты оформления. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет возможные пути развития ситуации. Во-вторых, будет во время всего процесса расселения или подбора встречной покупки держать руку на пульсе происходящего. Сделает все возможное, чтобы вы не оказались в патовой ситуации.

Самый избитый пример неграмотной работы риэлтера, когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно.

Обменные варианты, и особенно расселение — настоящее коммерческое предприятие, вложение денег в которое сопряжено с рисками. Не покупайте квартиру через расселение, пока не выберете себе личного агента - ваше доверенное лицо.

Покупка квартиры в строящемся доме (долевое участие)

Покупка квартиры в строящемся доме с юридической точки зрения кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Не каждый риэлтер, даже отлично владеющий знаниями о вторичном рынке, возьмется консультировать вас при приобретении строящегося жилья. Пакет договоров, особенности и нюансы оформления - все здесь совершенно другое.

Подписывая договор долевого участия, покупатель становится партнером фирмы, которая занимается строительством дома. Он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае каких-либо срывов его не защитит закон о правах потребителей.

Покупатель дает фирме деньги на строительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной комиссии, зарегистрировать (предоставить документы для регистрации) ваше право собственности на квартиру в определенный срок и передать вам квартиру.

Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы никто не дает. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться. Кроме явной растраты денег, инвестора может ждать много других возможных неприятностей.

Самое распространенное - срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Но риск - благородное дело. У квартиры в новом доме масса достоинств — хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка.

Несмотря на многочисленные попытки широко распространить банковские кредиты на покупку жилья, договор долевого участия на сегодня остается единственным работающим способом для того, чтобы растянуть оплату квартиры на некоторый срок.

Особенности

Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме - отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, — индивидуальны.

Основное правило

Для покупателя квартиры в строящемся доме есть только одно правило - без специалиста, представляющего ваши интересы, не стоит вести даже предварительные переговоры. Составление договора о долевом участии, анализ возможных рисков - очень сложное дело, доступное только профессионалам, специализирующимся на этих вопросах.

Самые распространенные конфликты - упоминавшаяся уже задержка сроков сдачи и регистрации права собственности, нечетко оговоренные вопросы отделки квартиры, отказ строительной организации возвращать деньги, если квартира оказалась меньше указанной в договоре.

Распространенное заблуждение

Наиболее дешевые квартиры, на самом деле, не у заказчика или генерального инвестора, а у тех, кто поставляет стройматериалы, получая в оплату не деньги, а квартиры. Цементному заводу или производителю лифтов нужны оборотные средства - деньги. Ему не нужны квартиры. Поэтому они стараются как можно быстрее от них избавиться. Очень часто по демпинговым ценам. В этом-то и подвох. Покупая квартиры, полученные в результате бартера, необходимо особо тщательно проверять предоставляемые документы. Нередко они оформлены безграмотно, так как директора фирм-поставщиков цемента, сантехники, электрики и другого оборудования в основном далеки от юридических аспектов недвижимости.

Без поддержки профессионала покупать квартиру в строящемся доме нельзя. Его задача заключается как в проверке предоставляемых документов, так и в составлении договора долевого участия таким образом, что для фирмы в любой сложной ситуации самым выгодным исходом является передача квартиры вам.

Чего бояться при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Большого количества предыдущих сделок с квартирой;
  • Продавцов низкого социального статуса;
  • Если квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
  • Доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
  • Агентов, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону;
  • Договоренностей на словах. Даже в мелочах. И продавец, и покупатель в течение сделки проходят через несколько различных внутренних состояний. Их роли, восприятие ситуации и степень воздействия на нее изменяются. Милые приветливые люди за несколько часов могут превратиться в жестких партнеров, использующих каждый ваш промах или двоякое трактование нечетко проговоренных или незаписанных договоренностей.

Мера ответственности агентств

На какие гарантии может рассчитывать покупатель, обращаясь в агентство? К сожалению, возможности риэлтера очень сильно ограничены законодателем. Сегодня агентство может давать какие-либо гарантии не опираясь на законы, а зачастую вопреки им. Может быть поэтому редко встречается правдивый и соответствующий возможностям агентства ответ на этот вопрос. Обеспечить спокойствие покупателя они могут только за счет своего знания процессов, происходящих на рынке недвижимости, использованием безопасных и надежных технологий передачи прав собственности, эффективность которых проверена годами.

Если говорить о гарантиях, то агентство и непосредственно агент могут:

  • Присутствовать при сборах документов, необходимых для продажи квартиры, и тем самым проследить, что справки получены там, где нужно, а не подделаны. К сожалению, это все равно не может обезопасить покупателя от ошибок, например, паспортной службы (нечаянных и умышленных);
  • Разработать оптимальную схему оформления и передачи денег, в равной мере безопасную для сторон;
  • Предоставить продавцу и покупателю предварительные договоры, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после. Проследить, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приемки квартиры, расписки в получении денег и др.);
  • Задерживая выплаты продавцу, агентство имеет на него рычаги влияния, тем самым обеспечивая передачу квартиры, свободной от прописки, проживания продавца и регистрацию квартиры за новым собственником;
  • Опытный агент предупредит покупателя о возможных осложнениях, которые могут появиться при покупке той или иной квартиры или позже.

Выполнение всего перечисленного позволяет покупателю чувствовать себя достаточно уверено после завершения сделки. Но если квартира ранее продавалась, то прежних владельцев вы не видели. Что у них на уме - неизвестно. В любую минуту у кого-нибудь из бывших собственников может появиться желание посудиться. Возможно, что никаких серьезных мотивов за этим нет. Но приятного в этом мало.

Агент и агентство не могут:

  • Легально проверить историю предыдущих продаж. Гарантировать безупречность прошлых сделок. Агентства не имеют официального доступа к архивам паспортных служб, нотариусов, картотекам психоневрологических диспансеров. Но для проведения сделок они должны владеть этой информацией и поэтому вынуждены использовать неофициальные каналы;
  • Гарантировать, что по квартире, приобретенной при участии агентства недвижимости, никогда не будет попыток оспаривания права собственности. Но фирма, имеющая имя, организацией самого процесса сделки сведет возможность спора на нет. Если агентство дорожит своей репутацией, то его юристы попробуют решить возникшую проблему не доводя дело до суда или помогут отстоять ваши интересы;
  • Агентство своими силами не может освободить квартиру для покупателя, если продавец почему-то не освобождает ее. Оно может содействовать привлечению необходимых органов власти и помочь покупателю взыскать штрафные санкции с виновной стороны.

ИСАН

19.08.2002

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 11, за месяц 76

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 34/2002