Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Факторы привлекательности торговых центров

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Факторы привлекательности торговых центров

Возводимые до недавнего времени в Минске и других городах Беларуси торговые центры создавались в основном путем примитивной нарезки торговых залов на мелкие площади, рассчитанные преимущественно на индивидуальных предпринимателей. Но по мере насыщения рынка торговыми объектами, такой примитивный подход начинает себя изживать.

Сегодняшний потенциальный арендатор торгового центра уже далеко не тот, кем он был еще два-три года назад. Он более расчетлив, более требователен, более подкован юридически. В этой связи собственникам и заказчикам крупных объектов торговли становится все труднее находить арендаторов.

Впрочем, не исключено, что еще в течение одного-двух лет большая часть проектов по строительству торговых центров, работающих по старинке, может рассчитывать на коммерческий успех. Это связано в первую очередь с недостаточной насыщенностью рынка торговыми площадями. Однако в более отдаленной перспективе стабильный коммерческий успех будут иметь только правильно позиционированные (и относительно крупные) торговые объекты. В первую очередь это зависит от профессионально выстроенной концепции торгового объекта, филигранного подбора операторов и качественного управления.

Среди основных аспектов привлекательности торговых центров для арендаторов и покупателей можно выделить следующие: удачное местоположение объекта, величину ТЦ, размещение товарных групп, логистику помещений внутри центра, присутствие известных «якорных» арендаторов, наличие хорошей парковки, уровень отделки помещений и здания в целом, цену аренды, квалифицированное управление развитием ТЦ.

Причем назвать какой-либо критерий решающим невозможно. Для большей части потенциальных арендаторов сегодня важны положительные выводы по большинству из перечисленных выше позиций. Причем обо всем этом сегодняшний потенциальный арендатор хочет иметь информацию уже на стадии строительства объекта. Их интересует, как будет организована торговая зона, ее эскизное решение, из каких материалов будут выполнены стены, витрины, какая будет плитка положена на полу, как будут распределены потоки потенциальных покупателей, будут ли там склады, какой мощности и какие электрические кабели будут подведены и все остальное - стоимость, сроки строительства и т.д. Не меньшее, а в последнее время все больше значение для покупателя (арендатора) имеет то, какой в ТЦ будет развлекательный центр, на сколько машиномест рассчитана парковка, как будет организовано движение транспортных и пешеходных потоков, какова система управления объектом – то ли этим будет заниматься сам заказчик, управляющая компания либо будет создано некая ассоциация собственников.

Среди других факторов, влияющих на успешность ТЦ в глазах торговцев, также можно отметить выгодные договорные условия, в частности, гибкие арендные ставки, удачное соседство, высокие технические характеристики эксплуатации (вентиляция, кондиционирование, наличие складских помещений).

В связи с этим в зону ответственности заказчика торгового центра входит максимальное повышение привлекательности ТЦ за счет целого комплекса мероприятий: маркетинговое продвижение, разработка стратегии продвижения на рынке, грамотная PR-кампания, популяризация ТЦ, поддержка внутренних резервов в виде обучения и консультации арендаторов, техническая модернизация объекта и т. д.

Немаловажное значение имеет присутствие в торговом центре якорных операторов - крупных торговцев, которые создают основной имидж объекта. Этим особенно интересуются более мелкие операторы. По мнению специалистов, целесообразнее всего на первом этапе определиться с площадями для «якорных» арендаторов, затем на основе анализа психологии потребителей сформировать торговые галереи под определенные товарные группы. И уже после этого начать подбор арендаторов, представляющих на рынке эти товарные группы в четко сформированном ценовом сегменте. Выделение раскрученных марок – тоже один из аспектов привлекательности.

Причем подбор основной части «якорных» арендаторов, как считают, например, российские специалисты, целесообразно осуществлять еще на стадии создания концепции ТЦ и в период проектирования объекта. Остальные «якоря» подбираются в период планирования размещения крупных магазинов на этажах. Ключевые «якорные» арендаторы участвуют в процессе проектирования ТЦ и, соответственно, имеют больше преимуществ перед другими арендаторами в конфигурировании своих объектов и в оптимизации своих затрат.

Подбор «якорных» арендаторов (покупателей) осуществляется по следующим критериям: соответствие концепции магазина или отдела арендатора концепции всего ТЦ (от концепции зависит товарная группа, размер торговой площади, расположение отдела или магазина внутри ТЦ, взаимодополняемость ассортимента товаров разных арендаторов); известность брэнда и способность выполнять потокообразующую функцию и т.д. Сам подбор, как показывает тот же российский опыт, осуществляется либо через специализированные риэлтерские фирмы, либо целевой рассылкой потенциальным «якорям» – это сети супермаркетов, крупных торговых брэндов, кинотеатров, операторов индустрии развлечений. Условия индивидуальны. Это, скажем так, хорошие условия, чтобы «якорный» арендатор мог «осесть». В целом подбор арендаторов осуществляется на основе маркетинговых исследований рынка и конкурентной среды.

И, конечно же, не последнюю роль в привлекательности торгового объекта для инвесторов играют арендные ставки и цены, если заказчик намерен продавать площади на стадии строительства объекта. В этой связи на этапе составления и написания бизнес-плана заказчику следует привлекать профессиональные консалтинговые и риэлтерские компании. Они проводят маркетинговые исследования и делают заключение по уровню арендных ставок или цен продажи для будущего ТЦ. А сегодняшняя ситуация такова, уровень цен и ставок начинает зависеть не столько от местоположения торгового предприятия, сколько от концепции объекта.

В целом можно сказать, что на сегодня в силу превышения спроса над предложением условия игры на рынке все же диктуют заказчики (собственники) объектов. Поэтому зачастую те же арендаторы вынуждены занимать площади даже в тех ТЦ, которые не полностью отвечают их требованиям. Из-за этого у арендаторов возникает целый ряд проблем: высокие ставки, недостаточные потоки посетителей, неполучение ожидаемого дохода.

Однако по мере насыщения рынка и связанного с этим повышения профессионализма всех категорий его участников проблемы могут быть решены. Арендаторы будут выдвигать все более жесткие требования к качеству торговой недвижимости. Девелоперы станут более серьезно подходить разработке концепции своих объектов и более качественно осуществлять подбор арендаторов. Управляющие компании займутся увеличением посещаемости, а арендаторы – превращением посетителя в активного покупателя.

(Публикация подготовлена при консультационной поддержке Информационного центра коммерческой недвижимости АН «Твоя столица».)

Марина СИРОТКО.

12.12.2005

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 24, за месяц 118

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 50/2005