Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как бы ни было хорошо, всегда хочется, чтобы было еще лучше

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Как бы ни было хорошо, всегда хочется, чтобы было еще лучше

Заканчивается 2005 год – еще одна страница не только в жизни каждого из нас, но в истории белорусского рынка недвижимости. Каким он был? Если в двух словах, то для рынка недвижимости прошедший год был богат на всякого рода неожиданности, причем как приятные, так и не очень. Кто-то сумел реализовать свою давнюю мечту – приобрел собственную недвижимость, кто-то безнадежно махнул рукой, глядя на то, как стремительно растут цены. Но, пожалуй, обо всем по порядку.

Первое и, пожалуй, самое главное событие уходящего года – это то, что вторичный рынок жилья в Беларуси преодолел рубеж в 1 тыс. долл. за квадратный метр типового жилья. Благо речь идет пока только о минских квартирах, хотя все идет к тому, что еще год-полтора и этим смогут похвастаться и некоторые областные центры – например Гродно и Брест. Рост цен на квартиры неизбежен, если только власти не предпримут меры для увеличения объемов строительства жилья, доступного по ценам для основной массы населения. О том, что такие меры готовятся и в конечном итоге должны быть приняты, говорится уже с лета, когда глава государства дал поручение правительству и ряду министерств разобраться с причинами роста цен на жилье и внести соответствующие предложения по их снижению. Вопросы о необходимости воздействия на квартирные цены сначала планировалось рассмотреть на совещании у президента в сентябре. Но затем это мероприятие несколько раз переносилось и теперь, судя по последней информации, обсуждение запланировано на один из последних дней декабря.

Правительство к этому моменту уже определилось с мерами, которые смогут не только остановить рост цен на жилье, но и будут способствовать их снижению. В числе основных мер предлагается существенно увеличить объемы жилищного строительства типовых потребительских качеств для очередников, пересмотреть проекты домов в пользу увеличения численности одно-и двухкомнатных квартир, по возможности увеличить высотность строящихся домов. Но прежде чем эти планы будут реализованы и начнут влиять на цены, пройдет как минимум года полтора. А нужно, чтобы цены остановили свой рост и снизились уже завтра.

Впрочем, как говорит статистика, цены и, в частности в Минске, уже приостановились и в последние две-три недели практически не прибавляют в весе. Одни риэлтеры говорят, что это временная остановка, потому что с середины декабря до середины, а то и конца января – по традиции считается «мертвым» сезоном для квартирного рынка. По мнению этой части специалистов, с февраля цены продолжат движение вверх. Другие риэлтеры полагают, что нынешняя приостановка цен – это надолго и что в следующем году квартиры дорожать не будут. Более оптимистично настроенные специалисты уверены, что в 2006 году произойдет обвал цен. Одним словом, сколько людей - столько и мнений. Не пытаясь опровергать мнение специалистов, отметим лишь, что до тех пор, пока покупателей будет намного больше, чем продавцов, обвал цен просто не реален.

Власти возлагают надежды на то, что с введением со следующего года подоходного налога на доходы, полученные от продажи недвижимости, находящейся в собственности продавца менее 5 лет, это несколько остудит желание граждан приобретать недвижимость с целью извлечения дохода от последующей продажи. Такой способ «наживы», как полагают инициаторы нововведения, практиковался особенно активно последних два года, поскольку цены росли с неимоверной быстротой. И считается, что этому явлению в следующем году придет конец. Однако, надеясь на это, следует еще иметь в виду, что и продавцов станет меньше. И нет уверенности в том, что снижение спроса и предложения произойдет в равных пропорциях. Может случиться, что количество предлагаемых на продажу квартир уменьшится на 30 %, а желающих купить жилье – на 10%. Такое соотношение может стать поводом для последующего роста цен, а вовсе не для снижения.

Еще одно нововведение, призванное остановить рост цен, касается долевого строительства жилья. Подготовленный проект указа, который якобы должен быть подписан в ближайшие дни, направлен на наведение порядка в ценообразовании в жилищном строительстве (подробности в прошлом номере «НБ»). Инициаторы указа считают, что принятие документа вынудит заказчиков снизить цены на рынке долевого строительства коммерческого жилья. А это в свою очередь не сможет не повлиять на цены на вторичном рынке жилья.

Это, конечно, было бы очень хорошо, но если после выхода указа понизится привлекательность жилищного строительства для частных фирм, уменьшится соответственно и число заказчиков, желающих этим заниматься. А это в свою очередь может привести к сокращению предложения так называемого дорогого жилья. А уменьшение предложения строящихся квартир вызовет рост спроса на вторичном рынке, что опять же может стать благоприятной почвой для роста цен.

Еще одно нововведение, к которому готовится рынок долевого строительства жилья – это обязательное страхование ответственности заказчиков за неисполнение договорных обязательств перед дольщиками. Сами заказчики говорят, что они уже готовы страховать свою ответственность и относятся к новым правилам весьма оптимистично – что, мол, нововведение никак не повлияет на ситуацию на рынке. И это обнадеживает, поскольку были опасения (впрочем они и сейчас остаются), что с введением страхования число заказчиков может несколько уменьшится. К тому же не исключено, что в первые пару месяцев будущего года, пока система страхования начнет работать как часы, может быть несколько заторможен процесс заключения новых договоров с дольщиками.

Еще одно из наиболее обсуждаемых событий уходящего года - сообщение о готовящемся указе, который установит новые правила предоставления и изъятия земельных участков, выделяемых под индивидуальное строительство. Чем реально грозит этот указ для квартирного рынка, сказать пока трудно. Но общее мнение таково, что если земельные участки власти будут реализовывать только посредством продажи на аукционах, то коттеджи в Минске и в других областных центрах заметно подорожают.

Также нельзя не упомянуть еще одно нововведение, которое повлияло не столько на сам квартирный рынок, сколько на его профессиональных участников. Это введение с 17 февраля обязательного лицензирования риэлтерских услуг, которое предусматривало более жесткие требования к субъектам риэлтерской деятельности и одновременно запрет на ее осуществление индивидуальными предпринимателями.

Кроме риэлтеров-предпринимателей лишились возможности работать и многие юридические лица, которые оказались без аттестованных специалистов. По новым правилам, вступившим в силу с указанной даты, в риэлтерской фирме должно быть не менее половины или как минимум три аттестованных специалиста-риэлтера. А где их возьмешь, причем грамотных, разбирающихся во всех тонкостях гражданского и жилищного законодательства, если по новым требованиям претендент на аттестацию должен иметь юридическое, строительное либо экономическое образование, да к тому же стаж работы по специальности 3 года. В итоге учителя, инженеры не строительного профиля, радиотехники и прочие, которые до 17 февраля 2005 года уже по много лет проработали на рынке риэлтерских услуг, оказались без права заниматься этим видом деятельности официально.

В результате население малых городов, районных и большая часть областных центров в одночасье лишилось возможности получать соответствующие услуги. Правда, к настоящему моменту ситуация несколько улучшилась, в первую очередь за счет открытия государственных агентств недвижимости. Но официально численность работающих риэлтеров так до сих пор и не восстановилась. Некоторая часть риэлтеров, которые не смогли получить разрешение на оказание соответствующих услуг, в первую очередь в силу отсутствия диплома о соответствующем образовании, вынуждены были уйти в тень. Основные потребители их услуг – бывшие клиенты и те, кто обращается к ним по рекомендациям этих клиентов.

К слову заметим, что теневой рынок риэлтерских услуг пополнился еще одной сервисной услугой - посредничество при покупке земельных участков. Посредник, работающий без специального разрешения, находит клиентов, желающих выгодно приобрести земельный участок, перспективный с точки зрения роста цен на землю. В его услугу также входит консультативная помощь по оформлению сделки – то есть клиенту говорится, куда пойти, что подписать, что оформить и так далее. Размер гонорара такого посредника зависит от стоимости земельного участка и платежеспособности клиента и колеблется в пределах от 1,5 до 5 тыс. долл. США.

А вот повысилось ли качество официальных риэлтерских услуг после введения лицензирования, еще вопрос. Один лишь небольшой пример – услуги на рынке аренды жилых помещений. Одни агентства как работали «по факту», так и продолжают работать. Те же, кто брал деньги чисто за информацию о сдаваемых в аренду квартирах, причем зачастую непроверенную, а то и вовсе фиктивную, так и продолжают этим заниматься. Правда, теперь это называется информационная услуга. Даже договор заключается на оказание этой услуги, хотя, как показывает практика, качество ее предоставления от этого не улучшилось.

Как уже было сказано, открытие государственных агентств недвижимости отчасти компенсировало уход с рынка более половины частных риэлтеров – индивидуальных предпринимателей и агентств недвижимости. Свою положительную роль в части упрощения процедуры сбора документов для нотариального удостоверения договоров по отчуждению недвижимости сыграло повсеместное введение в нотариальных конторах принципа «одного окна». Но все это, к сожалению, не уменьшило спроса со стороны населения на услуги неофициально работающих риэлтеров, поскольку основной и самой важной составляющей этой услуги по-прежнему является не оформление документов, а все-таки поиск приемлемого варианта. А этим нотариусы не занимаются. Государственные риэлтеры оказывают такие услуги, но они ограничены в своих действиях трудовым законодательством, графиком работы и т.д. А численность официально работающих частных структур, как уже было сказано выше, по-прежнему недостаточна в тех же регионах.

Как все это повлияло на ситуацию на рынке недвижимости? В Минске – почти никак. Поскольку, несмотря на сложности с получением лицензии, на первом этапе после нововведения ряду агентств удалось получить разрешительные документы. Поэтому лицензирование не явилось шоком для основных участников рынка – продавцов и покупателей. Этого не скажешь о других городах. Там процесс поиска нужного варианта квартиры на какое-то время усложнился. К тому же вышло из-под профессионального контроля ценообразование. Не имея возможности проконсультироваться у риэлтеров по поводу цены на квартиры, покупатели и продавцы начали действовать по своему усмотрению – что называется, кто на что горазд. В результате в одном и том же доме на одной лестничной площадке разница в цене квадратного метра могла составлять и 100, и 200 долл. США. Собственно, это имеет место и сейчас, но может быть не в таких больших масштабах.

По мнению некоторых специалистов, хаос в установлении цены продажи, вызванный исчезновением агентств недвижимости, отчасти способствовал росту цен на квартиры в ряде районных и даже областных центров. Продавцы в большей степени стали руководствоваться не рекомендациями профессионалов, а слухами о единичных сделках, когда квартира была продана на процентов 15-20 дороже среднего уровня. Как правило, срабатывала цепная реакция, и продавцы все как по команде выставляли свой товар по более высокой цене. В свою очередь покупатели брали то, что предлагалось, боясь, что завтра это будет еще дороже.

Чтобы не завершать подведение итогов на не очень радостной ноте, вспомним о том, что в текущем году несколько снизились процентные ставки по коммерческим кредитам, выдаваемым банками на жилищные цели. Подешевели и льготные жилищные кредиты. Повысилась средняя заработная плата. Более 60 тысяч семей смогли вселиться в новые квартиры, построенные в рамках государственной жилищной программы. Причем многие из них смогли воспользоваться государственной поддержкой. И еще примерно столько же стали новоселами в результате покупки жилья на вторичном рынке. Так что хорошего много, хотя всегда хочется, чтобы было еще больше.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

26.12.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 1, за месяц 36

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 52/2005