Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Концепция развития оценочной деятельности в Республике Беларусь

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Концепция развития оценочной деятельности в Республике Беларусь

Формирование нового экономического механизма на базе рыночных отношений является основной целью проводимых в настоящее время реформ. Отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь формирование конкурентной среды при распределении и перераспределении ресурсов. Оценка имущества как раз направлена на решение этих проблем.

Вопросы создания и развития конкурентной рыночной системы включают в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные права. Соответственно, задачей государства является создание условий для защиты этих прав и обеспечение гарантий для справедливой оценки этих прав.

Таким образом, развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и требует создания соответствующей концепции.

В концепции оценки учтены следующие основные положения и принципы:

- Оценка имущества является самостоятельным (профессиональным) видом деятельности.

- Оценка, в первую очередь, является новым научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.

- Базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях в Республике Беларусь необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как слепое копирование зарубежного опыта, так и создание неких “принципиально новых” подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии этого научного направления.

- Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.

- Социальный и экономический эффект от развития оценочной деятельности может быть достигнут только при условии соблюдения принципа равенства прав и обязанностей всех участников оценочного процесса, включая и органы государственной власти.

- Основной функцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы правового регулирования этого вида деятельности.

- Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При этом и те, и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем правовом, методологическом и информационном пространстве.

- Развитие оценки является необходимым условием для преодоления существующего экономического кризиса, проведения полноценной структурной перестройки, активизации инвестиционных процессов.

Государственные функции и принципы регулирования деятельности по оценке

Государство на рынке, в том числе и на рынке услуг по оценке, выполняет две роли: во-первых, института, устанавливающего “правила игры”, и, во-вторых, одного из участников этого рынка.

Выделяются две различных сферы деятельности государства:

- формирование административной системы регулирования деятельности по оценке;

- деятельность государства как оценщика.

Основной целью создания системы государственного регулирования деятельности по оценке является формирование базовых условий для функционирования этого сегмента рынка услуг, а именно:

- юридически закрепить факт появления независимой оценки имущества как самостоятельного вида деятельности;

- установить права и обязанности участников этого рынка;

- обеспечить процедуры включения этого вида деятельности в общую систему законодательной, исполнительной и судебной власти;

- гарантировать выполнение основных систем обеспечения деятельности по оценке, включающих в себя, в частности, системы стандартов, систем аттестации качества услуг, используемых нормативных материалов и т.д.

Учитывая все перечисленные задачи, которые необходимо решать, целесообразно в структуре исполнительной власти иметь уполномоченный орган, который осуществлял бы координацию работ в области оценки. При этом данный орган не должен подменять уже существующие органы, которые и должны осуществлять свойственные им функции применительно к вопросам оценки. Это объясняется важностью роли государства в создании и эксплуатации информационных систем по оценке имущества. Такие системы являются чрезвычайно дорогими и требуют для своего создания не только финансовых и интеллектуальных ресурсов, но и, в первую очередь, законодательного разрешения по использованию той или иной информации. Первоочередной задачей является выработка регламентов, по которым, с одной стороны, был бы обеспечен равноправный доступ к информации, не являющейся государственной или иной тайной, всех участников оценочного процесса, а, с другой стороны, информация, используемая в процессе оценки, могла быть проверена на достоверность всеми заинтересованными участниками этого процесса.

Основные принципы государственного регулирования оценочной деятельности можно сформулировать в следующих положениях:

- принцип создания цивилизованной конкурентной среды в области оценки;

- принцип разумного регулирования;

- принцип равных возможностей как для государственных, так и негосударственных оценщиков;

- принцип единого методологического и информационного пространства.

Основной задачей государства является также содействие в применении процедур профессиональной оценки при решении конкретных задач в экономике. Органы исполнительной власти должны стремиться к тому, чтобы вопросы стоимостной экспертизы, стоящие перед конкретным ведомством, всегда решались на основе общей методологической базе профессиональной оценки вне зависимости от того, кто проводит эту оценку – государственный или негосударственный оценщик.

Стратегические направления развития в области оценки

Оценка для налогообложения

Развитие и создание системы налогообложения имущества адекватной системе рыночных отношений является одним из ключевых вопросов налоговой реформы. Необходимо отметить, что оценка имущества и, в первую очередь оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения, является одним из существенных моментов в формировании бюджетов.

Снижение налогового бремени на предприятия является одним из важных аспектов налогового реформирования в Республике Беларусь. Налогообложение накопленного богатства, овеществленного в недвижимости, – это единственная альтернатива чрезмерных налогов на прибыль и оборотные средства.

Создание системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости является одним из направлений налоговой реформы. Помимо фискальных оснований, налогообложение недвижимого имущества на основе рыночной стоимости является важным средством повышения эффективности использования ресурсов, в первую очередь городских земель. Заставив оплачивать объекты недвижимости в зависимости от качества и местоположения, власть и общество заставят собственников соизмерять результаты своей деятельности со спросом и потребностями рынка. Кроме того, возникает реальная возможность улучшения экологической ситуации и создания благоприятных условий для проживания.

Среди основных принципов построения общей системы налогообложения недвижимости можно выделить следующие:

- Налогообложению подвергается объект оценки – недвижимость, а не ее собственник или пользователь.

- Единицей исчисления налога является земля и улучшения на ней, которые являются объектами оценки на рынке недвижимости.

- Основой налога должна стать “фискальная стоимость” (например, налоговая кадастровая стоимость), приближающаяся как можно ближе к рыночной стоимости объекта недвижимости.

- Необходимо стремиться к унификации ставки налога на недвижимость с целью сведения к минимуму возможных внеэкономических методов регулирования.

- Необходимо свести до минимума льготы и освобождения по налогу, что позволит увеличить базу по сбору и, как следствие, снизить саму ставку.

- Необходимо устранить различные подходы к юридическим (предприятия) и физическим (граждане) лицам и тем самым уменьшить стремление к уклонению от уплаты налога и дублирования административных процедур.

- Ответственность за данный налог необходимо возложить на одну организацию или институт, что позволит сократить координационные усилия и упростить процедуры согласования.

Реализация данных принципов и их внедрение в практику может стать возможным только при оформлении этих положений в виде законодательных актов на уровне администраций и при решении целого комплекса задач, включающих в себя как вопросы технологического обеспечения, так и научно-исследовательские и методологические разработки.

Переоценка основных фондов

Развитие независимой (профессиональной оценки) в Республике Беларусь во многом определяется участием оценщиков в переоценке основных фондов. Начало работ по переоценке в 2001 году послужило мощным стимулом для внедрения негосударственной оценки в общую экономическую систему страны. Необходимо отметить, что начало работ по переоценке было вызвано, в первую очередь, ситуацией, при которой переоценка основных фондов, проводимая с использованием индексов изменения стоимости основных фондов, разрабатываемых Министерством статистики Республики Беларусь, и фактическая величина стоимости новых основных средств по многим группам стала не совпадать. Эта ситуация была вызвана целым рядом причин, основной из которых можно назвать наличие высокой инфляции. По мере падения уровня инфляции работы по проведению корректировки восстановительной стоимости с учетом рыночных цен хотя и будут проводиться, однако на первый план выходят новые задачи по реализации основных положений по учету основных средств.

Необходимо отметить, что оказание услуг предприятиям по обоснованию и оптимизации схем расчета амортизации является одним из основных видов деятельности оценщиков во многих странах с рыночной экономикой. Цель этих работ – анализ структуры и состава основных фондов, обоснование и расчет износа на основании средних сроков службы по группам основных фондов, корректировка восстановительной стоимости, выбор метода расчета амортизации, проведение расчетов амортизации по заказу предприятия.

Введение положений по корректировке амортизации является одним из элементов полномасштабной налоговой реформы в Республике Беларусь. Во многом налоговая реформа должна стимулировать инвестиционные процессы, в первую очередь связанные с развитием рынка недвижимости, включая развитие жилищного строительства, реструктуризации и обновления основных фондов предприятий, организацией нового производства на базе реконструкции существующих предприятий, создании новых объектов.

Оценка для целей приватизации и разгосударствления

В течение длительного времени государство останется крупнейшим собственником недвижимости. Необходимо ввести четкое разделение государственной недвижимости: на используемую непосредственно для государственных и социальных функций и используемую в коммерческих целях. Вторая группа подлежит сокращению. Приватизация и разгосударствление, создающие первичный рынок недвижимости, должны рассматриваться как приоритетные задачи, которым следует подчинить иные направления деятельности государства как собственника недвижимости.

В процессе приватизации и акционирования предприятия из государственной собственности переходят в частную. Соответственно, образование мощного слоя частных собственников (акционеров) требует от руководителей этих частных предприятий решения принципиально новых задач как по управлению этими предприятиями, так и по взаимодействию предприятий с государством. Собственник может купить или продать пакет акций предприятия, имеет права заложить имущество, застраховать его. Кроме того, на передний план выходят вопросы оценки как имущества предприятий, так и их активов. Эти проблемы пока еще не нашли своего широкого отражения в практической деятельности предприятий, а также в решениях органов исполнительной власти.

Задача независимых оценщиков, в первую очередь, - всемерно развивать нормативную и методологическую базу по оценке активов приватизированных предприятий, разрабатывать системы стандартов, проводить разъяснительную работу с органами исполнительной власти субъектов Федерации о преимуществах профессиональной оценки при проведении приватизации и муниципализации. К этим задачам примыкает и задача по оценке предприятий при банкротстве и реструктуризации. Также оценщики могут быть заняты проведением инвентаризации и проверки использования государственной собственности. Эти задачи могут быть решены при взаимодействии независимых оценщиков и органов представительной власти. Для реализации этих задач независимым оценщикам, в первую очередь, необходимо инициировать создание нормативных и инструктивных материалов.

Институциональная политика

Вопросы подготовки и переподготовки кадров

Подготовка оценщиков является одним из основных вопросов создания полноценной профессиональной среды. Развитие учебного процесса, призванного отвечать потребностям как в долгосрочной перспективе, так и решать текущие задачи, является приоритетным направлением в вопросах подготовки и переподготовки кадров.

Важнейшие вопросы обучения в Республике Беларусь: какое время должно занимать обучение, стоит ли обобщать подготовку оценщика или, наоборот, разбивать на специализации, как решить проблему получения практического опыта людьми, получающими образование оценщика и т.д.

Необходимо отметить, что разработка полноценных учебных программ по подготовке специалистов по оценке, которая позволяла бы говорить о высшем образовании в области оценки, является все-таки задачей долгосрочной перспективы. Хотя, безусловно, разработка таких курсов должна вестись постоянно, эти учебные курсы по различным видам оценок на базе высших учебных заведений должны совершенствоваться. Проходить такой предмет должны все экономические специальности в вузе. Необходимо скоординировать усилия ведущих учебных центров, и, в первую очередь, специалистов по методологии преподавания, с целью создания типовых программ не только по специализациям, но и по специальностям в области оценки. Рассмотреть возможность создания учебно-методического объединения по оценке имущества, разработки учебных курсов по оценке имущества и нематериальных активов как общеобразовательные курсы для специалистов различных отраслей народного хозяйства.

Организация научных исследований

Развитие оценочной деятельности без создания системы проведения научных и методологических исследований практически невозможно. Первоочередными задачами научных исследований в области оценки являются:

- разработка методологии и системы определения восстановительной стоимости объектов недвижимости с учетом текущих цен и расценок;

- разработка методологии и нормативной базы определения средних сроков полезного использования объектов основных фондов;

- разработка методологии расчета кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения;

- разработка методов определения налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости при введении единого налога;

- разработка методов расчета всех видов износа для различных видов;

- разработка математических методов расчета различных видов стоимостей;

- разработка математических методов расчета рисков при анализе доходности объектов оценки;

- разработка и внедрение экспертных систем в оценке имущества.

Необходимо отметить, что основным вопросом организации научных исследований в области оценки является решение вопросов финансирования этих исследований.

Организация финансирования исследований может быть решена следующими способами:

- создание фондов научных исследований с привлечением средств оценочных фирм;

- разработка комплексной программы научных исследований и объединение и координация ресурсов фирм-исполнителей с последующей коммерческой реализацией полученной научной продукции;

- подготовка предложений для получения грантов зарубежных объединений оценщиков с целью организации финансирования этих исследований и проведение этих исследований совместно с зарубежными специалистами;

- проведение широкомасштабных компаний среди потенциальных потребителей результатов исследований, включая крупные предприятия;

- организация научных исследований в области налогообложения совместно с местными администрациями и привлечение коммерческих кредитов под гарантии местных администраций.

Необходимым условием в экономии средств и объединении усилий различных специалистов является создание годового плана этих исследований и определение головных (ведущих) разработчиков (координаторов) по конкретным темам. Создание такого координационного плана позволит оптимизировать и сконцентрировать ресурсы.

Получение зарубежных грантов на развитие и гармонизацию оценочной деятельности в Республике Беларусь и за рубежом является важнейшей задачей и может стать хорошим стимулом для развития этой деятельности в республике, что подтверждает опыт России и некоторых других стран СНГ. Перспективной в этой связи представляется 6−я Рамочная программа, информацию о которой можно получить на сайте http://fp6.cordis.lu.

Информационное обеспечение деятельности по оценке

Процесс оценки имущества и нематериальных активов подразумевает проведение анализа больших массивов информации. Практически основные текущие затраты при проведении конкретных оценок связаны, в первую очередь, с получением, покупкой, хранением и обработкой различных информационных потоков. Поэтому разработка систем информационного обеспечения работы оценщиков является одним из важнейших факторов создания полноценной системы оценки в Республике Беларусь.

Учитывая, что эти вопросы представляют интерес не только для практикующих оценщиков, но и для органов исполнительной власти, создание таких систем возможно при объединении усилий как негосударственных оценочных структур, так и государственных.

Поскольку потенциальными потребителями таких информационных систем могут явиться как государственные, так и негосударственные структуры, на первом этапе имеет смысл разработать перечень и номенклатуру информационных баз данных и согласовать этот перечень с возможными потенциальными потребителями этой продукции. При этом, поскольку при создании таких систем важнейшим вопросом является и актуализация используемых информационных потоков, то на этапе формирования перечня разрабатываемых информационных баз необходимо определять возможные источники для постоянного обновления.

С учетом высказанных предложений по формированию таких баз имеет смысл выделять головную коммерческую структуру, которая и будет осуществлять эти разработки с последующей коммерческой эксплуатацией. Важнейшим вопросом при создании полноценных программных продуктов является разработка системы стандартов в области информационного обеспечения. Эти стандарты нужно рассматривать как базовые условия по унификации программного обеспечения деятельности по оценке.

Создание общих специализированных информационных центров (центров коллективного пользования) в ближайшее время вряд ли реализуемо, поскольку требует достаточно больших финансовых вложений. Поэтому одним из возможных вариантов является также объединение и подключение оценщиков к уже существующим информационным центрам или заказ существующим информационным системам дополнительных работ по обеспечению работы оценщиков.

Система информационного обеспечения деятельности по оценке обязательно должна включать издание научных журналов и специализированной литературы.

Организация финансирования работ по информационному обеспечению возможна и с использованием предлагаемых схем финансирования научных исследований.

Н. Синяк, доцент, Е. Россоха, ассистент.

12.12.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 14, за месяц 133

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 50/2005